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商業

2020年3月29日 (日)

苦境の仙台空港 商業機能増設に着手

 新型コロナウイルスが全世界的に蔓延し,日本では北海道や愛知県,関西に続き,大本命の東京圏での感染急拡大により,一気に危機感が高まっている今週の動き。

 この宮城県では,木曜日に2例目の感染者が確認されました。

 基本的に東北各県ではインバウンドの少なさが幸いしたのか,感染者数がほぼ皆無で推移してきたものの,「貰い事故」のように,クルーズ船乗客(宮城・秋田),海外旅行帰り(青森),東京や北海道からの感染疑い者の無理な移動(青森や秋田。宮城の事例は東京の感染確認者との接触感染)で徐々に感染者が確認されており,隠れ感染者も入ってきている危惧を感じます。今,感染者が発見されていない岩手や山形も,他県と同様に貰い事故での感染が確認されるのも時間の問題でしょう。

 感染が急拡大している東京からの地方への感染拡大を止めるための措置が必要なんでしょうが,新幹線などはガラガラのままの通常運行を強いられており,そもそもクルマ移動などは止めようがなく,物流への影響もあるので,対応策が手ぬるいと感じ始めてきました。

仙台空港の影響

 そのような状況で,仙台”国際”空港は,まさしく名前だけの国際空港となり,国際線の運行は完全にストップしています。これは中部のセントレアでさえもで,国際線の運行は東京・大阪のみに絞られている状況なので,需要低下と感染拡大防止のためにはやむを得ない措置。

 国内線も,搭乗率にシビアなLCCは,まずもともと苦しんでいた中部(セントレア)便をはじめ,好調だった関西と新千歳便も軒並み一部運休で,その他のレガシー路線も減便が相次いでいます。

 本来であれば,春休みの書き入れ時のシーズンなのに,様々な意味で民営化された仙台空港の運営会社としては想定以上のリスクが生じ,厳しい状況です。そのような状況の中,予定されていた改装工事に着手するニュースは驚きでした。

 仙台空港2、3階の改修着工 21年度完成、買い物や飲食充実

 仙台空港を運営する仙台国際空港(宮城県名取市)は26日、旅客ターミナルビルの大規模リニューアル工事に着手した。事業費は約50億円。2044年度の目標旅客数550万人を見据え、搭乗手続きの時間を短縮し、搭乗直前まで買い物や飲食を楽しめるようにする。21年度下期の工事完了を見込む。
 リニューアルは2、3階が中心。国内・国際線の保安検査場を拡張するとともに、国内線の検査場通過後のエリアを広げ、飲食店や土産店などを充実させる。
 改修面積は全体の5分の1に当たる9848平方メートル。商業店舗の床面積は22.5%増の2804平方メートルとなり、うち検査通過後のエリアは現状の10倍以上の2013平方メートルに広がる。増築は1683平方メートルで、国内線のチェックインエリアを拡張する。
 同社は16年7月の民営化当初から今回のリニューアルを計画してきた。今後は旅客以外の見送り客なども保安検査を経て店舗や屋上展望デッキを利用できる仕組みを目指し、航空各社と協議を進める(3/17河北より引用)。

当初提案通りの改修を実施

 前向きに考えると,国際線の運行がしばらく見込めず,国内線の旅客も減少するこの時期だからこそ,改修工事がやりやすいという見方もできるのかもしれません。 

 県で空港民営化を検討していた時に,村井知事が参考にしたオーストラリアの空港での民営化事例に習った改修計画と記憶しています。

 空港運営から上がる収益を極大化するために,”キモ”になる施策だとか。

 これから2021年度下半期まで,断続的に約1年半の間工事が続きます。

この改修のメリット

 この改修内容は,仙台空港の商業機能の選択肢の無さを多少は解消することになる嬉しい改修工事です。

Sdfmarketimage(以下の図は,全て仙台国際空港プレス発表資料より引用)

 昨年北海道に飛んだ時も,以前沖縄に飛んだ時にも実感しましたが,混雑を恐れて早めにチェックインしようとしても,中にまともな飲食施設がなく,スナックスタンドレベルで落胆します。分かっていて空弁をチェックイン前に購入したこともありましたが,選択肢が少なく旅行のワクワク感が減退したり。

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 そもそも,空港の商業施設や飲食施設は,主に搭乗前の旅客が対象なので,チェックイン後の「エアサイド」にあった方が合理的というのは分かります。

この改修による懸念

 とはいえ,お見送りの家族と一緒に食事とか,到着後の本数の少ない高速バス等の交通機関待ちで食事とか,「まずは牛たん」という利用客もいるので,これまでのように気軽に「ランドサイド」で使えないのはちょっと不便。そのあたりのバランスはどうするのでしょうか。なお,1階は改修なしのようなので,プロントやコンビニその辺はそのまま「ランドサイド」で搭乗前,到着後に利用できる機能です。 

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 その懸念に対するアイディアとして,搭乗客以外も,「エアサイド」ゾーンに入ることができるような規制緩和を国に要望しており,そのために保安検査場を拡張するとの対策も講じるようです。

 でも,身代わり搭乗など意図的に悪さを企てる輩はいるだろうし,現在のテロ対策強化の流れに反するような懸念が。それにチェックイン後に安心して飲食店で注文し,注文した料理が出てこなかったり,話に夢中になって乗り遅れそうになるということもあるだろうな。そういう利用者への対応も必要になる。

 そういった,懸念を飲み込んで実現化することができるのかと気になります。

将来に向けて

 日本の空港の中で先鞭をつけたこの仙台空港民営化も,第2弾の新千歳空港を始めとした道内空港民営化(北海道エアポート),福岡空港など,国内主要空港にも導入され,民営化第1号というインパクトを保ち,民営化ならではの施策を着実に導入していかないと,埋没してしまうという危機感はあると思います。

 今年は,東日本大震災の年並みの利用客の減少となるでしょうが,その反動でのコロナ後の利用客増を信じながら,機能改善や路線再開,新規就航の取り組みを続けて行かないと,民営化の意味がなくなってしまう。

 3月末で,民営化開始以来陣頭指揮を執っていた東急出身の岩井卓也社長が退任し,4月からは同じく東急出身の鳥羽明門氏が就任するようです。岩井社長はこれまで前例のない民営空港運営会社のトップとして手探りながら成果を上げてきていたのに,最後にコロナ騒ぎでこれまでの実績がガラガラと崩れてしまう無念を感じているでしょうが,今回の改修工事終了後は,コロナの影響も落ち着き,さらに多くの利用者を集める便利な空港として発展することを祈っています。 

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2020年3月22日 (日)

続 さくら野跡地再開発情報 ツインタワー超高層のイメージが!

 このコロナ渦の中,聖火の到着・展示と並び,久々の明るいニュースだった,さくら野百貨店跡地の再開発構想。

さくら野跡地 ツインタワー超高層再開発か!? (3/20)

 地元紙河北新報でも,後追いの記事を出してきました。

 仙台駅前、旧さくら野跡地再開発 ドンキ運営会社が名乗り

 2017年2月に閉店したさくら野百貨店仙台店(仙台市青葉区)の跡地の約8割を、ディスカウント店「ドン・キホーテ」を運営するパン・パシフィック・インターナショナルホールディングス(PPIH、東京)が取得することが20日、同社への取材で分かった。JR仙台駅前の一等地で再開発計画が動きだす。
 旧仙台店は八つのビルで構成され、敷地面積は約5500平方メートル。うち約8割の土地と建物は、匿名組合が出資するさくら野DEPT仙台合同会社(東京)と投資ファンド東北リテールマネジメント(同)が所有していた。
 PPIHは今月16日、DEPTが実質的に持つ土地、建物と、リテールマネジメントの全株式を取得する契約を締結。事実上、旧仙台店の最大のオーナーとなった。
 PPIHは建物を解体した上で跡地の一体的な再開発を目指す。商業施設、ホテル、オフィスを組み合わせた延べ床面積最大11万平方メートル、高さ最大約150メートルの複合ビルを構想する。ビルの建て替えなど再開発を促す仙台市の「せんだい都心再構築プロジェクト」による容積率緩和を目指し、高機能オフィスを整備する。
 他の5地権者や市の担当者に対しPPIHは19日、取得の経緯や跡地利用の構想を説明した。PPIHによると、4月から月1回程度、市の担当者も交えた勉強会を開くことを決めた。21年3月に地権者で構成するまちづくり協議会の設立を目指す。
 計画では21年秋ごろに準備組合を設立し、23年秋ごろにビルの用途や規模を定める都市計画を決める。早ければ24年度中の着工、27年度中の完成を目指す。
 旧仙台店を巡っては、ビルオーナーらの間で行われていた複数の調停や訴訟が19年2月に全て終結。DEPTは売却先を模索し、一時は複数の不動産開発業者に入札参加を呼び掛けた。結局入札は実施されず、PPIHに取得を提案したという。
 PPIHは取材に対し「仙台駅前の一等地で非常に可能性がある場所であり、(仙台店が)閉店されたままの状況は好ましくない。市や地権者と協議し、より良い街づくりにつなげたい」としている。

