さくら野跡地 ツインタワー超高層再開発か!?

　新型コロナウイルスの全世界的な蔓延により，スポーツ・ライブを代表とするイベントや旅行が軒並み自粛の嵐の春。記録的な暖冬で来週には咲き始める桜，その桜まつりとしては中止が相次いでおり，春特有のウキウキ，ザワザワした気分を味わうどころではありません。

　経済情勢も真っ逆さまで，ほとんど感染者が発生していない仙台でさえ，閑古鳥が鳴く飲食店・宿泊業，サプライチェーンが断ち切られ始めている製造業と，連動している世界経済に巻き込まれている状況。

　そして人の動きが止まったことで，仙台空港の海外路線が一時的に全運休かつ，国内路線も減便が相次ぎ，民営化から丸４年を迎える仙台国際空港会社も真っ青の状況でしょう。全国的に出張や旅行が自粛され新幹線の乗客数が半減するなど，この春のダイヤ改正での増便が全く無駄になっているというのも悲しい。

　良いニュースが聞こえてきていなかったので，このブログの更新も止まりがちでしたが，3連休の初日にようやく良いニュースが飛び込んできました。

さくら野跡地　再開発始動か？

　2017年2月末に突然破綻したエマルシェが経営する「さくら野百貨店仙台店」。以来丸3年が経過しましたが，仙台駅前にどーんと鎮座する廃墟ビルの再開発を皆望みながらも，最近は見慣れてきて当たり前の風景になりつつあるところでした。

　土地及び建物の権利関係が複雑で，そのパズルを解くのが難解と言われながらも，仙台市の支援策が昨年発表されていたので，当然調整は進められており，隣接地に2018年に仙台駅西口本店を開店していたドン・キホーテ の運営会社が絡む形での再開発構想が明らかになりました。

　第1報である日経の記事を引用します。

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仙台の旧さくら野百貨店、パンパシHDが再開発へ
　2017年2月に閉店した旧さくら野百貨店仙台店（仙台市）跡地を巡り、ディスカウント店「ドン・キホーテ」などを展開するパン・パシフィック・インターナショナルホールディングス（PPIH）が再開発に乗り出すことが19日、関係者への取材でわかった。閉店から3年以上が経過したが、JR仙台駅前の一等地でようやく再開発が動き出す。

　

旧さくら野百貨店の土地と建物の約8割を持つ匿名組合のさくら野DEPT仙台合同会社（DEPT）が19日、PPIHの開発本部や設計本部の担当者らとともに地権者に個別に計画概要を説明した。関係者によると、これまでDEPTは月1回ペースで区分所有者会議を開いてきたが、デベロッパーを伴って具体的な計画を明かしたのは初めてという。

　PPIHがまとめた「（仮称）さくら野百貨店跡地開発計画」によると、建物はオフィスビルとホテル2棟を建設し、低層階を商業施設でつなげる。オフィスの高さは約150メートル、ホテルは約130メートルを予定している。延べ床面積は計約11万平方メートルで、オフィス、ホテル、商業施設がそれぞれ約3万平方メートルを占める。残りは地下に設ける駐車場などに充てる方針だ。

　PPIHは東京都渋谷区で複合ビルの開発に取り組むなど、デベロッパーとしての事業も強化している。旧さくら野百貨店の北側には18年6月「ドン・キホーテ仙台駅西口本店」がオープンし、これまでも仙台市との関係構築を進めていた。

　PPIHの計画では、旧さくら野百貨店に隣接した「新東北ビル」も再開発の対象に含まれている。PPIHの担当者らは同ビルの担当者へも再開発計画を説明し、理解を求めたもようだ。

　旧さくら野百貨店は17年2月、経営難に陥った運営会社のエマルシェが自己破産して閉店した。地権者間の交渉が難航して3年以上も建物が放置される状態が続いていたが、地権者間の調停などは19年2月に終わったとみられていた。

仙台市は19年10月、市中心部の再開発を促すため、補助金や容積率の緩和を軸とした「都心再構築プロジェクト」を始めており、再開発に向けた環境は整 っていた。関係者によると、PPIHの再開発も同プロジェクトの要件を満たし、容積率は通常の最大800%から1600%まで緩和される見込みだ。PPIHは19日、仙台市の都市計画の担当部局にも説明したとみられる。

　PPIHは4月にも地権者を含めた勉強会を設け、20年度内にまちづくり協議会を立ち上げるスケジュールを想定している。21年秋には再開発に向けた準備組合を設立し、着工は24年度、竣工は27年度を予定している。

　今後の焦点は地権者の同意だ。旧さくら野百貨店は8棟のビルで構成されており、オーナーは5人とされている。うちDEPTとエマルシェの運営権を持っていた東北リテールマネジメントを除く3人の動向が焦点となる。建設後の権利関係や収益の見通しなどを踏まえ、地権者がどう対応するのかも注目される。（3/20日経より引用）

