SENDAI Watcher!: 2024年9月

2024年9月

2024年9月18日 (水)

身の丈再開発『みなてらす河原町』

　先日の新聞記事にて知った、地下鉄南北線河原町駅近くで行われていた小規模な再開発事業（優良建築物等整備事業）のうち、第一期部分が竣工したというニュース。

　地下鉄河原町駅は駅上をかなり交通量が多い昭和市電通り（旧４号）が通っていますが、一歩入ると細い道が多く、そのコントラストに驚きます。

　仙台駅から3駅5分と至便な距離で、街中と自転車でも余裕で行き来できること、学院大五橋キャンパスも近いこと、古い物件も多く家賃の手ごろさから、学生をはじめとした若者の一人暮らしも多いエリア。以前はコンスタントにあった小規模分譲マンションの供給が近年止まっているので、ファミリー世帯というよりは、夫婦のみのディンクス世帯の住居としても選ばれている印象。

　小規模ながら河原町商店街が組織されイベントも行われているし、10年近く前に商店街入口に竣工した小規模再開発がありましたが、今回の再開発はその並びで程近い場所になります。似たような再開発だなぁと思ったら、地権者兼事業者は同じようです。

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ミニ再開発「イガストゲート河原町(2015.01.24)

　以下は、地元紙の記事です。

仙台・若林の河原町商店街に、複合施設「みなてらす」が8月4日誕生　地域輝く、にぎわい拠点に

　仙台市若林区の河原町商店街通りに８月４日、新たなにぎわい拠点がオープンする。スーパーや病院、多目的スペースなどで構成される複合施設「みなてらす河原町」。整備に携わった商店街関係者は「住民が集う地域の顔となり、交流人口の増加を促す役割も果たしてほしい」と期待する。

「みなてらす河原町」（中央右）とマンションの完成イメージ

　みなてらす河原町は市地下鉄河原町駅から徒歩２分、商店街通りの中心に立地する（地図）。鉄骨３階建てで、延べ床面積は計２０９１平方メートル。内外装は白を基調とし、明るく開放感のある空間を演出した。

　隣のビルで営業する地元スーパー「ワコー」が１階に移転する。２、３階にはクリニックや調剤薬局が入る予定。３階のレンタルの多目的室では、地域の会議やサークル活動での利用を想定する。

　２階の一部には屋外テラス（１９２平方メートル）を設けた。いすやテーブルを置き、買い物や通勤通学で気軽に立ち寄れるゾーンにする。キッチンスタジオも併設し、料理教室や飲食イベントを開催できる。備蓄倉庫もあり、災害時に一時避難所となる機能を持たせた。

　事業主体は商店街の店主らで組織する南仙台振興ビル（若林区）。総工費は約１６億円で、国土交通省の「優良建築物等整備事業」の助成を受けた。

　南仙台振興ビルはみなてらす河原町に隣接する自社ビルを今冬までに解体し、１階にテナントが入る鉄骨６階建てマンションの建設に着手する。敷地内にはマルシェやフリーマーケットができるイベント広場や駐車場を配置し、一体開発は２０２６年春にも完了する見通し。

　南仙台振興ビル取締役の高橋理武さん（４２）は「『地域のみんなを照らす』という思いを込めた施設が地元を盛り上げる起爆剤になるとうれしい。ここを起点に人の交流が生まれていくことを願っている」と話す(7/18　河北より引用）。

第一期の核店舗はスーパー「ワコー」

　河原町の商店街には、七十七銀行河原町支店、スーパーワコー、そして約10年前に完成したイガストゲートを中心に、八百屋、魚屋、和菓子屋と小規模な個店が点在しています。駅利用者もまぁまぁ多く周辺人口は少なくないのに、買い物機能はそれほど充実していなのも、それほど多くない若いファミリー世帯も、ヨークのあすと長町店や若林店、遠見塚店など周辺のクルマでまとめ買いできる郊外型スーパーに流出しているのでは。古城方面の大規模マンション住人も然り。

　４号バイパスへ向かうところの（若林区）若林地区は長町一丁目の駅勢圏で、さらに毎時4本通る沖野方面への市バスの利用者も多く、南側を広瀬川が遮っている河原町駅の駅勢圏はそれほど広くないことも。河原町駅は都心部210円均一区間内で、北四番丁駅や国際センター駅まで210円で利用できる恵まれたエリアに入っているのにもったいない。

　よって、クルマを持っていない一人暮らしの若者、高齢者を中心に、地下鉄駅を降りてちょっと足りないものを補充という最低限の需要で成り立っている商店街のため、このような機能の維持を図り、さらに選択肢を増やして行ければという印象を受けました。