◎ドンキ運営会社、不動産事業拡大 仙台の拠点化推進

 停滞していたJR仙台駅西口の再開発に、小売り大手パン・パシフィック・インターナショナルホールディングス(PPIH、東京)が名乗りを上げた。取得するさくら野百貨店仙台店跡地の隣地に同社の運営店舗が立地していた上、デベロッパーへと事業を広げつつある経営戦略とも合致した。

 仙台店閉店から1年4カ月後の2018年6月、PPIHは運営するドン・キホーテ仙台駅西口本店を隣にオープンさせている。開発部門の責任者は「(物件を)関心を持って見守ってきた」と話す。
 仙台店を運営した「エマルシェ」は16年4月、当時の最大のオーナーさくら野DEPT仙台合同会社が推薦する投資ファンド、東北リテールマネジメントの関係者を経営陣に据えた。PPIHの前身のドンキホーテHD傘下の日本商業施設による要請で社長に就いたこの関係者はその後、同HDの執行役員に就いた。
 DEPTの所有者は匿名投資ファンドで、実態は不明だ。一連の経緯から、関係者は「DEPTの所有者とPPIHには少なからず関わりがあるのではないか」とみる。跡地の取得により、PPIHがデベロッパーとして表舞台に登場する形となった。
 PPIHは今年2月、東京・渋谷で地上28階の複合ビルを着工させた。高層ビル開発としては仙台が2棟目になり、ともにドン・キホーテ店舗の近隣という共通点がある。本業の小売りを展開する中で不動産開発にも業態を拡大させており、今回の再開発で仙台の拠点化が一層進みそうだ。
 仙台市幹部の一人は「(購入先が)大手デベロッパーではなかったので正直、驚きが大きい」としつつ「再開発が動き始めるというインパクトは大きい。仙台の街づくりを踏まえた再開発を計画しているようで、一定の期待はある。市の都心再構築プロジェクトにも合致する」と語った(3/21河北朝刊から引用)。

 

 内容として目新しい点は, 

①  ツインタワーのイメージパース

②  PPIHの再開発へのかかわり方(土地購入により最大地権者に)

Sakurano

という点。

ワクワクするイメージパース

 仙台駅西口のランドマークとして,堂々としたツインタワーの超高層ビルになります。

 敷地に南北の幅があり,比較的正方形に近い高層ビルが建設できる仙台駅側は高さ150m,東西に細長い東五番丁側は南面を広く確保した高さ130mのツインタワーで,低層部は4階建て程度の商業棟に。

 パースを見る限りでは,仙台駅側の方が高く見えるので,仙台駅側がオフィス棟,東五番丁側がホテル棟になるのでしょうか。日経情報とすり合わせる限りでは。

 また,再開発地前面の青葉通は,このイメージパースでは広場化されており,この方向性はほぼ決まりなのでしょうね。

 向かい側の旧仙台ホテル跡地(EDEN)等オリックス所有地は,ビルとして稼働しているロフトとヒューモスファイブもあるので,街区一体としての再開発の調整を行うにしても時間はかかります。よって,旧さくら野跡地が先行するのは当然ながら,青葉通を挟んだ2か所の再開発地が競争しながら,また地下部分などの使い方として連動しながら,計画が進められればと思います。

PPIHが権利を集約化して取得

 従来は,土地・建物の権利を持っている訳ではなかったので,アドバイザー的な役割ではなく事業を主導するには,権利の取得が必要でしたが,その他の事業者分の取得ではなく,約8割の土地と建物を持つ「さくら野DEPT仙台合同会社」と「投資ファンド東北リテールマネジメント」の権利を取得したうえで,その他の事業者と調整していくとのこと。リスクを取りながらも,このプロジェクトにかける熱意が伝わってきます。

 本来であれば,いわゆる大手デべである三井不動産や三菱地所や,資産運用先として生命保険会社などが絡んでくることが想定されましたが,そのような大手は既存のプロジェクトを抱えていて仙台は優先順位として低くなるのに対し,ドン・キホーテの親会社であるPPIHは渋谷でデベロッパー事業に参入したばかりでチャレンジとして参入しやすかったのかと思慮します。比較的資金力はありますしね。

 仙台市側も困惑しながら一応歓迎姿勢とのことでよかったです。

 15年前の五橋のJT跡地を取得したアパホテルの驚きが今回のPPIHに重なります。アパは当初の計画を縮小し高さを抑えることになり,現在のホテルとマンションの3棟組み合わせになってしまいましたが,今回は当初の構想のままに進んでくれればいいなぁ。

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2020年3月20日 (金)

さくら野跡地 ツインタワー超高層再開発か!?

 新型コロナウイルスの全世界的な蔓延により,スポーツ・ライブを代表とするイベントや旅行が軒並み自粛の嵐の春。記録的な暖冬で来週には咲き始める桜,その桜まつりとしては中止が相次いでおり,春特有のウキウキ,ザワザワした気分を味わうどころではありません。

 経済情勢も真っ逆さまで,ほとんど感染者が発生していない仙台でさえ,閑古鳥が鳴く飲食店・宿泊業,サプライチェーンが断ち切られ始めている製造業と,連動している世界経済に巻き込まれている状況。

 そして人の動きが止まったことで,仙台空港の海外路線が一時的に全運休かつ,国内路線も減便が相次ぎ,民営化から丸4年を迎える仙台国際空港会社も真っ青の状況でしょう。全国的に出張や旅行が自粛され新幹線の乗客数が半減するなど,この春のダイヤ改正での増便が全く無駄になっているというのも悲しい。

 良いニュースが聞こえてきていなかったので,このブログの更新も止まりがちでしたが,3連休の初日にようやく良いニュースが飛び込んできました。

さくら野跡地 再開発始動か?

 2017年2月末に突然破綻したエマルシェが経営する「さくら野百貨店仙台店」。以来丸3年が経過しましたが,仙台駅前にどーんと鎮座する廃墟ビルの再開発を皆望みながらも,最近は見慣れてきて当たり前の風景になりつつあるところでした。

 土地及び建物の権利関係が複雑で,そのパズルを解くのが難解と言われながらも,仙台市の支援策が昨年発表されていたので,当然調整は進められており,隣接地に2018年に仙台駅西口本店を開店していたドン・キホーテ の運営会社が絡む形での再開発構想が明らかになりました。

 第1報である日経の記事を引用します。

仙台の旧さくら野百貨店、パンパシHDが再開発へ
 2017年2月に閉店した旧さくら野百貨店仙台店(仙台市)跡地を巡り、ディスカウント店「ドン・キホーテ」などを展開するパン・パシフィック・インターナショナルホールディングス(PPIH)が再開発に乗り出すことが19日、関係者への取材でわかった。閉店から3年以上が経過したが、JR仙台駅前の一等地でようやく再開発が動き出す。


旧さくら野百貨店仙台店は閉店から3年以上も放置されてきた

 

旧さくら野百貨店の土地と建物の約8割を持つ匿名組合のさくら野DEPT仙台合同会社(DEPT)が19日、PPIHの開発本部や設計本部の担当者らとともに地権者に個別に計画概要を説明した。関係者によると、これまでDEPTは月1回ペースで区分所有者会議を開いてきたが、デベロッパーを伴って具体的な計画を明かしたのは初めてという。

 PPIHがまとめた「(仮称)さくら野百貨店跡地開発計画」によると、建物はオフィスビルとホテル2棟を建設し、低層階を商業施設でつなげる。オフィスの高さは約150メートル、ホテルは約130メートルを予定している。延べ床面積は計約11万平方メートルで、オフィス、ホテル、商業施設がそれぞれ約3万平方メートルを占める。残りは地下に設ける駐車場などに充てる方針だ。

 PPIHは東京都渋谷区で複合ビルの開発に取り組むなど、デベロッパーとしての事業も強化している。旧さくら野百貨店の北側には18年6月「ドン・キホーテ仙台駅西口本店」がオープンし、これまでも仙台市との関係構築を進めていた。

