市政

2021年4月15日 (木)

ヨドバシ仙台第1ビル アセス変更後の計画が明らかに

仙台駅東口に長年計画されながら,度重なる着工延期により,多くの仙台市民をやきもきさせてきた,このヨドバシ仙台第1ビル。

1月下旬に,ヨドバシホールディングスから,とうとう着工に向けた計画概要が明らかになっていました。

とうとう決定! ヨドバシ仙台第1ビル開発計画始動(1/26)

 今春の着工とされながらも,未だ着工にはいたっておらず,気になっていました。それに,3月末に予定されていたこの計画が審査される仙台市環境影響評価審査会も延期となりながら,ようやく4月13日火曜日に開催され,新たな詳細計画が明らかになりました。

仙台市環境影響評価審査会HP

 Image

 着工は8月に延びますが,完成は約2年後となる令和5年3月で変更はありません。

Gaiyou

 

Map_20210415211101 

音楽ホールが入る予定だったB棟が見送りになること,A棟が12階まで上に伸び,上層部にオフィスを入れることは既報どおりですが,メインのヨドバシカメラ店舗の入るフロアが2~5階の4層になること,1階は全面が店舗ではなく,半分以上が自社の物流センターで多少テナントも入ることは新情報。ヨドバシ・ドット・コムとの拡充・拡大を想定し,ペデストリアンデッキ下に隠れるとはいえ,バスターミナルに面する一等地に物流センター機能を入れるとは戦略的。

 ヨドバシ・ドット・コムで注文してすぐに受け取りに行くということも増えそう。現在は,すぐに店舗受け取りを希望しても仙台店では在庫が少なく,後日受け取り・配送になるケースが多いので。

 Ritsumen

 ヨドバシカメラの店舗フロアが4層に拡大されるのかと思いましたが,実際B棟の計画(変更前アセス)ではA棟に隣接するフロアに店舗を想定したがありましたが,そのB棟部分が見送りになっているので,実質的には想定されるヨドバシの店舗面積はそれほど変わらないのかと。それでも現店舗の2倍近くの面積にはなりそうです。

 飲食店は6階の半分弱で,残り半分強は駐車場。コロナの影響が読めない中,慎重な計画に落ち着いたということなのでしょう。広大な専門店はA棟にはほとんど入らず,B棟の1~3階(現 ヨドバシ仮店舗)に入れることになりそうです。(今回明らかになった内容には,ヨドバシ第2ビルの活用方法についての情報は含まれていませんので,あくまでも予想)。

 なお,1階の東七番丁通側に計画されていたバスターミナルはそのまま。以前から何度も書いていますが,東口高速バスターミナル拡充の受け皿として利用されるのでしょう。そうすると,ヨドバシにとっても東北各地からの集客力UPにつながり,高速バスターミナルの集約をもくろむ仙台市とWin-Winの関係に。

魅力的な東口に

 2000年 仙石線地下化&ZEPP仙台オープン

   2011年   アンパンマンミュージアムオープン

 2012年 ヨドバシ第2ビルオープン

 2015年 地下鉄東西線宮城野通駅の開業

 2016年 東西自由通路開通&エスパル東館オープン

 2017年 ホテルメトロポリタンイーストオープン

  同年   宮城野橋全通

 2021年 JR仙台イーストゲートビル(オフィス)オープン

と,20年以上かけて,徐々に成長してきたこの仙台駅東口エリア。2005年からは宮城球場に楽天イーグルスが本拠地を構えるなど,集客施設にも恵まれ,仙台駅東口第二土地区画整理事業の進展で,国道45号線までの広いエリアが整然と区画整理され,マンションが林立するなど,都心居住の受け皿としても順調に開発が進められてきました。

 その集大成ともいえる,このヨドバシ仙台第1ビルの着工と完成。

 仙台都心再構築プロジェクトによる規制緩和を起爆剤として,仙台駅の東西が切磋琢磨しながら,発展していくことを期待します。

 メインの西口でも,さくら野跡地やエデン後の再開発など,期待されるエリアは多いので,コロナの影響が続き不安なご時世が続きますが,コロナ後を見据えて,堅実に都心部の機能更新は進めていって欲しいもの。

 

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2021年1月26日 (火)

とうとう決定! ヨドバシ仙台第1ビル開発計画始動

 新年初の記事は,待ちに待ったヨドバシカメラ仙台第1ビルの開発計画始動のニュース。

Main

ヨドバシ.com - ヨドバシ仙台第1ビル開発計画 事業計画が決定いたしました (yodobashi.com)

これまで,10年近くの間待ち望み,垂れ流してきた記事達です(笑)。

ヨドバシ複合施設「リンクス仙台」3年以内にオープンへ(2019.11.15)

とうとうヨドバシ再開発着工&ZEPP仙台再出店か!(2019.8.24)

仙台ヨドバシ第一ビル開発に動き ZEPP仙台再出店も? (2018/2/10)

ヨドバシ第二ビルにアフラックのコールセンター進出(2018/1/27)

仙台ヨドバシ再開発 H30年10月オープンに(2016/4/17)