　一昔前のコミュニティロードとして、歩きやすい街に整備され、クルマの一時駐車スペースも設置されていますが、いかんせん地下鉄の出入口が交差点向かいになり、足が向きづらい印象で、人通りはそれほど多くないながら、休日夕方でも駅への行き来や商店街目的でコンスタントに通行人はあり。

　仙台市や地元の商店街組合が関わる事業主体も、この再開発を通じて、既存の老朽化したスーパーワコーの引き留めと支援を図ったような構図。ワコーはもはやこの河原町の1店舗しかなく、もともとは破綻したファルの後に入居して早20年。お互いの利害が一致した印象が。

　近隣にまとまった土地がない河原町だけに、このような地道な小規模再開発の効果が大きいと。

　テナント入居は途上のようですが、核店舗のワコーは買い物にちょうど良いサイズのスーパー。価格帯も総菜は安め。そして魚の鮮度が良さそうでした。22時と遅くまで開いており、近隣住民にとっては助かりますね。店内の買い物客も、比較的若い女性の比率が高く、そして高齢者が少々。ターゲットが明確に分かります。

　2階は、テラスとコミュニティスペースも。

イベントなどで活用が見込まれます。ビアガーデンとか良さそう。

このコミュニティスペースは昼間の時間帯自由に入れるようです。

隣接地に元々入居していたスーパーワコーを先に移転させ。玉突き的に第二期の再開発として、既存ビルが解体されています。。

賃貸マンションと広場が整備されるようで、再開発はこの2棟のセットで一区切りのようです。

　このような小規模再開発は、なぜか河原町のみ。他の地下鉄駅前でも（例えば連坊や薬師堂など）応用できるような仕組みに感じますが、河原町は音頭を取る商店街組織（振興組合）の存在が大きいのかも。

地下鉄駅近くの商業環境

　東西線開業を経て、以前に比べると多少は改善はされてきました。駅近に郊外型のスーパーやドラッグストアが立地しているところもあり、都市型ではイオンエクスプレスのような小型店でカバーされているところも。そうはいっても、店舗の老朽化や駅から離れた郊外型店舗との競争は激しく、見た限りでも、スーパーなどがない地下鉄駅前はそれなりにある。東西線の西側は経緯やもともとの地域の性格から、やむを得ない面もあるけど。南北線でも愛宕橋、台原（やや南に行くと生協あり）などが駅前の買い物機能が弱い。愛宕橋はやや北に最近学院大の門前町として復活気味の荒町商店街がありますが。

　地下鉄が開業した時代から一気に郊外化が進み、駅周辺の地価高騰もあり、新たなスーパー立地が難しかった印象があります。

　これまでたまに記事にしていた時の状況とあまり変わっていないなぁと。

関連記事

コンパクトシティへの取り組みについて（２）　～仙台市では～　2015.02.16

長町一丁目駅前にモリヤ　2006.09.27

旭ヶ丘駅前のスーパーはモリヤに　2006.08.01

駅前のスーパー　2005.11.23

順調に工事中の新宮沢橋

　宮沢橋の上流側に新たな橋がだいぶ姿を現してきました。この宮沢橋の架け替えで、国道286号の西多賀方面から昨年開通した旧国道（昭和市電通り）以北の区間を経て、仙台駅東口、そして国道45号の小田原付近まで一直線で結ばれることになります。

　穀町周辺の旧奥州街道は昭和市電通り以北に開通済の宮沢根白石線に交通量が移行し一時的に車の交通量が減ってきていますが、この区間の全通によりこのエリア一帯の交通量の増加、生活環境の悪化が予想されます。店舗やサービス施設の立地に関しては、開通済の宮沢根白石線の用地買収に伴い、中途半端な空き地が沿道に見られるのでそのような土地の有効活用、沿道の老朽化建物の建替えによる新規立地は考えられるかもしれません。

　都市計画道路の開通が、古くからの商店街に好影響を与えるとはなかなか言い難いですが、河原町商店街付近では、駅前の古い建物の建替えも徐々に進んでおり、吉野家のあたりに美容室やバイク店など、どちらかというと若者向けの小規模な店が増えている印象です。

この道路に３方を囲まれた区画にも動きがあります。

交差点に面し、30年以上前からあった居酒屋ごん太が取り壊され、建て替えの動きが。再出店するのかどうか（Googleでは臨時休業扱い）。

クルマを持たな住民が増えているのを逆手に取って、歩いて面白い街を目指して少しずつ機能更新が進み、面白い店が増えればよいなぁと思います。そういえば、この付近には有名な地ビールの「穀町エール」もありますね。