 PPIHの計画では、旧さくら野百貨店に隣接した「新東北ビル」も再開発の対象に含まれている。PPIHの担当者らは同ビルの担当者へも再開発計画を説明し、理解を求めたもようだ。

 旧さくら野百貨店は17年2月、経営難に陥った運営会社のエマルシェが自己破産して閉店した。地権者間の交渉が難航して3年以上も建物が放置される状態が続いていたが、地権者間の調停などは19年2月に終わったとみられていた。

仙台市は19年10月、市中心部の再開発を促すため、補助金や容積率の緩和を軸とした「都心再構築プロジェクト」を始めており、再開発に向けた環境は整 っていた。関係者によると、PPIHの再開発も同プロジェクトの要件を満たし、容積率は通常の最大800%から1600%まで緩和される見込みだ。PPIHは19日、仙台市の都市計画の担当部局にも説明したとみられる。

 PPIHは4月にも地権者を含めた勉強会を設け、20年度内にまちづくり協議会を立ち上げるスケジュールを想定している。21年秋には再開発に向けた準備組合を設立し、着工は24年度、竣工は27年度を予定している。

 今後の焦点は地権者の同意だ。旧さくら野百貨店は8棟のビルで構成されており、オーナーは5人とされている。うちDEPTとエマルシェの運営権を持っていた東北リテールマネジメントを除く3人の動向が焦点となる。建設後の権利関係や収益の見通しなどを踏まえ、地権者がどう対応するのかも注目される。(3/20日経より引用) 


 

 

これまでの背景

 経営会社破綻からの経緯は上記の通りですが,昨夏に仙台市が発表した「せんだい都心再構築プロジェクト」により,再開発に向けての機運が高まった模様。といっても,このプロジェクトの最大ターゲットはこのさくら野跡地と向かい側の旧仙台ホテル跡地なので,当たり前の話ではあります。

 「せんだい都心再構築プロジェクト第1弾」で打ち出されていた,一定面積以上の高機能オフィスの整備で容積率倍増(800%⇒1600%)を活用するのは当然として,青葉通の広場化との連動がどうなるかが興味深いです。

仙台駅西口 青葉通の広場化なるか? (1/19)

開発の概要

 敷地面積:5900平米(隣接する新東北ビル<コナカが入っているビル>も含む)

 延床面積:約11万平米

 機能:オフィス,ホテル,商業が各3万平米程度 

 高さ:オフィス棟150m(アエルと同程度),ホテル棟130m

 とのこと。もともと不整形だったさくら野百貨店の土地。かつては東番丁側に食い込んでいた旧さくら銀行の支店を取り込み南西角を抑えながらも,仙台駅側の南東角は,このコナカや飲食店が入っている新東北ビルのために不整形になっていた部分。再開発を行うのであれば,街区丸ごとというのが自然でしょう。この新東北ビルもかなり老朽化していますしね。

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 ただ,敷地面積5,900平米で容積率1600%であれば約95,000平米で,地下の駐車場が容積率不算入としても,仙台市の一連の規制緩和で駐車場附置義務台数も少なくなり,それほど駐車場は必要ないはずで,延床11万平米との差分[15,000平米]については,良くわかりません。青葉通の広場化に関係する緩和分なのか? なお,地下に駐車場というのは,ちょっとがっかりする面も。駐車場以外の活用はあるのか?

 それに,上図をみてもわかるように,街区丸ごと使えたとしても細長い台形状の土地なので床面積を確保しながら,オフィスとホテルのツインタワーをうまくはめ込むのは難易度が高い気がする。それに公開空地の確保も。

 高さについては,いずれにしてもアセス覚悟の延床面積になるので,緩和分の床面積を有効活用するには上に伸ばさなければならず,100m超えはトラストタワー以来で,久しぶりになりそう。

 過去記事において,さくら野跡地再開発について,多少考察していました。

 せんだい都心再構築プロジェクト(第1期) 施策発表!(その3)容積率が最大2倍に緩和 (2019/8/25)

商業施設はどうなる?

 なお,商業については,2年前に新店舗を隣接地にオープンさせたばかりのドン・キホーテがわざわざ入るとは考えられず,あくまでもデベロッパーとしての参加でしょう。 

 核店舗に一括貸しとなれば,商業床面積2万平米強となり,百貨店としてはちょっと小さめ。でも昨今の商業環境の変化で,規模より質を求める流れであり,今年に新店舗計画を発表する予定である「藤崎」の移転先となる可能性はあるのかもしれない。

 いろいろ考えたけれど,藤崎本店の現位置建替えは制約が大きすぎるし,いずれにしても仮店舗は必要となると。

 また,中心駅ながら百貨店不在の仙台駅前の立地条件は魅力的。新たな大手の参入はこの百貨店不況の中で想定し辛いにしても,先手を打っておけば札幌や名古屋,福岡のように中心駅前に大手百貨店が進出し,地元資本のシェアが奪われるという構図にはならない。 

 その場合,駅前店への移転後は,本店を複合施設に建替えて2店舗体制とし,合わせて現在の規模を維持するということも。

 せっかく地下鉄直結となった本店の立地条件を捨てるのはもったいないし,一番町の顔である藤崎としては,まちに果たす責任の意味からも一番町の店は縮小しても何らかの形で残すだろうなと。百貨店を含めた複合施設化での不動産収入も見込める。

 あくまでも想定ですが,現時点ではより飽和状態であるファッションビル,専門店ビル(パルコ,パルコ2,エスパル,イービーンズの他に,ヨドバシ新ビルにも受け皿あり)よりは,百貨店の方が可能性があるかと思いました。

 ただ,大型核店舗の誘致がうまくいかなければ,「せんだい都心再構築プロジェクト」にて老朽化したビルの建替え計画が進むにつれて,ところてん式に建替えビルテナントの移転先の専門店ビルとして活用されることもありえます。

想定スケジュール

 今回発表された構想ですが,地権者の合意はこれからであり,先行きはまだ楽観視できるものではありません。そもそもPPHグループの参画にあたりどのような関与となるのかが不明です。通常であれば,細切れの地権者が持つ権利を買い取り,大口地権者と共にこの再開発を主導して行くことが考えられます。

 早くて2024年に着工し,2027年に竣工と,息の長いプロジェクトになりますが,まずは東北一の路線価を誇る仙台駅前を代表する土地の再開発構想がようやく具体化したことは喜ばしいことと思っています。

 これに続き,旧仙台ホテル&ロフト,イービーンズ&東北電力など,有力と目されている再開発候補地での計画が動き出すことを祈っています。とにかく,久々の良いニュースでした。

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2020年2月19日 (水)

勝山スケート場跡地 住友不動産マンション開発始動

 震災前の仙台市民だったらほとんどが知っていたレジャースポットの勝山スケート場とボーリング場。

 晩年は一部に西友が入り,近隣のマンション住民が頼りにしていましたが,勝山企業の資産売却により敷地ごと全て震災前に住友不動産に売却されていました。なのに,10年間も塩漬けの土地となっており,どうなるのかと思っていました。

 そのせいもあり,近隣は都心部の文教地区で高値の花のエリアなのに, 意外に買い物が不便な地域となっていました。上杉6丁目のモリヤも閉店し 柏木生協と上杉西友は残るも選択肢が限られていましたが,東北大学農学部の跡地に進められているイオンモール雨宮?の計画も進み,計画地内で野村不動産と住友不動産が分け合って,約200戸×2の規模で進められているマンションも野村側がほぼ完成し,住友側もようやく着工します。

 周辺の整備イメージも固まりつつある段階で,高く売れる条件が整い,都心部のお宝の土地にようやく着手することに。

 あすと長町の大型物件である「シティタワー」×2の分譲に目途が立ったというのもあるのかな。

勝山スケート場跡地に分譲マンション4月着工 土地取得から10年 仙台

住友不動産が2010年に不動産・飲食業勝山企業(仙台市)から取得した仙台市青葉区上杉2丁目のスケート場とボウリング場の跡地に計画していた分譲マンションの概要が18日、分かった。今年4月に着工し、22年3月に完成する。土地取得から10年、仙台市内で人気の高い文教エリアの大型計画がようやく始動する。
 マンションは鉄筋コンクリート地上13階で、3、4LDKが計336戸。市内最大規模となる2層吹き抜けのエントランスや内廊下といった高級仕様の設計を施す。約700平方メートルの中庭を備える。
 西側にマンションギャラリーを開設し、今年夏ごろから販売する。北側には自社の営業利用を想定した低層の事務所棟を併設する。
 同社は10年9月、勝山企業が所有するボウリング場やスケート場跡地を含む約1万7000平方メートルを取得。当初からマンション建設を検討したが、東日本大震災後の建設費の高騰に伴う採算性を考慮し、着工時期を模索してきた。
 その後、北六番丁通を挟んだ東北大農学部雨宮キャンパス跡地にイオンモールの商業施設建設と仙台厚生病院(青葉区)の移転計画が浮上。周辺環境整備に見通しがついたことから事業化に踏み切った。
 同社の担当者は「利便性と環境の良さを兼ね備えたマンションは、子育て世代や郊外から住み替える高齢夫婦といった幅広い層に評価していただけるだろう」と話す。建設するマンションは敷地面積約8400平方メートルで、西側の残る約半分の土地は活用方法を決めていない。
 同社は、北に約300メートル離れた雨宮キャンパス跡地内に計画中の分譲マンションも4月に同時着工する。地上13階の204戸で、22年1月に完成する。隣接地には野村不動産の分譲マンション建設が完成している(2/19河北朝刊)。

