あすと長町ヤマザワ予定地はマンションに？

昨日入ってきた、長町駅東口目の前のヤマザワ予定地が、大手不動産等２社に売却の上、進出撤退とのニュース。

あの立地条件からすると、当初”平屋”のスーパーとドラッグストアを建てようとすることに驚きでした。

もともと国鉄清算事業本部の土地で、特段街づくりに際しての条件の付与がなかったので、単純に最低落札価格程度の１６億超で売却されたわけですが、駅前の容積率６００％の商業地域で、坪４０万円程度の価格というのは、安すぎたわけで、（先日住友不動産が入札した長町駅から徒歩７分の保留地並）それまで落札なしが続いていて、入札があった２年半前でも、駅東口は空き地だらけで、負のイメージが漂っていました。

それを変えたのが、同時に１６街区を落札したIKEAであることは言うまでもなく、その後２年間でそのIKEAのオープン、市立病院の移転、マンションとしては今春完成するナイス、ダイワをはじめとして、昨年着工した住不など、一気に注目を集めるエリアとなったのは周知の事実。

半面、スーパーの競合として、土地取得当時はヨークタウンしかなかったのが、半年後にイオンタウンが目の前の土地取得（まだ未着工）、太子堂駅前にヨーク２店目、生協のオープン、あすと長町からは外れますが西側徒歩５分のOK跡地にも生協長町店がオープンし、急激に環境が変化したのは事実でしょうが、太子堂付近のヨーク、生協は１ｋｍ離れていて直接的な影響はなく、イオンタウンも未着工であることから、直接的に影響があると思われるのはOK跡地の生協長町店位で、競合云々という理由にはちょっと違和感があり。

河北とか日経などの記事中の会社コメントも、良く分からない理由が多く、方向性についても迷走しているうちに周辺の開発が進み、あすと長町の一等地である１．２haの好条件の土地に良いオファーが来たのかも。もしかしたら、市の仲介とかがあったのかな？

２年半の間で、ほぼ３倍近くの価格で売ることができるのであれば、無理に当初計画を貫く必要もないし、そもそもこの場所で平屋スーパーはやめてほしかったので、良かったです。一度できたら１０年はそのままになってしまうので。

ヤマザワにとっても、２８億の特別利益を計上とのことで、普通の規模の店舗出店費用２箇所分に相当する大きな利益。当然売却益には税金がかかるとしても、企業としては当然の判断。

何ができる？

それで、この売却された土地に何ができるのか。購入価格が４５億でとのことだと、坪１２０万でかなり高いし、マンション価格に転嫁するのは厳しいのではと当初思いました。

そしたら、河北には大手不動産業者２社とのことでしたが、加えて日経にはマンション用ということも記事にありました。

１．２haで容積率６００％だと、住友不動産の現在分譲中のシティタワー長町新都心と、南側に昨年ワールドアイシティとのJVで購入した保留地を合わせた面積に匹敵。そうするとフルにマンションで活用するのであれば８００戸規模ということになり、さすがにそれはないでしょう。

それに、住不側の土地仕入れ価格の２～３倍の単価なので、同じ土俵で分譲を行おうとすると、その土地代の分だけ不利になってしまう。

既分譲物件で長町付近の相場が３ＬＤＫで３５００～４０００万円前後になってしまっているので、駅前で仮にタワー型のシンボリックなマンションであっても、これ以上価格水準だと厳しいような。

大手不動産業者等２社ということからすると、グループ傘下に商業オフィスデベとマンションデベをもつところが（三井不とレジデンシャルとか）役割分担を想定して購入ということであれば可能性はあり。それかＪＶで全体がマンション？（それも避けてほしい）

仮にマンションとしたら、商業施設との複合型で付加価値を付けないと、住友シティタワーより高くなる分の差別化が難しい。

いずれにしても、容積率をフルに活用すると、７．２万平米で、高さ制限関係なく優にアセス対象の５万平米を超えてしまう。ここは大通り側以外は高さ制限がなかったと記憶しているので、割り切ってアセス対象を覚悟して事業を進めることになるのかな。それとも１期と２期で分けて進めるとアセスを逃れることができるのか。

ヤマザワからの発表資料から抜粋しますが、

２．譲渡資産の内容
資 産 の 名 称 及 び 所 在 地
① 宮城県仙台市太白区あすと長町一丁目５番 ９、11、12    土地 ： 3,306.28 ㎡
② 宮城県仙台市太白区あすと長町一丁目５番 17、19、21    土地 ： 2,000.31 ㎡
③ 宮城県仙台市太白区あすと長町一丁目５番 16、18、20    土地 ： 6,616.07 ㎡
譲 渡 価 額 帳 簿 価 額 譲 渡 益 現  況
45.0 億円 16.2 億円 約 28.8 億円 事業用不動産
（注）譲渡益は、譲渡価額より帳簿価額と売却諸経費を控除した金額です。

３．譲渡の相手先の概要
譲渡先は、国内法人２社であります。譲渡先の意向により公表を控えさせていただきます（一部略）

４．譲渡の日程
（１） 取 締 役 会 決 議 日 平成 27年２月 17日
（２） 契 約 締 結 日 平成 27年２月 20日
（３） 物 件 引 渡 期 日 ①及び② 平成 27年 ２月 20日 ③   平成 28年 12月 28 日（予定）

発表資料（ＰＤＦ）

と、5,300平米は今週金曜日、6,600平米は来年末の2段階での引き渡し。そうすると、やはり2段階開発でアセスは回避する方向かと。また、売却益を2決算期に分散させる意図も。

安い価格で仕入れた土地であれば低層でもありだけど、坪１００万超えの土地であれば、容積率を最大限に有効活用すると考えるのが自然。

マンション、商業施設で半々という構成にしても、商業施設は泉中央のセルバ規模のものまでは可能。逆にそれ以上は無理。

気になるのは、長町駅側にJRが保有して子会社が駐車場として賃貸中の土地が隣接しているので、そこを含めないとちょっと中途半端。

この件については、引き続き情報を追っていきます。

過去記事

ゼビオあすと長町店4/20オープン（2012/3/31）

良いニュースと悪いニュース（あすと長町）（2012/6/13）

長町駅前落札地続報（2012/7/21）

あすと長町のドラッグストア（2014/3/3）

今後のあすと内の見通し（2014/11/8）

（追記：夜に、記事と写真、地図等を補足しました）