2024年9月18日 (水) 市政, 交通, 食, まちづくり・再開発, 商業, 仙台いろいろ | 固定リンク | コメント (0)

2024年9月16日 (月)

九州旅行編（その３）街中の驚異的な賑わい　政令市熊本

　九州旅行編の続きです。

前回記事

九州旅行編（その２）元気な九州の魅力(８/25)

街中が元気な九州の都市

　福岡をはじめ、その他の都市も軒並み街中の賑わいを保っていることに改めて驚きました。

　東日本は、首都圏は別格として、東北地方だと仙台市以外は盛岡市位、北関東は東北並みのクルマ社会で駅前や繁華街の賑わいが正直厳しい状態で、しいて言えば高崎駅前位。ライトライン開業1周年で改めて注目されている宇都宮市も旧来の駅西は商業施設の撤退が相次いてきた歴史が。

　新潟市は前の記事で取り上げたとおりで、従来型の繁華街が衰退し相対的に新潟駅や万代の大型商業施設に賑わいが移っているという形ですが、九州の都市は従来型の繁華街に加えて中心駅に新たな賑わいが生まれ、また郊外に大型モールが出店しても街中が対抗出来ているという、東北人からすると信じられない光景が広がっていました。

　街中の賑わいを保てる人口規模を有している（県庁所在地は概ね４０万人以上）ということもありながら、非県庁所在地の佐世保のように２０万人規模で活力を維持しているところもあり、本当に面白い。

　この写真は福岡市の天神。

　福岡市は別格として、熊本市や佐世保市も郊外に大型SCが生まれ、以前よりは賑わいが薄れている面もありますが、それでもアーケードをはじめとした中心街の賑わい、そして都心部の再開発が進み、都市のハレの場としての役割を担い続けていることに関しては、本当に羨ましいと感じました。

バケモノ都市熊本（誉め言葉）

　熊本市は人口73万人。県全体で174万人なので、県庁所在地を除いた人口は宮城県も熊本県と同程度と考えれば分かりやすい（宮城県は225万人のうち仙台市は110万人）。　熊本県には、天草の方に松島があったり、台湾の半導体工場の進出など、宮城県との不思議な共通点も？大地震があったという嫌な共通点もありますが、県自体の人口規模が倍以上で政令市を２つ持つ福岡県よりも参考になりそうな要素は多かったり。

　震災で被害を受けた熊本城も修復途上ながら、街中のすぐ隣にあり存在感の大きさに驚きました。

疑似的な2核１モール　

　下の案内図のオレンジ色がアーケード。青と赤線が市電で、下通アーケードの両端が「市電の駅」そして「大規模商業施設」という集客動線的には理想的な交通環境。市電沿いには多くの平行バス路線がひっきりなしに。

　下通の南端付近には、辛島町電停と巨大複合再開発『サクラマチくまもと』で、高速バスを含む巨大バスターミナルも。

　下通と上通の結節点には通町筋電停があり、その近くには熊本県唯一の巨漢百貨店「鶴屋」が。

　下通と上通の結節点付近に位置し、以前よりは減ったとはいえ500億弱を売り上げる地方百貨店屈指の鶴屋。2015年に現サクラマチくまもとの場所にあった県民百貨店が閉店し、熊本県で唯一の百貨店となっています。

　目の前の電車通りには市電とひっきりなしに通る路線バス、空港リムジンバスなどで、本当に賑やか。

　本館、東館、Wing館とあり、建物は老朽化しているようですが、とにかく横に長い巨漢店で複数棟に及び売り場面積は7万平米強と藤崎の倍以上と存在感が凄い。まぁ藤崎は売り場面積半分以下でほぼ鶴屋に匹敵する売り上げなので、藤崎も売り場面積が小さい割には健闘しているともいえます。時間がなく外から眺めるのみでした。なお、電車通り向かいにも別館（New-S）あり。

驚異的な賑わい　下通アーケード

　仙台もアーケード商店街が賑わう代表的な都市と言われ、６つのT字型の商店街合計で全長1.5㎞で店が連なり、七夕の主会場であることをはじめ街の中心軸、ハレの場として市民・県民にも旅行者にも認知されているのは自慢できるものですが、上述の２核を繋ぐ歩行者モール（アーケード）である熊本市の下通～サンロード新店街もなかなかのものでした。