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これまでの背景

　経営会社破綻からの経緯は上記の通りですが，昨夏に仙台市が発表した「せんだい都心再構築プロジェクト」により，再開発に向けての機運が高まった模様。といっても，このプロジェクトの最大ターゲットはこのさくら野跡地と向かい側の旧仙台ホテル跡地なので，当たり前の話ではあります。

　「せんだい都心再構築プロジェクト第1弾」で打ち出されていた，一定面積以上の高機能オフィスの整備で容積率倍増（800％⇒1600％）を活用するのは当然として，青葉通の広場化との連動がどうなるかが興味深いです。

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関連記事

• 仙台駅西口　青葉通の広場化なるか？ （1/19）

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開発の概要

　敷地面積：5900平米（隣接する新東北ビル＜コナカが入っているビル＞も含む）

　延床面積：約11万平米

　機能：オフィス，ホテル，商業が各3万平米程度　

　高さ：オフィス棟150m（アエルと同程度），ホテル棟130ｍ

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　とのこと。もともと不整形だったさくら野百貨店の土地。かつては東番丁側に食い込んでいた旧さくら銀行の支店を取り込み南西角を抑えながらも，仙台駅側の南東角は，このコナカや飲食店が入っている新東北ビルのために不整形になっていた部分。再開発を行うのであれば，街区丸ごとというのが自然でしょう。この新東北ビルもかなり老朽化していますしね。

　ただ，敷地面積5,900平米で容積率1600％であれば約95,000平米で，地下の駐車場が容積率不算入としても，仙台市の一連の規制緩和で駐車場附置義務台数も少なくなり，それほど駐車場は必要ないはずで，延床11万平米との差分[15,000平米]については，良くわかりません。青葉通の広場化に関係する緩和分なのか？ なお，地下に駐車場というのは，ちょっとがっかりする面も。駐車場以外の活用はあるのか？

　それに，上図をみてもわかるように，街区丸ごと使えたとしても細長い台形状の土地なので床面積を確保しながら，オフィスとホテルのツインタワーをうまくはめ込むのは難易度が高い気がする。それに公開空地の確保も。

　高さについては，いずれにしてもアセス覚悟の延床面積になるので，緩和分の床面積を有効活用するには上に伸ばさなければならず，100m超えはトラストタワー以来で，久しぶりになりそう。　

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過去記事：さくら野跡地再開発について，多少考察していました。

• 　せんだい都心再構築プロジェクト（第１期）　施策発表！(その３）容積率が最大２倍に緩和 （2019/8/25）

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商業施設はどうなる？

　なお，商業については，２年前に新店舗を隣接地にオープンさせたばかりのドン・キホーテがわざわざ入るとは考えられず，あくまでもデベロッパーとしての参加でしょう。　

　核店舗に一括貸しとなれば，商業床面積2万平米強となり，百貨店としてはちょっと小さめ。でも昨今の商業環境の変化で，規模より質を求める流れであり，今年に新店舗計画を発表する予定である「藤崎」の移転先となる可能性はあるのかもしれない。

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いろいろ考えたけれど，藤崎本店の現位置建替えは制約が大きすぎるし，いずれにしても仮店舗は必要となると。

　また，中心駅ながら百貨店不在の仙台駅前の立地条件は魅力的。新たな大手の参入はこの百貨店不況の中で想定し辛いにしても，先手を打っておけば札幌や名古屋，福岡のように中心駅前に大手百貨店が進出し，地元資本のシェアが奪われるという構図にはならない。 

　その場合，駅前店への移転後は，本店を複合施設に建替えて2店舗体制とし，合わせて現在の規模を維持するということも。

　せっかく地下鉄直結となった本店の立地条件を捨てるのはもったいないし，一番町の顔である藤崎としては，まちに果たす責任の意味からも一番町の店は縮小しても何らかの形で残すだろうなと。百貨店を含めた複合施設化での不動産収入も見込める。

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　あくまでも想定ですが，現時点ではより飽和状態であるファッションビル，専門店ビル（パルコ，パルコ２，エスパル，イービーンズの他に，ヨドバシ新ビルにも受け皿あり）よりは，百貨店の方が可能性があるかと思いました。

　ただ，大型核店舗の誘致がうまくいかなければ，「せんだい都心再構築プロジェクト」にて老朽化したビルの建替え計画が進むにつれて，ところてん式に建替えビルテナントの移転先の専門店ビルとして活用されることもありえます。

想定スケジュール

　今回発表された構想ですが，地権者の合意はこれからであり，先行きはまだ楽観視できるものではありません。そもそもPPHグループの参画にあたりどのような関与となるのかが不明です。通常であれば，細切れの地権者が持つ権利を買い取り，大口地権者と共にこの再開発を主導して行くことが考えられます。

　早くて2024年に着工し，2027年に竣工と，息の長いプロジェクトになりますが，まずは東北一の路線価を誇る仙台駅前を代表する土地の再開発構想がようやく具体化したことは喜ばしいことと思っています。

　これに続き，旧仙台ホテル＆ロフト，イービーンズ＆東北電力など，有力と目されている再開発候補地での計画が動き出すことを祈っています。とにかく，久々の良いニュースでした。

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