東西自由通路その３(商業施設＆ホテル他）

東西自由通路の整備に合わせて商業施設、数年遅れてホテルとオフィスがゼップ＆E－GATEの跡地にできるようです。他都市のJR拠点駅のような集客力の高い目玉的開発を期待する向きもあり、名古屋、札幌のような超高層ビル型のような３５階建てという報道が流れた時期もありましたが、中層ビル３棟の計画に落ち着きました。

仙台の超高層ビル

　まぁ、仙台の超高層ビルは高層部のメリットを生かしているとは言い難い。SS３０が最たるもので、高層部の飲食店街は歯抜け状態でワクワク感皆無。オフィス部分も撤退が相次いで、トラストタワーの相乗効果はないようです。アエルの聘珍樓は閉店でMJQに代わるし、その隣のアジュールはかつてあった最上階飲食店はもはやない。一時期は「おいしいアジュール」という宣伝文句で結構飲食店が充実していた印象があったけど。タワービルの上の方は地の利でそこそこ頑張っているけど、まぁ行くのは北の家族位。超高層ビルの最上部の飲食店などは開業景気が終わってしまうと、わざわざ行くのが面倒な場所に成り下がってしまうのか、高級店を維持できるマーケットが仙台にはないんでしょう。トラストタワーの最上階はウェスティンがやっているから、相乗効果はあるのでしょうが、これがいつまで維持できるか。場所が微妙ですからね。

　シンボル性の欠如

　なので、駅ビルが超高層ビルであることは必須ではなく、とにかくシンボル性の高いあと４，５０年はそこに存在し続ける建物として恥ずかしくないものをと。だから、京都駅や博多駅のような中層ビル形式であっても中身が充実していればという期待は、見事に裏切られました。これまでの他拠点都市のJR中心駅開発でみられた力の入ったものではなく、JR沿線からの集客力向上はそれほど見込めそうにはありません。まぁ、よく考えてみると杜の都の象徴的な存在の西口駅舎をそのままにした上での東口（裏口）開発なので、表口を開発している他都市とは違う面もありますが。

継ぎはぎ？

　開発形態としても、数次に分けた段階的な開発といっても、継ぎはぎ感が否めない。少なくともオフィス・ホテル部分はともに高さ６０ｍとのことで、デザインを合わせて一体感のある建物にしてほしい。西口からも見える建物なのだから。商業施設はそれなりに規模は確保されるにしても、おそらくエスパル３？的な専門店の集積であり、目玉はいったいなぁに？と思えるような印象。仙台に不足している種の業態ができるわけではなさそう。

百貨店新設は幻に

　中央南地区の再開発で仙台に不足していた”都市型”百貨店の進出が確実視されていた時期がありましたが、この開発は完全にとん挫し、その間に百貨店受難時代がやってきて、縮小均衡で出店意欲はしぼんでしまいました。だから仙台駅の再開発でも百貨店は導入しなかったのかもしれませんが、専門店だけでは目玉がない。あと求められているのはシネコンもあるけど、この映画不況のご時世にテナント料が高い駅ビルに場所をとるシネコンの導入は難しい感があり。あと目玉になりえる店はなにがあるのか？今泉中央のセルバでトランクマーケットやっている東急ハンズが博多駅のように出ればちょっとは話題性があるけど。

専門店街というのも核テナントがあってこそ。予定されている商業施設の位置は現エスパルとの連携性を考慮したのでしょうが、線路上ということもあり、大きな面積は確保できません。また、オフィスやホテルっていっても、駅直結という強みはあれど、利用者が限られるものであり、インパクトは薄い。ホテルにしてもビジネスマン向けの単なる利便性重視のものになりそう。

　劇団四季の劇場を期待する向きもありましたが、結局多目的ホールを併設って。ゼップや劇場のような専門性かつアピール性の高いものではなく、「多目的は無目的」となりがちの中途半端なものになる可能性高し。四季の専用劇場は福岡でさえも苦戦している状況だから、仙台でも専用では成り立たないだろうけど、夢がない。

　かえって、隣接するヨドバシ開発の方が期待できるのかも。もちろんJRの開発との相乗効果もあるでしょうが。

バランスの良い開発？

　好意的に考えると、中心駅の開発はその都市の集客を駅周辺のみで囲い込むことになり、回遊性のない都市になることが多いので、それを防ぐことができたのかもしれません。中心駅の大規模再開発があった都市は、札幌駅前と大通、博多駅前と天神、京都駅前と四条河原町、名駅と栄の関係のように、どの都市も再開発があった中心駅付近のシェアが拡大する傾向があります。仙台では、専門店が集積する仙台駅前と百貨店とアーケードの一番町方面とで役割分担が続くと。地下鉄東西線駅も藤崎の近くにできるしね。藤崎に集客力があるとは思わないけど、一応仙台駅前にない百貨店だし。