セールスポイント満載

 農学部跡の204戸と合わせると計540戸。あすと長町のシティタワー2棟の計808戸には及ばずとも,なかなかの規模です。

 強気に出れるのも,両マンションの間に中規模ながらもイオンモールが計画されていることと,厚生病院の移転も進められ,買い物と医療が身近で済む安心感も大きいですね。地下鉄の駅までも10分前後でクルマいらずで十分生活できる点も。

 ただ,気になるのはやっぱりイオンモールの動向。あすと長町で先行した「シティタワー長町新都心」では,イオンタウンとの土地共同取得したのが2012年末で,当然住友側としてはイオンタウン隣接を売りにしたかったところが,現地は7年経っても未だ駐車場状態で,期待していた相乗効果は全くない状態で苦戦しながらも何とか完売までたどり着いた状況。そのシティタワーは南西側に野村とワールドが建てた24階建て「ワンパークレジデンシャルタワーズ」のために眺望が期待できなくなり,さらに自社(+ワールド)物件の24階建ての「シティタワーあすとレジデンシャル」を南側に建てるというヤケクソか?というような展開もあり,住友としてはこのうっぷんを上杉で晴らす展開か?

 とはいえ,同じイオン系列。今は利府のイオンモール新棟に力を入れており,あすと長町はもちろん,雨宮も規模からそれほど力を入れるものにはならないと想定されます。陣地が取れそうだから抑えておくけれど,少しでも中心商店街から分捕れれば良いというようなポジション。

 こっちでもオープンの遅れによりイオンに裏切られる展開も十分予想できるかと。土地購入の経緯から撤退はないでしょうし,まぁ売りはイオンだけではないのが強みですが。

上杉山小学校学区の動向

 その強みというのは,ブランドでもある上杉山小学校区であること。さらに宮教大付属小中も近くだし,教育熱心なパパママとしては,可能であれば拘りたい学区。

 しかし,その上杉山小学校は,マンモス校化で5階建ての校舎にした上で,狭い校庭にプレハブ校舎を建ててしのいでいる状況で,1000人近い児童数。自分が子供のころは1000人規模の小学校は珍しくもなかったけど,少子化の現在,この都心部の立地で1000人近くというのは珍しいしキツイ。

 青葉区でここを超える児童数は新設された錦ヶ丘小学校のみ。

 ざっくりと学区をカバーする町丁目で直近の年代別人口を拾ってみると, 

【上杉,堤通雨宮町,昭和町,本町1丁目,台原1丁目】で, 

1~6歳 778人

7~12歳 882人

 現時点でもこの年少人口なのだから,野村の分譲中の200戸と合わせて約800戸弱の分譲マンションであれば,子供の数が平均1.5人と考えても120人。平均1人であれば80人。そのうち小学校へは50~80人弱というところでしょうか。分譲価格の高さからディンクスや高齢者夫婦が多いことは予想されるので,思ったより小学校の児童数には影響を与えないのかもしれない。現在就学している7~12歳よりも今後就学する1~6歳人口の方が100人程度少ないので,さらなる少子化のトレンドからしても十分吸収できると。いろいろこの学区については,周辺の小学校との学区変更が噂されていますが,この開発だけであれば大丈夫かなと思います。

都心回帰進む

 3LDKに4~5千万円も出せる人が仙台に多いとは思えないのですが,ある所にはあるんですね。

 かつて70~90年代の住宅需要が旺盛だった時代は,都心部が空洞化しドーナツ化現象と言われました。その時に誰もが焦るように買い求めていた郊外の泉や富谷のニュータウンですが,近年はその方面に家を購入する人は周り(都心部通勤者)では本当に見かけなくなりました。一方,郊外の戸建てだとJR沿線の愛子方面や名取方面が増えた印象。地下鉄沿線のミニ戸建てはあまり多くない。本来であれば当たり前の流れなんですが,仙台はこれまでが異常だったと。

 都心部のマンションは,郊外住宅地と異なり将来も多様な需要は衰えないでしょうから,都市のストックとして有効活用されるので,このような大量供給でも問題にはならないでしょう。タワー型でないことも,修繕や維持管理には好都合。

 中心市街地活性化ということで,地下鉄やバス,クルマで郊外から都心部に来る人口を増やそうとしているけど,一番の活性化策は都心部に住人を集めること。とはいえ,住める財力を持つ人は限られるので,そういった人に貢献してもらえればと。自分で住めるのは地下鉄沿線がせいぜいですが,一応街中勤務なのでなるべく街中で買い物しようとは普段から心がけています。

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2020年2月15日 (土)

勾当台エリア活性化に向けて その2(定禅寺通の車道縮小へ)

 仙台市が進めている,勾当台エリアの活性化。

 勾当台公園の再整備と並び,2019年4月から仙台市の事業が始まった定禅寺通活性化の推進。

 春から秋にかけては,歩道の一部にテーブルを置いて沿道のお店の疑似オープンカフェとしての活用を模索。

Dsc_1950 (仙台市HPより引用)

 昨秋の10月には車線を1車線縮小して歩道空間を広げた社会実験を数日間にわたり実施しています。

Streetparkarea(仙台市HPより引用)

 そもそも,定禅寺通の西側は広瀬川によって遮られ,T字路になっているので,この沿道に用がある車が大部分であるため,基本的にそれほど交通量が多い訳ではありません。

 さらに西側に向かおうとするクルマが,混雑する広瀬通や北四番丁通を避けて,迂回路としての用途がある位。

 よって,片側3車線ある定禅寺通は,藤崎付近の青葉通のように,片側2車線まで狭めて,歩行空間拡大のために利用し,イベントを行いやすくして賑わいを高めようという構想。

 既にWeb上では記事が消えていますが,正月の地元紙一面でも,完全一方通行化を含めた3案が検討されているとの構想が紹介されていました。さすがに青葉通の西口で打ち出されているように一部といえども完全広場化は難しいか。

定禅寺通りについての雑感

 仙台を代表する通りで,光のページェントやジャズフェスなどの定禅寺通がメインのイベント会場としても有名です。沿道には仙台を代表する建築であるメディアテークや,現在宮城野原への移転検討が進められている老朽化しながらも仙台の芸術文化の殿堂である県民会館(東京エレクトロンホール宮城)が立地し,周辺には市役所や一番町四丁目商店街,国分町など周辺の主要スポットを繋ぐ重要な役割を果たしています。

 中央分離帯には歩道スペースが確保されているのも特徴的で,仙台の3つの東西に走るメイン通の中では唯一。この分離帯スペースに生育しているケヤキ並木の厚み故に,青葉通を上回り仙台を代表する並木道として名をはせている印象です。

 ただ,この分離帯スペース。光のページェントやジャズフェスなどのイベント時には賑わっていますが,それ以外は正直言って中途半端な存在に感じます。彫刻などが配置され,るるぶ・マップルなどに取り上げられる代表的な場所なので,観光客が歩いているのはよく見ますが,市民からするとちょっと歩くのが恥ずかしいスペース。同じ中央分離帯でも札幌の大通公園とは全く違う。

 幅も中途半端で,その分離帯に何が目的地があるわけではない。ベンチはあるけれど隣をせわしなくクルマが通り,排ガスまみれでゆっくりできるような場所ではない。よって特に意識しなければ,南北両側の歩道を通ってしまいます。

 国分町通交差点に続き,晩翠通交差点部分がスクランブル交差点かされ,西側の分離帯に直接渡ることができるようになりましたが,基本的に置かれている環境は変わらない。

 よって,個人的な思いとすれば,定禅寺通の車道を削減し広場空間化に用いる場合は,中途半端に1車線分ずつ南北両側の歩道部分の拡幅ではなく,2車線分を中央分離帯部分の拡幅に使って欲しいと思います。そうすれば,ちょっとしたイベントも開きやすくなり,オープンカフェとしての活用にも。特にGW頃からの五月晴れの時期は,ケヤキ並木の新緑がより魅力的な場所になりそうです。