　噂では聞いていましたが、まずはアーケードの幅の広さにびっくり！幅は15ｍ以上と車道上下1車線ずつに幅の広い歩道が両側にある標準的な都市計画道路と同幅員。天井からも光が差し込む構造で、アーケードの高さも２～３階レベルでゆったりしており、ここに人が集まるのも納得。

　それに、下通は幹線道路などで約600ｍのアーケードが分断されることがなく歩きやすいこと、アーケードに接続した路地にも飲食店などが連なり、更に平行して飲食店中心の別の片アーケード（駕町通り）もあり、面的にも楽しめる街ということを感じました。

　テナント構成は、どちらかというと飲食店が多め。仙台でいうと名掛丁や一番町４丁目を合わせたような雰囲気。でも、何でもあり。

　旧ダイエー跡が再開発された「COCOSA」。１F～４Fがガラス張りで高級感のある新しい商業施設です。

低層階がファッション、飲食店、上層階が無印、ニトリDECOホーム、セリアなどの雑貨店、ABCストアなどで構成され、身の丈に合ったテナント構成という感じ。

COCOSA　HP

　下通付近が現在も賑わっている秘訣として、核となる商業施設は、上述の鶴屋百貨店の存在感だけでなく、この『ダイエー⇒COCOSA』以外にも撤退商業施設の後が建替え、リニューアルで基本的に商業施設として残り、商業床があまり減少していないことも。『県民百貨店⇒サクラマチくまもと』で魅力アップしている施設もあるなど、都心部を取り囲む郊外に出店しているイオンモール熊本やゆめタウン光の森などの影響を感じさせない賑わい。

これは、『寿屋⇒カリーノ下通（蔦屋書店を中心とした専門店ビル）』　で建物をリニューアルしたタイプ。

左側が下通の北端に2023年にオープンした『熊本パルコ⇒ HAB@熊本』。

　立地条件の良さからか2020年の閉店後すぐ建替えられ、、B1F～２Fの３フロアはSTANDARD　PRODUCTSなどの専門店と飲食店街、３階以上は星野リゾートのOMO5が出店しています。商業施設としてはダウンサイジングですが、何というスピード感。引き続きパルコが運営とのこと。

HAB@熊本　HP

上通と並木坂

　下通と比べると幅も狭く地味な印象の上通とそれに続く並木坂。

　熊本電鉄の都心側のターミナルで市電の通町筋電停からは徒歩10分程度の「藤崎宮前駅」に向かう通り道でもあります。

　この写真は、アーケードとしての北端で並木通りに路地を挟んでそのままシームレスに繋がっています。

　下通がバケモノ級なだけで、上通が地味と言っても仙台でいうとサンモールよりは賑わっています。雰囲気はマーブルロードおおまちに似てい落ち着いた印象。店舗については、地元の店が多く、飲食店も目立ちます。

　鶴屋百貨店本館の道路向かいで、上通アーケード入口に面する別館（New-S）。上階はホテル日航や美術館も。

　気付いたこととして、このように仙台ではアーケードから姿を消した地元書店が数軒まだアーケード内に残っていたこと。この向かいにも別の店がありました。仙台ではアーケードに面する書店は、先日金港堂本店が閉店となり大きな衝撃をもって受け止められたニュースとなり、残るは一番町四丁目のあゆみブックス（≠地元）のみ。

　上通に繋がる並木坂には、センスの良い飲食店や衣服店などが並び、藤崎宮前駅に繋がる通りだけに、それなりに人通りはありました。

　アーケード周辺に関しては、空き店舗やシャッターだらけで厳しい一角というところもなく、空き店舗があっても新陳代謝があり、それが熊本市中心部の強さだなぁと感じた次第。

巨大複合再開発　サクラマチクマモト

　2019年にオープンし、先日5周年を迎えたサクラマチクマモト。

　何で、地方中枢都市でもない新興政令市でこのような巨大な複合再開発が実現したのかと不思議に思っていいながら、ようやく訪問することができました。基本的に九州産交の巨大バスターミナルと県民百貨店跡の再整備であり、土地の権利関係が比較的シンプルだったこと、隣接地にあった熊本市のホール機能を拡充しMICE機能として熊本城ホールを整備するなど、熊本市も協力的だったのかと感じました。

サクラマチクマモト　HP

　　中心駅と都心部が離れた都市が多く、都心部直行のバスと鉄道が鎬を削る九州ならではという、このような街中の巨大バスターミナルの存在があり、再開発の拠点施設として再整備することができたのではと。

　地元のバス会社が中心となったバスターミナル併設型都心部集客施設といえば、以前取り上げた新潟交通の新潟の万代シテイが50年前から存在し、今や都心部随一の集客力を誇る場所となっていることを連想しましたが、一方仙台ではと考えると悲しい限り。