新ヨドバシビルに音楽ホール&高速バス停設置(2014/12/30)

仙台ヨドバシ新ビルも16年春オープン!(2014/6/19)

ヨドバシ仙台店仮移転オープン(2012/4/26)

ヨドバシカメラ再開発(2012/2/10)

計画の概要

 これまでの計画のうち,実質的にA棟と呼ばれていたメイン棟のみが先行し,8階程度⇒12階 と規模が拡大した形になりました。

Overview

一見,一時期数字として出ていたプロジェクトの延床面積12.8万平米から大分縮小したような印象を受けましたが,

  ・以前の計画で,付け足し的に記載されていた線路側のB棟は,今回の計画では見送られたこと

  ・既存の南側立体駐車場もこの面積に含まれていたこと

が理由で,A棟としてはオフィスを上に積み重ね規模拡大(8階⇒12階)となっています。「仙台都心再構築プロジェクト」に基づく高機能オフィス設置による容積率拡大を活用したと思われます。

 B棟は,オフィスになったり,ホテルになったり,ホールの入居がささやかれZEPP仙台復活か?との期待も持たせてくれた計画内容でした。

 高さも環境アセスでは60m(15~20階建て)部分がなくなりましたが,理由としては,

  ・着工にあたっては工事ヤードや現場事務所も必要で,敷地周辺で活用できる場所が限られること

  ・コロナの影響で,計画していたホテル(東急ホテルズ?)も急いで進める必要がなくなった
とのことかと。既存の南側立体駐車場とA棟を連結する役割として,B棟の重要性は高いので,経済状況を見据えながら,第二期計画として進めるものと思っています。せっかく勝ち取った容積率を余らせる訳はない。

Map

 入居する施設内容は,ヨドバシカメラ仙台店が第二ビルから移ってくることは当然として,専門店部分がどの程度確保されるか?

店舗部分は,1~5階程度(ヨドバシカメラ部分は3層,専門店・飲食店は2層),駐車場は6~8階,オフィス9~12階と予想しました。

用途が百貨店となっていますが,「Links仙台」と称するSC自体のことのようで,いわゆる本物の百貨店が入居することはなさそうです。

東西自由通路と第二ビルを結ぶペデストリアンデッキ

 この計画の肝である,仙台駅東西自由通路と第二ビルを同レベルで結ぶ歩行者通路が予定通り整備されます。

これまで第二ビルの現ヨドバシ店舗に行くには,

『東西自由通路(2F)⇒エスカレータを下る⇒エスカレータを上る⇒ヨドバシカメラ仙台(3階)』

と,本当にまどろっこしかったし,旧農協会館時代からあった地下通路も使いづらかった。

 この第二ビルまでのスムーズな歩行者動線が整備されることで,第一ビルと第二ビルがほぼ一体として活用され,特に第二ビルの現ヨドバシカメラ(1~3階)へのテナント誘致に寄与する計画です。

 東西自由通路は2階レベルですが,2階にしては階高が結構あるため,ヨドバシ第一・第二ビルでは3階に接続することになります。

目の前が既存の東口ペデストリアンデッキの広場部分なので,エスパル東館と合わせて東口を象徴する賑わいを生み出してくれそうです。

Stationside

高速バスターミナルも

 これも地域貢献として,これまでも話に出ていましたが,東七番丁通沿いに高速バス向けのバスベイが設置されます。

ただし,これまでも東口バスプールでは,JR系を中心とした高速バスが発着しており,何故?と思いましたが,

これまでも記事にしていた予想としては,この拡張部分に,仙台駅西口の宮交バスターミナルを発着する「宮交と共同運行先の高速バス」の始終着を延長するのではと。現在の宮交バスターミナルはバスの折り返しや滞留ができないので,周辺道路をぐるぐる回ったり,仙台駅前通りで路駐していたり,周辺の渋滞を招いている状況なので,正式には発表されていないながらも,そのような用途が想定されると思っています。

 そうすると,ほぼすべての高速バスが仙台駅東口始発着となり,分かりやすさが各段に向上するためです。

新ヨドバシビルに音楽ホール&高速バス停設置(2014/12/30)

東西自由通路その4(バスプールの再編) (2012.01.29)

完成が待ち遠しい!

 本当に待ちました。

 一応,2019年秋の大阪のLinks梅田開業時に取締役の方からのコメント「3年以内に仙台にオープン」という目標時期からは多少遅れながらも,2023年春の竣工とのことで,まぁ想定の範囲内。店舗としてのオープンは初夏位の時期でしょうしあと2年半後ですが,最近歳を重ね年月が過ぎるのが本当に早く,KHBのあすと長町移転もまだ先と思って居たらあと半年後だし,気長に待つこととします。

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2020年12月13日 (日)