県民会館跡地

 すったもんだしている美術館と異なり,すんなり移転場所も決まりつつある県民会館。

 でも,こっちも劇団四季の定期公演のハコでもあるし,集客力のある演歌歌手の公演も頻繁に行われるこの県民会館がこの地から移転してしまえば,客層が重なる仙台三越や公演後の国分町飲食店を中心に影響が大きいのではと思います。

 定禅寺通の奥に位置する市民会館も同時期に移転するし。まぁ,市民会館は西公園あたりにという可能性が高そう(同じ公園をつぶすのであれば錦町公園よりも影響が小さいという面で)で現位置とあまり変わらない可能性もありますが。

 跡地活用については,県はまず仙台市に打診するとのことなので,中央署跡地活用の時のようにプチバブルで111億円の恵み!と市場原理に任せてということはなさそうなので,ちょっと安心。

大変な仙台市

 でも,仙台市としてもこの土地を購入してもこの地に必要な公共施設は特にないし,市民会館と市役所という2大投資が控えている中,そんな余裕はない。市の意向に沿った活用ができるデベロッパーを見つけてくること位というのが歯がゆい。

 「せんだい都心再構築プロジェクト」による仙台駅西口を中心とする再開発支援も重要で,やることは多くともマンパワーも予算も厳しい仙台市。この状況なので,あっちもこっちもと欲張り中途半端にならないように。まず優先順位は①西口②勾当台③東口かなと。東口は条件が恵まれていて,勝手に動いていくと思うので。

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2020年2月 8日 (土)

勾当台エリア活性化に向けて その1(勾当台公園再整備)

 平成27年度の仙台駅東西自由通路の拡幅や東西線開業によって,集客力が高まった仙台駅周辺。一方,東西線の駅設置により藤崎付近の青葉通一番町駅周辺へはテコ入れにはなりましたが,仙台を代表するイベントが多数行われる定禅寺通り・勾当台公園エリアについては変化の動きが小休止といった感がありました。アーケード街の北端である「一番町四丁目商店街」も,古くからの個店の閉店に伴い,隣接する国分町に引っ張られてなのかチェーン店の飲食店が増えており,核となる店舗の三越も売り上げが減少傾向であるなど,気になっていたところ。

 ようやく,老朽化した市役所の建替えが動き出し,定禅寺通の車道削減による広場化の動きが年初の河北新報に掲載されるなど,エリアとしてのリニューアルに期待できる状況の中,仙台市の新年度の予算案では,まちづくりとして仙台駅前青葉通の広場化検討と並び勾当台エリアの再整備検討のための予算が確保されました。

勾当台公園再整備へ 仙台市、都市活力創出狙う

 仙台市は29日、総額5411億円の2020年度一般会計当初予算案を発表した。19年度当初比152億円(2.7%)減。教育環境や子育て支援の充実に重点配分した。都心再構築プロジェクトとして、勾当台公園(青葉区)の再整備に乗り出す。特別会計と企業会計を合わせた総会計は1兆788億円で、9年連続の1兆円台となった。

 一般会計には不登校対策で適応指導教室「杜のひろば」増設費1298万円を計上。第三者の専門家によるいじめ相談支援窓口の新設、運営費789万円も盛り込んだ。新たに始める5歳児対象の発達相談事業に615万円、子ども医療費助成の所得制限緩和の準備に3817万円を充てた。まちづくりでは「勾当台ビジョン(仮称)」策定に500万円、勾当台公園の再整備方針の検討に664万円、東二番丁通と西公園通(青葉区)の歩道空間の検討に600万円を配分。JR仙台駅西口の公共空間の在り方検討に1800万円を充当し、青葉通の一部広場化の可能性を探る。

 歳出は、扶助費が19年度比3.1%増の1232億円。人件費、公債費を含む義務的経費は2.5%増の3015億円となり、歳出全体の55.7%を占めた。

 歳入は、市税が0.5%減の2179億円、国庫支出金が0.2%増の918億円、地方交付税が9.3%減の193億円。市債発行は学校建設などで3.9%増加し、518億円となった。財源不足を補うため、財政調整基金から165億円を取り崩した。
 郡和子市長は定例記者会見で「20年度は東日本大震災の発生10年目に入る。109万の市人口は近く減少が見込まれ、ポスト復興のまちづくりに向けた挑戦との意味を込めた」と当初予算編成の狙いを説明した(1/29河北朝刊)。

 定禅寺通の車道削減の検討に続き,勾当台公園自体の再整備を進めるとのことです。

20190208_1226381 20190208_1226391

 現在の勾当台公園は,

〇いこいのゾーン(勾当台通東側)

〇にぎわいのゾーン(いわゆる市民広場)

〇歴史のゾーン(県庁議会棟と勾当台通の間)

の3つのゾーンに分かれ,メインのいこいのゾーンは勾当台通側と国の仙台合同庁舎側とのレベル差を生かした2つの顔を持っています。正直,合同庁舎側は野外音楽堂があったのは知っていたけど,滝噴水の裏の広場の存在を認識したのはつい昨年。こんなところがあったんだと。

 仙台七夕まつりやジャズフェス,みちのくよさこい,青葉区民まつり,光のページェントなどのお祭り・イベント時には,にぎわいのゾーン(市民広場)がメイン。

東側はもったいない使い方

 いこいのゾーンはサブ会場的な形で,上段の野外音楽堂を含め使用されていますが,普段は道路向かいの市民広場のみで収まるイベントも多く,はっきり言って勾当台公園自体は意外に地味な活用状況だったり。特に,昨年末のページェントでは資金不足でいこいのゾーン部分のイルミネーションが中止になり,エビスバーと大道芸のみで寒々しい状態でした。何か空気感満載のライトアップされたラプラスはいましたが。

 通常時は”動”の市民広場と”静”のいこいの広場という棲み分けで,近隣オフィスや官公庁職員のオアシスとしての役割を果たしていますが,勾当台通東側の使い方はあまり人が寄り付かない花壇としてだったり,歴史のゾーンは県庁市役所前南行バス停の陰で単なる通路と喫煙スペースになっているなど,ちょっともったいないという感想を持っていました。

 特に歴史のゾーンは,県庁市役所前南行バス停の拡張による路線バスと高速バス停の分離(高速バスの待機場としての活用)などに使った方が有意義だと思いますが。

Haichi

市民広場は新市役所広場との連携を

 市民広場は活用され過ぎて,予約が取りづらい状況。そして天候に左右される面が大きいから,今回の市役所建替えに合わせて,新市役所側広場との連携による実質的拡張と,新市役所屋内広場との連携を図って欲しいです。考えは過去記事のとおりですが。

仙台市役所 建て替えに関するシンポジウムへ (2019/7/13)

 これだけ春から秋までの気候が良いシーズンに毎日のようにイベントを開催しているスペースは貴重であり,より集客を図るとともに出展者優しく,使いやすいスペースになることを望みます。

  勾当台公園は,駅名及びエリアを象徴する地名として使われており,現在進められている市役所と市民会館建替えでも,ともにこの公園敷地が当て馬的に候補地にリストアップされながらも,「この公園をつぶすわけにいかない」と実質的に候補から外されているような仙台を代表する公園です。どのように再整備されるか楽しみです。

 

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2020年1月19日 (日)

仙台駅西口 青葉通の広場化なるか?

