いろんなイベント＆あすと長町三井不動産開発計画

梅雨とはいえ、あまり梅雨らしくない今年の仙台の夏。

今日は、コボスタではオリックス戦と中止になった５月のリベンジ花火大会（3000発）、ユアスタではベガルタが後半戦の開幕戦と、スポーツは両方盛り上がりました。

奇しくも、両チームとも３－４で最後粘りながらも惜敗という残念な結果。コボスタでは花火効果もあり２．５万人越え。ユアスタは１．３万人と合わせて4万人弱の入りで、にぎわっているところですが、今日は家の用事で相変わらず行く余裕はなし。コボスタは今年まだ行けてない。大久保楽天に興味が湧かないという理由もあるけど、ビール飲みにでもいいから行きたいところです。

他のイベントとしては、「ガウディ×井上雄彦」展がメディアテークで明日12日まで。行きたかったけど終わってしまいます。

あすと長町のゼビオアリーナでは、ＪＵＪＵのライブが（先週末はＡＡＡの２days）が。例年この時期はライブでの活用が多いですね。オーヴォも終わり、杜の広場も元通りになり、撤去されていた広場の植栽も改めて植え直しされていました。

仙石線沿線では、「仙石線フェス」。沿線3会場（本塩釜、高城町、陸前小野）を仙石線で移動を前提とした、全線復旧記念の面白そうなライブイベントがありました。

その仙石線沿いといえば、仙台港エリアに1日にオープンしたばかりの、「仙台うみの杜水族館」がにぎわっています。込み合っているイメージは強いけど、ふらっと時間帯を選んで行けばふつうに見れそうだし、クラゲ好きとしては一日ぼぉっと眺めていたい。家族も行きたいと言っているので、年パス購入前提で早めに行きたいとは思っているが。。。

その近隣の三井アウトレットではオープン記念大セールをやっているようですが、客層がもろかぶりだし、観覧車もあるなど子ども向けのレジャー施設もあるから、泉のプレミアムアウトレットとのうまい具合の差別化がなされればと。

長町駅前の三井不動産取得地

長町駅前の旧ヤマザワ所有地のうち、大通り側の約0.3ha強がヤナセ東北の本社予定地で、既に2月に引き渡しが終わっていますが、残りの真ん中の0.2haも三井不動産に引き渡し済。この部分には新幹線からも目立つ「マンション予定地」のでかでかとした看板が立てられていますが、仙台経済界情報だと、三井不動産部分で400戸クラスのマンションと商業施設の複合施設とか。

                                                                                                     

		スポーツパーク		ゼビオあすと長町店		あすと長町大通線	プレミスト
あすと長町環状線
鉄道高架     （高架下開発）	歩行者通路	ＪＲ所有地	三井不動産		ヤナセ		国土     交通省
			0.66ha	0.2ha	0.33ha
			Ｈ２８年末引渡予定	H27.2引渡済			イオンタウン     予定地
	駅前広場
			リパーク、歯科医院
ＪＲ     長町駅
		ＩＫＥＡ					Mac

三井不取得地は、合わせて0.86haあり、容積率は600％なので、延床5万平米程度の床面は可能。ただし、延床5万を超えると悪評の高い仙台市のアセス制度の対象になるので、予想では、先に引き渡しを受けた0.2ha分を先に分譲マンションとして開発し、0.66ha分を複合開発と読んでいます。これであれば、それぞれ床面5万平米は越えない。

アセス逃れで分割するのであれば、あえてＪＲ所有地との共同開発はないだろうな。

複合開発とはいっても土地面積もそれほど大きくはない（住不のシティタワーの土地並み）ので、400戸というのは、１棟ではなく、先行分（0.2ha)分として150戸程度。第二期の複合開発分として250戸（たいはっくるのライオンズタワー並みのボリューム）、+低層階が中規模の商業施設（専門店の集積）というのが、所与の条件から予想されるところ。

激安で入札したヤマザワから取得した土地は、坪100万を超えるちょっと信じられない価格。マンションの価格に跳ね返るでしょうし、駅前ほぼ直結だから３ＬＤＫでさえ4000万円は超えてくるでしょう。

ただ、三井系は長町南駅前のララガーデンも運営しているので、あくまでも補完する程度の施設と思われます。大きくとも商業床面積が2層で５～8000㎡と、駐車場の確保を考えると、それほど大きな面積は取れない。

それにしても、あの土地取得価格で事業計画を組み立てるのはすごいですね。なおララガーデンは仙台市からの20年の定期借地権での事業展開なので、あすと側は土地取得というのは気合いは入っているとも言える。ララも地下鉄直結通路を作っておいて20年で閉める訳はないから、ララがメインなことは変わらない。

あすと長町のマンション開発

住不の400戸×２+、野村の350戸がほぼ確定済。これに+400戸が加わると、1600戸。価格帯も４～5000万円が主流と、首都圏並みの価格帯で、購入できる方は限られるのではと。

仙台の都心部のマンション価格帯が最近急激に上がって5千万円以上が普通となっているので、それに比べるとは割安感はあるとはいえ、人口減少社会を見据えると、バブル的な要素が強くちょっと心配になります。

なので、三井の開発は、全部を商業やホテルなどの開発用途で進めてほしかったです。

震災前の状況は、あまりにも過小評価だったあすと長町。ただ現在は過大評価の面も大きい感が。良くも悪くもイオンタウンの計画がどうなるかで、街の行く末が決まる予感。

大規模開発地のイメージでは、メインとなる商業施設の占める割合は大きいので。ＩＫＥＡとイオンタウン（+三井の開発）で、街の色は決まってきます。

ちなみに、10年前にこんな記事を書いてました。そいういえば、この三井等が取得した土地は中華街構想の土地だったことを思い出しました。いろいろ状況が変わり、予想が当たったかどうかは微妙ですが、参考までに。

参考記事

拠点開発プロジェクト（長町・仙台空港・仙台港）(H17/1/13)

長町駅高架下に商業施設＆ヤナセ東北本社移転(3/19)

あすと長町の近況（Ｈ２７．5）