あすと長町近況

当たり障りのない、近所である長町近況から。

ヨークタウン出店

あすと長町内の長町駅南側。駅から徒歩3分程度の街区に、ヨークタウンが来夏できることになりそうです。元々これは規定路線で、確か10年近く前に閉店した旧長町店の地権者の土地が、区画整理で線路の反対側に換地され、道路などの基盤整備が進んだ段階でヨークを再オープンさせるという話でしたので驚きはないですが、ようやくあすと内の目立つところの土地が活用されることになります。地権者にとっては土地の税金もかかってくるし、ヨークは借地での出店と思われます。他の街区でも有効活用の動きは次々と出てくるでしょう。

　今日近くを散歩したときに、建築のお知らせが掲示されてたのでその写真を↓

店舗内容は詳しくは分かりませんが、延べ面積が約1万平米であることから、ヨークベニマル＋ツタヤ＋テナント１，２店程度でしょうか。用途は商業向けなので、改正都市計画法の規制対象外の地域ですが、容積率は100％も使っておらず（商業地域であれば500％程度）、ちょっともったいない気も。3階建てといっても、2階建て＋屋上駐車場で、3階部分は駐車場出入り口だろうと。周辺の開発が進むであろう15～20年後に土地が本格活用されることが想定されます。

　まぁ、この開発初期の段階でこの駅前でない土地に容積率をフル活用した商業施設が出来てしまったら、当面の需要を先食いしてしまい、駅前真正面や杜の広場の商業施設等を想定している土地の活用が宙に浮いてしまう可能性が高いので、この程度のものが限界だろうなと。

　大通を挟んで斜め向かい（北東側）に、開発前から残るサンマリがあります。道路整備や周辺へのマンション建設により、近年明らかに客は増えていました。ここもそろそろ移転対象になるのだろうし、目の前で直接競合するということにはならなそう。ただ、移転先にもよるけど、将来的にヨークだけでなく他のSCが出来たときにはちょっと厳しそうです。

駅周辺土地も販売開始　

　その駅周辺の大規模土地ですが、都市機構の保留地は販売開始が先送りされています。某地元経済誌では5月販売開始とフライング記事を載せてしまってますが。一方駅前の梅がつぶした中華街予定地など、駅を取り囲む3区画を所有する国鉄清算本部所有地については、競争入札で販売が開始されます。

国鉄清算事業本部のHP(販売情報）

それぞれ、30億前後の最低価格が設定されており、かなり高額で簡単には飛びつきづらい。昨今の不動産不況からすると、待ちに待った販売開始というには遅すぎたきらいも。改正都市計画法がらみで、SCの既成市街地回帰の動きはあれど、１３，１４街区は駐車場確保を考えるとイオンやヨーカドーなどが飛びつくような条件の土地ではない。これらの企業が出店を検討するとしたら、都市機構の保留地側になるだろうが、バランスシートを考えると土地を自前で取得してという破綻したダイエー・そごう的な手法は取りづらい。

また、その対策として一時期多用されていたファンドをかませて手出しを軽くして出店するという方法が取れなくなっているので、うまくデベロッパーをかましてリスクコントロールしないと厳しいと思われる。写真は１３街区（中華街構想跡）。

　１６街区はマンション中心で検討が進められてきた街区で、ヨークタウンが南側街区に出来るし、（長町駅前に他の商業施設が出来なくとも）モールまでも徒歩10分なので、マンションとしては絶好の場所ですが、仙台のマンション年間需要（約2000戸）を考えるとあまりにも街区が広すぎ、完売までのリスクが大きいことがネック。商業地域だし、単純計算で1,000戸を超える戸数が収容できてしまうので、段階的開発にならざるを得ない。ここの街区は地区のマスタープランでうたわれている”にぎわい軸”という商店街的な歩行者動線を確保することになっているので、多少はマンションだけでない多少店舗も含めた複合的な開発が望まれるのでしょうが。それにしても、森トラストの一番町プロジェクト用地よりも若干大きいって考えると広さが実感できるなーと。下は16街区と売却案内看板。