 河北がスクープしたわけではないのに何か特ダネみたいに取り上げたこの案件ですが,反応が大きいのは流石地元紙の影響力。

このブログでは,

藤崎 来年に新店舗計画 (2019/10/10)

でちょっと取り上げていましたが,もともとは,昨年7月に発表された「せんだい都心再構築プロジェクト第1弾」の資料に掲載されたイメージパース。

Aobadori

 仙台市としても観測気球を上げた側面がありながら,このような大胆な提案がタブーではないんだという驚きを感じたもので,ワクワクする提案であるのと同時に,やっぱり路線バスのJR仙台駅前降車場への導線が遮断されてしまう他,西口駅前広場への自家用車,タクシーの乗り入れも不便になるので,賛否両論となるのは当然でしょう。

仙台駅西口の青葉通を広場化 市が検討、車両通行止め緑地に

 仙台市がJR仙台駅西口の青葉通(青葉区)の一部区間を通行止めにし、屋外広場を整備する方向で検討していることが分かった。昨年10月に始動した都心再構築プロジェクトの一環。旧さくら野百貨店仙台店やGSビル跡地などの関係者の協力も得て、沿道の再開発事業と連動させた整備構想を描いている。実現すれば「東北の玄関口」は大きく姿を変えることになる。

 構想によると、青葉通のうち駅前通交差点-愛宕上杉通交差点間の約150メートル区間を屋外広場にする。
 市が作成したイメージ図によると、中央分離帯のケヤキ並木や歩道の街路樹は生かし、片側4車線ずつある車道部分を一部緑地化。テーブルやベンチを配置し、歩行者が散策できるようにする。旧さくら野百貨店やGSビル跡地は、商業施設やオフィスが入る複合ビルの立地を想定する。
 広場の整備は、沿道の民間再開発と一体で実施する。その場合、市は広場整備を「都市貢献」と位置付け、都心再構築プロジェクトのメニューを適用。新築するビルの容積率を最大2倍緩和する。
 GSビル跡地では、オリックスグループ(東京)が商業施設「EDEN(エデン)」との一体的な再開発を検討中。旧さくら野百貨店は複数の地権者が関係するが、再開発に向けた協議が始まっている。市は地権者や開発事業者らに広場の構想を既に説明していて、おおむね好意的に受け止められているという。

Aobadorihiroba


 一方、仙台駅に直結する青葉通の一部は車両が通行できなくなる。駅西口に乗り入れる路線バスやタクシー、一般車両は遠回りを余儀なくされ、高速バス乗り場も移転が必要になる。
 市は広場を整備する区間の交通量調査に近く乗り出し、車両通行止めにした場合の影響などを検証する。
 市都市整備局幹部は「青葉通の広場化と沿道の再開発で、駅西口に東北の中枢を担う商業・オフィス機能を集積させるとともに、交流やにぎわいを生むエリアに一新したい」と語る。
 広場構想は2018年9月、青葉通まちづくり協議会が市に提出した「青葉通まちづくりビジョン」でも提案されている。(河北1/14)  

 仙台駅前には不足している緑地や広場が確保されるきっかけになるのであれば,嬉しい話ですが,それも該当道路の両側の「さくら野跡地」と「オリックス開発地+ロフトビル」がツインタワーとして連携して再開発されるのであればの話。

 それぞれが,中途半端な再開発になるのであれば,このように青葉通をつぶしてまで広場化する意味はない

 また,この青葉通両側の再開発地に向けては,JR仙台駅側で終わっているペデストリアンデッキを2階レベルで延長しつなげた上で,1階の地表面,地下階の仙台駅東西地下自由通路の3層がそれぞれの入り口になるのであればインパクト満点。

 以前記事にした,この東西地下自由通路の疑似地下街化と併せての展開であれば,なお期待できるのだけれど。

 仙台駅前 地下街の可能性 (2019/6/22)

 

せっかく整備した仙台駅前バス降車場が。。。

 この挑戦的な提案についての課題は,東西線開業時に整備されたJR仙台駅前バス降車場に向かう,青葉通からの導線がぶったぎられること。

 JR仙台駅前降車場整備前はあおば通駅前とかダイエー前と揶揄されていた旧仙台駅前バス降車場は,降車場整備後は「あおば通駅」バス停と改称されました。新設の降車場には,仙台駅終点の市営バスが移り,JR仙台駅にも東西線にも乗換が容易で,さらにエスパル前の便利な場所になり,大好評です。せっかく整備した降車場を無駄にしたり,降車場を別の不便な場所に移すことは許されないのでは。

 加えて,現在旧さくら野前にある宮交バスの降車場はどこかに移さなければならず,これは確実にJR仙台駅から遠くなります。

 仮に,仮に青葉通を回避するとなると, ②広瀬通(水色線)や③南町通(赤線)を経由する場合は下記のルートになります。

Busroute1

 ②広瀬通ルートの欠点は,電力ビルを経由しなくなること。ただでさえ多数の高速バスが集中しているのに,現在経由している八木山方面以外の路線バスも加わると,どのようになるかは自明。さらに,広瀬通から駅前通りへの右折もネックで,この交差点は確実に交通処理が破綻します。

 ③南町通りルートは,比較的スムーズに仙台駅前に入れるように感じますが,南町通自体が片側2車線で路駐も多く混雑気味,さらに現在進められているバスプールの拡張のため,ロフトとバスプールの間はそれぞれ東西への直進が片側1車線ずつに縮小されることは致命的。

 青葉通の広場化が以前から計画されていれば,バスプールの拡張と南町通の車線減少は決断できなかったでしょうし,県美術館の方向転換とは異なり良い話とはいえ,ちょっと場当たり的な展開にも感じます。twitter情報で知りましたが国の新しい施策を見据えて方向が変わったというのもありそう。

歩行者中心の街中整備 予算、税制で重点支援 国交省

国土交通省は、市町村が歩行者中心の街中を整備するための新区域を設定できるようにする方針を固めた。

 街中の一定のエリアで、街路を広場にしたり、沿道の店舗などの1階部分を改修して開放感のある空間にしたりする場合、予算、税制両面で重点支援する。関連する規定を盛り込んだ都市再生特別措置法改正案を20日召集の通常国会に提出する。

 国交省は市町村による街中のインフラ整備に関し、都市再生整備計画事業の交付金で必要経費の40%を手当てしている。各地で人口減少が進む中、車中心となっている街中を人が集まりやすい魅力的な空間に転換し、都市のにぎわいをさらに創出する必要性があると判断した。

 具体的には、市町村が新たに設定できる「まちなかウォーカブル区域」で、歩道を広げる改修や芝生のある広場などを整備する場合、交付金の補助率を必要経費の2分の1に引き上げる。民間事業者が沿道の店舗などの1階部分をガラス張りにしたり、誰もが使える交流スペースに改修したりする際も2分の1を助成する。

 税制面では、街路に面した民有地を広場として開放する場合、該当する土地と、そこに設置する芝生、ベンチといった償却資産について、固定資産税と都市計画税を軽減するなどの措置を講じる。官民一体で取り組みを進める考えだ。(1/13時事通信) 

 仮に①青葉通から愛宕上杉通に右折(緑線)する場合は,T字路になり交通処理は比較的スムーズですが,結局ロフト横の南町通に入らなければならないのであれば,ここがボトルネックになるのは同じです。

 なお,現バスプールに発着する若林区方面の市バスおよび太白区方面への宮交バスはほぼ①のルートを通りパルコ2前から入るので,それほど変わらないと思われますが,バス集中による混雑による影響はありそう。

仙台駅バスプール始発のバスも同じ

 ほとんどのバスプール始発の北・西部方面バスが,駅前通を北進し青葉通に左折しているので,このルートも完璧に影響を受けます。南町通を西進させる手はあるにせよ,上述のとおり片側1車線化され,かなりの台数なので右折レーンはあっても確実に愛宕上杉通との交差点がパンクするし,かなりの難問です。

タクシーや自家用車も

 タクシーは台数の多さのために目の敵にされがちだけど,結構新幹線利用の有名人や出張族などが仙台駅から利用するケースが多いから,目の前の青葉通が通行止めになるとスムーズに西口から抜けられなくなり,広瀬通への負荷が確実に高まることに。また,自家用車は東口に誘導したいところだけれど,こっちも要人・来賓の送迎も多いからそういう訳に行かない。

解決策として,トランジットモール化は?