　宮城交通は、一応広瀬通の高速バスターミナルの再整備として、土地売却先の東京建物の協力で、オフィスビルの1階部分に小規模なものは確保しています。これまで、北仙台ターミナルも長町ターミナル敷地も土地売却や再開発で高層マンションになっていますが、基本的に資産の切り売りをし続けてきたのに、今やその蓄えもなく、現在の減便一辺倒の状況に至っているのは悲しい限り。近年は仙台市営バスの営業所運営受託という安定収入を得てしまっただけに、自社路線を犠牲にしてでも運転手を市バス路線の運行に回していたり。そもそも泉区の路線は地下鉄開業に伴うバーター策などでパークタウン線など市バスからの移譲路線も多いながらも、うまく生かせなかった印象。一時期は泉中央駅を発着する路線で深夜帯のバスなど積極策に出ていたのは今や昔。

　約10年以上かけた再開発で、着工後に熊本地震が起こり完成が１年半遅れ、設計見直しなどで総工費も1.5倍以上の800億円弱に跳ね上がり、紆余曲折ありながらも完成にこぎつけましたが、その後もコロナに見舞われる時期もありながら、現在では賑わいを見せています。さらに整備が遅れていたら総工費は1000億円は下らなかったでしょう。

　時代は違うけれど、約800億の総工費はバブル崩壊後ながら豪華な作りと総事業費で批判を浴びた再開発ビル仙台駅前アエルとほぼ同じと考えると、サクラマチクマモトは同程度の総工費で済み時代が良かったと。それはリーマンショックの辺りに入札で事業者を決めた仙台市地下鉄東西線も同じことが言えますが。逆にどの都市でも、これからの再開発は資材高と職人の取り合いで大変。東北電力が中心の電力ビル再開発はなんとかなりそうですが、これからのさくら野跡やオリックス再開発、藤崎を中心とした大町再開発はなおさら。

　仙台市の今後整備される公共施設でも市庁舎が500億、音楽ホールが350億と総事業費が軒並み想定の1.5倍に。市庁舎は震災対応で計画が先送りとなり、音楽ホールはもともと20年以上前から計画がありながら、候補地が移ろい（長町モール横⇒あすと長町⇒都心部⇒国際センター北側）、そして県民会館との役割分担の議論などもありここまで遅れてしまった結果。それでも、市庁舎も音楽ホールも仙台市は様々な意見を聞きながら丁寧に施設内容を詰めてきており、先日の藤本壮介氏の設計に決まった音楽ホールのコンペも公開で実施され、斬新な設計が評価されました。遅れながらも素晴らしい施設となりそう。

構成される機能として

熊本桜町バスターミナル(29パース：高速バスと路線バス）
コンベンション施設（熊本城ホール）
商業施設（B1～３階：約150の専門店）
シネコン（TOHOシネマズ）
ホテル（KOKO HOTEL Premier 熊本）
分譲マンション（マリモ）
オフィス

と、てんこ盛りの再開発。総床面積が16万平米超えは、地方都市としてはバケモノ級です。

2階以上のバルコニー部分は、緑豊かなテラスが。当日は天気が悪いながらも、それなりにくつろいでいる利用者が。

　2階部分の広々とした通路は、1階バスターミナル相互を結ぶコンコースを兼ねています。

　商業施設（シネコン含み）は、延床面積で4．5万平米。売り場面積で2.8万平米。結果的に県民百貨店の再出店ではなく、専門店の集積というのはこの施設の性格に合っていたのではと。百貨店斜陽の時代で、地域一番店の鶴屋百貨店との消耗戦を招かなかったことも。

　このバスターミナルという性格からか、熊本への旅行者風の方が多く、レストランやフードコートの充実ぶりにうなずけます。

　バスターミナルは、２９パースと巨大。これでも事業者や路線再編により再開発前より縮小されたとか。

　発車案内もLCDで経由地も含め非常に分かりやすく。

バス乗り場の通路はちょっと狭め。

高速バス等公共交通全般については、別記事で。

街中のコンベンション施設　熊本城ホール

　3000人規模の大ホールや展示施設、会議施設などもこの再開発の肝であり、熊本市も多くの負担をして整備されました。単独施設ではなく、ホテルや交通ターミナルも含めた複合再開発の一部として整備した相乗効果は大きい。当然整備費用も節減されるし。使い勝手が良くなり稼働率にも好影響が。稼働率については7割程度とそれなりに健闘しているのではと。こういう件には必ず噛みつく某政党が文句言っているようですが。