 青葉通が広場化されるとして,解決策として浮かんだのは,分離帯付近の部分に双方向のバスの徐行による通行のみを各1車線ずつ許可するトランジットモール方式。残りの4~5車線相当が広場化され,バスが通らない際には歩行者の通行横断が可能というもの。ただ現在の仙台駅前を発着するバスの数が確か千便を優に超えるはずなので,信号待ちで滞留するバスがこの広場部分に数珠つなぎになってしまう可能性もあり,歩行者優先の空間とは言えない状況になるのはまずい。

Transitmall

 やるんだったら,ここにあおば通駅,仙台駅前につづき,3つ目の駅前バス降車場を設けて両側の再開発ビルへの集客を図るというのも思いついたけど,さらにバスが滞留してしまうという課題もあるなぁ。

歩いて暮らせるまちづくりの推進

 震災を契機に急激に進んだ三陸道や常磐道整備に続き,仙台東道路や県北高速幹線道路など,遅れてきた道路整備に熱を入れている印象がある県に対し,仙台市はクルマから公共交通や歩いて暮らせるまちづくりに急激に打ち出している印象です。

 他にも,定禅寺通りの車道削減も正月早々の河北一面に取り上げられたし,先日記事にした都市緑化フェア誘致にしても,青葉山にそれほど駐車場は確保できず,地下鉄東西線での来場を前提にするのでしょう。この方向性は仙台市としての生き残り策ですし,これまでのようなクルマに頼った拡大型都市づくりは続けられないという危機感,鉄道インフラが整った中心都市として,周辺都市(特に利府・名取・富谷)との差別化を図り,人口流出を防止する意欲を感じます。

  こんな感じで,課題は山積みですが,仙台市がこの難問に熱意を持ってどのような解を出していくか。またタクシー業界をはじめ,クルマ寄りの方からかなりの反対がでるでしょうが,「仙台都心再構築プロジェクト」の規制緩和期限を考えると,悠長に検討している暇はない。すぐに方向性を出して,再開発事業者と調整を始めなければならないので,矢継ぎ早に動きは見えてくるでしょう。

 

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2020年1月13日 (月)

2020年 利府町が注目の年に!(五輪とイオンモール新棟)

 年末年始の9連休があっと言う間なのだから,3連休も終わるのが早いのは当然ですが,平日は更新できなさそうなので,今年の大きなトピックを整理してみます。と思ったら,利府町絡みで2大トピックがありました。

1.東京五輪サッカー競技開催

 2020年,今年のトピックや期待することといえば,まずは東京五輪。県内でも利府町の命名権が事実上返上された宮城スタジアムで開催です。男子が3試合,女子が7試合開催され,特に男子は「復興五輪」のアリバイづくりのようなものとはいえ,7月下旬は利府町と仙台駅周辺は賑わうことでしょう。

 また,聖火リレーも6月の3日間,県内沿岸部15市町+大衡村の16市町村で開催で,ホストタウンや事前合宿で関わる市町村もあり,県内全域で,五輪の機運が徐々に高まることに。

 サッカー競技については, AFC U-23選手権でのグループリーグ惨敗で,森保監督のクビも危なくなってきましたが,せっかく宮城で開催されるので,監督が代わるにせよ続投にせよ,いいムードで大会を迎えてほしいです。

2.イオンモール利府 新棟のオープン

 これも利府町関係ですが,五輪開催後の2020年末に,イオンモール利府の新棟が,現施設の利府街道向かいにオープン予定です。

7月に着工のプレスリリースがあり,着々と建設が進められているようです。

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 現在モールの2倍以上の規模の新棟を建設し,利府街道を超える歩行者専用ブリッジで接続。合計賃貸面積は,現棟の3.3万平米に加え,6.9万平米,合わせて10.2万平米という,イオンモール名取(旧エアリ)を上回る,イオンモールとしては3大都市圏外で最大の超巨大モールになります。

イオンレイクタウン

 歩行者ブリッジでの複数棟接続という点で,埼玉県越谷市のイオンレイクタウンのMoriKazeがイメージされ(レイクタウンは,さらにアウトレット棟が接続されている)ますが,レイクタウンはJR武蔵野線越谷レイクタウン駅直結のKazeと駅から遠いクルマで行きやすい郊外型施設的なMoriの2つのSCの集合体的な感じでした。10年位前に同時に完成しているので,2つの棟(+アウトレット棟)の棲み分けも意図しながら,新駅を中心とした区画整理地区の中心商業施設として,巨大すぎるとはいえ,商圏が広く,都心部駅前商業施設と棲み分けできる首都圏ならではのSCと感じました。なお,訪問したのは7年以上前です。

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 一方,利府のイオンモールは,新旧2棟で,明らかに規模もグレードも新棟>旧棟 であり,片方が駅前という訳でもなく,2つの棟の棲み分けは苦労しそうです。実質新棟のみに集客が集中し,利用者も新棟のみでことが足りるとなり,旧棟は早々に閉鎖されたり,業態転換されることもありそう。片側2車線+歩道という,広幅員の利府街道上空を跨ぐだけで,かなりの移動距離になるということも。

 というのも,イオンレイクタウンを訪問した際の感想として,KazeとMoriそれぞれの棟が巨大で,片方だけで事が足りる,両方回ると疲れすぎる印象だったためです。食品店舗も,片やイオン,片やマルエツとそれぞれの棟に入居しており,実質的に2つのモールが隣接している形で,巨大すぎるショッピングモールの功罪を感じさせられました。

旧棟の行方

 そのイオンレイクタウンにはイオングループ初のアウトレット棟が併設され,第2号店が広島に「ジ アウトレット ヒロシマ 」として2018年GWに開業したところですが,利府の旧棟は,ウルトラCとして,「アウトレット棟」として活用することも考えられるのではと。

 というのも,だいぶ前ですが,仙台市内某所で過去にイオンモールがSCとアウトレットの融合店舗を構想していたことがあると記憶しているからです。

 ただし,仙台市内ではアウトレット2強のプレミアムアウトレット仙台泉と三井アウトレット仙台港が同規模でしのぎをけずっており,新年早々三井側が増床(夢メッセ側の広大な平面駐車場部分?)を検討しているとの情報もありました。その2強に割って入るには,商圏規模が小さすぎることと,テナント誘致に苦しむのは明らかではありますが,旧棟の活用方法として,他の巨大専門店とのミックスで,アウトレットも含めながらの活用は可能性があるかも。

 いずれにせよ,この新棟の課題は交通問題です。JR利府線の活用には及び腰で,利府街道に頼りっきりの誘客になるのでは,目標とする集客が見込めるかというと厳しい気がします。

鉄道アクセスの改善を

 歩けば10分もかからない,新利府駅。ただし現施設が貧弱すぎること,基本的にJR職員向けの構造であることから,根本的な改造は必要ですが,東側の田んぼにホームを1面増設し,ロータリーを新設するだけで,新利府駅がこのモールのアクセス駅として活用できることになるのに,それをやると「塩釜や多賀城市民にしか恩恵がない」という狭い思考で新利府駅の改造を行わず,カネのかからない利府駅からのシャトルバスアクセスでお茶を濁そうとしていると聞きましたが,それが本当なのであればどうなんでしょう。設備については原因者のイオンモールと誘致した利府町とでしっかり解決すべき話。

 

 それに,鉄道が充実している塩釜市や多賀城市民が,わざわざ不便な新利府駅使う訳がないのでは。せめて車で乗り付けるのであれば岩切駅か利府駅を使うでしょう。やらないがための言い訳にしか聞こえないし,周辺自治体に迷惑をかけながらも,良いところ取りで巨大商業施設を誘致するのであれば,それ相応の責任をとって欲しいものです。

 結果的に,大混乱で泥縄的に新利府駅の改造を強いられることになるか,利府街道がキャパオーバーし避けられ,売り上げが想定に届かないとか,利府町民の日常の移動に支障が出ることも考えられます。

 利府町の交通改善のため,このイオンモール新棟の立地を機に,昼間の利府線の岩切止まり毎時1本を,アクセス線には及ばないまでも毎時2本程度とし仙台直通させることができれば,多少は分散でき,渋滞に左右されない来店手段も提供できることから,利府町民にも,岩切・東仙台を利用する仙台市民にもイオンにも恩恵が生じます。イオンモール,利府町とJRには,このような大所高所からの判断をして欲しかったですが,まだ間に合います。何とかして欲しいものです。

イオンモール利府 新棟計画について思うこと (2018/2/7)

 

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2019年12月30日 (月)

2019 閲覧数ランキングから今年を振り返る

 今年もあと1日を残すのみ。明日は帰省するのでこの記事が今年の最後になりそうです。

 2018年は,下半期ほとんど更新せずじまいで開店休業状態でしたが,今年(2019年)の1月に復活し,5月に中だるみがありましたが,比較的コンスタントに更新できたかなと思っています。

 初めての試みとして,今年の閲覧数ランキングを。

傾向として,上半期の記事が通年で閲覧数を稼いでいる傾向はありますが,

1位は7年前の記事

 何と7年前に取り上げた「ZEPP仙台の行方」です。コンスタントに閲覧があり,やはり関心を集めているんだなぁと。

ZEPP仙台の行方 

 同規模の大型ライブハウスは,あすと長町のPIT,荒井のGIGSと競うように2つ立地したとはいえ,やはりZEPPのネームバリューは大きい。

 ヨドバシ再開発ビル(第一ビル)に入るという報道もあり,実現に近づいている状況ですが,それだけ愛されたライブハウスというのを実感しました。

 ただ,このトピックに勝てるような記事がなかったというのは,取り上げ方がマンネリ化しているためかもしれないので複雑な気分。情報収集を怠らずに引き続き頑張っていきたいと思います。

 

2位は災害公営住宅ネタ

 今年初めに全国マスコミ(ワイドショーや朝日新聞)でも取り上げられた「あすと長町復興公営住宅をめぐる日照問題」。近所ネタでセンセーショナルに取り上げられた反面, 背景が正確に説明されておらず市が悪者にされるだけの偏った報道であることが歯がゆかったので,思わず記事にしてしまいました。

 被災者の住民の方は気の毒ですが,そもそも原因となった大規模高層マンションの建設を,モラルには反するとしても合法的に遂行した某大手デべと地元デべの責任は大きいものです。比較的多くの方々に読んでもらえたので良かったです。

あすと長町復興公営住宅をめぐる日照問題

 

3位は震災・鉄道ネタ

 最近再度アクセスが増え続けているこの記事。7月の「常磐線特急 仙台―東京直通復活へ 」。3月14日のダイヤ改正に合わせての常磐線全線再開通と東京直通特急の復活が見込まれていましたが,12月中旬のダイヤ改正プレスではまだ発表されませんでした。

 しかし,「3月上旬に 沿線の双葉,大熊,富岡の3町に出されていた避難指示が駅周辺の一部で解除」との報道が先日あったことで,期待感が高まっているのを感じます。7月時点で,仙台までは4往復での復活を予想しましたが,震災前の基本4両編成での運行と異なり,10両編成での運行となるので輸送力過剰になることは避けられません。

 また,震災前と異なり常磐道が片側1車線とはいえ全通しているので,いわき⇔仙台の需要は高速バスである程度代替されているので,どの程度の乗客が戻ってくるかは未知数。仙台発着としては,震災後,上野経由新幹線ルートが最短となっていた水戸や日立など茨城県北との直接アクセス需要を転移させていくことが必要かなと(JR的には減収要因ですが)。また一番流動が太い東京ー仙台間を新幹線のサブルートとして割引切符により需要喚起するなどが考えられますが,いかんせん10両編成を埋められる気はしません。

 過去の震災からの復旧路線のプレス実績からすると,仙石線が1か月前,常磐線北部が2か月前だったので1月中の発表は確実。特急が走る路線であり,指定席予約の関係もあるので,早めに1月上旬に発表されると嬉しい。

常磐線特急 仙台―東京直通復活へ

 

4位~10位は開発ネタで独占

 震災後,都心部の再開発プロジェクトは2016年完成の仙台駅東口自由通路&パルコ2で止まってしまい,待望論が多かった開発プロジェクトで4位から10位までを占めました。うち,あすと長町関係で実質2件,都心再開発関係で実質3件です。

 都心部再開発関係は,2月に方向性が打ち出された「都心再構築プロジェクト始動?その1」の記事がランクインしましたが,7月に発表された具体的な方針の記事についても,比較的読まれています。その具体的な対象案件である待ち望まれた「ヨドバシ」「藤崎」の方向性について,経営者側から方向性が示されたという点で,閲覧数が多かった理由かなと思っています。「さくら野跡地」「EDEN再開発」についてはあまり明るいニュースはありませんでしたので,翌年度は動きが見えてくれば良いなぁ。

4位:とうとうヨドバシ再開発着工&ZEPP仙台再出店か!(8月)

5位:JRの長町駅東口開発計画が明らかに (6月)

6位:藤崎 来年に新店舗計画 (10月)

7位:ヤマダ電機 あすと長町進出へ(7月)

8位:JR長町駅東口開発計画正式発表(9月)

9位:ヨドバシ複合施設「リンクス仙台」3年以内にオープンへ (11月)

10都心再構築プロジェクト始動? その1 (2月

 なお,4位の8月のヨドバシネタについては,記事中に「特に新しい情報はない。選挙日前日で意図的なものを感じる」と一応断ってはいながらも,元議長の市議会議員選挙前のツイートに反応し,結果的に「今秋着工」というのは希望的観測のガセネタだったので,取り上げたことについて反省しています。より正確な情報としては11月に記事にした9位の「リンクス仙台」記事を参照して下さい。

来年に向けて

 通年ではランキング入りはしませんでしたが,今年後半に飛び込んできたニュースの行方が気になります。

それは,「宮城県美術館移転問題」です。縮小均衡の未来に向けて財政的なメリットを求めての動きというのは理解できなくもないですが,結論ありきの進められ方というのはやはり腑に落ちません。

 これだけ反対運動が広がっており,1月末に県知事と仙台市長の会議があるとのことで,年度内には方向性が見えてくるでしょうから,引き続き追っていきます。

宮城県美術館 宮城野原に移転?

宮城県美術館 宮城野原移転の続報

県の公共施設の立地 仙台市を無視して良いの?

 他にも,阿武隈急行復旧の行方,渡辺監督退任後のベガルタの動向なども含め,動きがあれば記事にしたいと思います。

 それでは,今年も訪問頂きありがとうございました。来年もよろしくお願いします。

 

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2019年12月12日 (木)

石巻市役所1階にイオン出店

 震災で浸水したり,その後の撤退で,市中心部がフードデザート(food desert )化し,中心部商店街で食料品が手に入りづらい状態になっていたのが,ようやく解消されそうですが,手を結ぶのは,そのきっかけを作ったイオングループ。でも,これがイオンの戦略の王道。

石巻市、イオンと出店合意 市庁舎1階に来春開業

 イオンリテール(千葉市)と宮城県石巻市は2日、市役所1階の商業スペースの出店合意書を取り交わした。同社は薬局併設型のスーパーを開業する計画で、来春の開業を目指す。
 市によると、店舗面積は共用部を含め約3500平方メートル、契約期間は10年程度を見込む。以前入居していたスーパー「エスタ」と同規模になる見通し。
 同社東北カンパニーの辻雅信支社長は市役所で記者会見し、店内で飲食できる80~100席程度のイートインコーナーを直営で設ける構想を示した。商業スペースをほぼ借り切り、テナントを受け入れる。かつて出店していた一部事業者と交渉を進めている。
 辻支社長は「地域のさらなる発展と暮らしの向上に寄与していきたい」と意欲を見せた。同席した亀山市長は「石巻の玄関口にふさわしい便利で魅力的な店舗にしてほしい。市としても最大限の支援と協力をする」と述べた。
 市役所1階は2017年5月にエスタが撤退して以降、核テナントの不在が続いた(12/3河北)。

 この市役所の建物は,言わずと知れた,旧さくら野百貨店石巻店。かつてはこの場所にデパ地下ならぬデパイチがありましたが,今や単一エリアとしては仙台市内をも超える,県内随一の郊外型店の集積地の先鞭をつけたイオンモール石巻の出店により,閉鎖に追い込まれた過去が。

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  もはや,震災の被害でメインストリートは最寄り品を買えるような場所ではなくなり,スーパーマーケットは西側と線路北側(中里バイパス付近)には地元や大手スーパー(ウジエ,ヨーク,あいのや)が存在しますが,付近の高齢者が歩いていくのはギリギリ。自転車で何とかという場所。

 

 そもそも,石巻駅前という昔としてはデパートもあった好立地で,その上は市役所があり,数百人の市職員が勤務。市立病院も隣接地に移転新築するなど,人の流れはない訳ではないけど,クルマを持つ世帯は蛇田ならずとも周辺のスーパーやドラッグストアを利用する訳で,この立地は逆に駐車場の利用しずらさやテナント料の高さで,出店しずらい場所になってしまっているのは,中小都市に共通するところ。

 その場所に,市の必死の誘致の結果,イオンリテールが出店するとのことで,自社グループで空洞化させた中心市街地に出店して,独占商売できるうえに感謝されるという,イオン商法全開です。

 このような手法は,仙台市内でも郊外に大型店を出店し,既存商店街を衰退させてから,イオンエクスプレスを出店という,外も中も制覇という戦略そのもの。

 石巻も,蛇田(イオンモール石巻)と渡波(イオンスーパーセンター)で東西を抑え,石巻駅前の出店で市街地をカバーする戦略は流石の一言。

 まぁ,この立地は,2年以上も空き状態が続いたとのことで,決して儲かる立地ではないのを承知で,地域貢献の意味合いで出店する面もあるんでしょう。一応,周辺は災害公営住宅の整備などで,人口は若干戻りつつあるところ。

 周辺住民+市役所職員の昼食(弁当需要)+帰りの買い物需要+観光客のお土産購入 

など儲からないにせよ,それなりに最低限の集客はできそうです。まぁ,損して得取れ精神で,少しは地域に貢献してもらわないと。

 いつまで続くかはわかりませんが,10年位は何とかやってほしいもの。

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