あすと長町の近況(R2.12)~tekuteながまち2とヤマダ電機新情報~

 忙しかったのと,気力不足からいろいろと気になるトピックはありながらも2か月も空いてしまいました。

年末に向けて,ひとまず定番トピックのあすと長町情報から。

tekuteながまち2のテナント発表

 先月末に,JR東日本や関連会社2社から,長町駅東口開発について,商業施設と賃貸住宅についてのプレスリリースがありました。

両施設とも2021年3月に,予定通りオープン&入居開始します。

過去記事

JR長町駅東口開発計画正式発表(R1/9/27)

 

 建物の写真は,IKEAからでちょっと前ですが,現tekuteながまちと統一感のあるデザインが一部見え始めていましたが,商業施設部分の名称はやはりtekuteながまち2とのことで,あくまでも現tekuteを補完するテナントが中心ですね。

Img_2668 Image1

店舗は下記の通りで,飲食3店舗,ドラッグストア1店舗,塾1店舗,美容室1店舗,歯科1店舗,保険代理店1店舗です。

Tekute2

 目玉としては,仙台での有名カフェであるフラットホワイトが出店です。既存のタリーズと被るにしても,ターゲットは多少ずらしているので,ありかな。あと,最近厳しい夜のみ需要中心の串カツ田中というところ。高架下の飲食店ではちょーすけが同系列のみやぎ鮮魚店に模様替えしたばかり。周辺飲食店も厳しい状況なので,競合しない有名店の出店ということで,工夫をしてきたという印象。

 あとは,ドラッグストアは現tekuteの生鮮3品+ジュピターの補完で,一か所で買い物が済むようにとのよくある組み合わせ。周辺ドラッグストア(マツキヨ,サンドラッグ,ウエルシア,ツルハ)と比較するとそれほど店舗面積は取れないので,あくまでも駅内商業施設仕様での小型店でしょうね。アインズ&トルペは仙台駅西口のラビヤマダ電機のTRビル1F,パルコ2の3Fに出店していますが,仙台の中心部以外では初。

 塾や歯科,美容室,保険代理店は,最近のSCによく入っているサービス業態なので,特にコメントはなし。

 まぁ,既存テクテと合わせて商業床面積で2500平米強の商業施設となり,中心部以外のJR駅隣接商業施設としては,頑張っているほうなのかなとも。

Image2

 商業施設部分は2階までなので,できれば2階にカフェを持ってきてくれれば,新幹線や電車を眺めながらという特徴を売りにできたのでは。タリーズとの差別化の意味でも。

 賃貸住宅は1Kで6万円強からとさすがの駅前立地で強気の設定です。

 気になるのは駐車場。賃貸住宅向けとしてはある程度確保していますが,商業施設向けの確保はされていないようです。

 それは駐輪場も同じなのですが,高架下の現tekute駐車場と共用ということなのでしょうか。まぁtekute2部分はあまり車利用客を想定したテナント構成ではないにしても,だからこそ駐輪場は設けて欲しかった。駅利用者が気軽に止めてしまうことを避けるために,わざと不便な場所に置いているのかもしれませんが。

 あと,現tekuteながまちとの雨の日の行き来のために歩行者通路上空に一部屋根があると良かったけれど,市道上空なので難しかったと推測します。

Image3

KHB新社屋続報

 ほぼ外観が完成しつつあり,らせん状のアンテナ部分も順調に上に伸びており,デザインに配慮したアンテナであることを実感します。

 また,杜の広場側のガラス張りの階段も現れています(写真は少し前もの)。

Img_2690

 こちらは,完成は年明けながらも,内部の設備導入のため半年かかり,双葉ケ丘からの移転完了は来年10月とまだ先です。

 でも,最近月日が流れるのがとみに早く,あっという間に来秋を迎えるのかもしれない。

 

ヤマダデンキあすと長町店 建物規模が明らかに

過去記事

 ヤマダ電機 あすと長町進出へ (2019.07.13)

 twitterにて情報を頂いたので,現地で確認してきました。
Img_2722

 おなじみの建築計画看板からは

敷地面積 16,297.31平米

建築面積    8282.92平米

延床面積 34,325.70平米

高さ   24.23m(地上5階)

 以前から聞いていたスケール感から変わっていなかったのでほっとしました。着工は令和3年5月で,オープン予定は令和4年夏。

 延べ床面積は35,000平米弱で5階建てなので,かなりの規模になります。

 容積率300%の土地のうち200%強で多少余裕を持たせています。建築面積と平面駐車場の比率はほぼ1:1で, 将来的に追加的な駐車場部分の活用もできる計画に感じます。

 なお,近隣のIKEA仙台は敷地面積が約18,000平米で,高さ約28m,延べ床面積が5万平米弱(ただし立体駐車場含む)と比較すると一回り小さいイメージ。ただし,IKEAの店舗仕様は独特なので,あくまでも参考程度で。

施設内容の予想

 この敷地面積と規模を考えると,ヤマダの都市型店舗の中でも一番の規模の高崎本店(LABI1 LIFE SELECT高崎)がある程度参考になるのではと。高崎本店は,高崎駅東口に直結する地下1階地上12階のビルに入居していますが,店舗部分は地下1階から5階までの6層。上階は6~9階が立体駐車場で,10~12階はオフィスでヤマダ電機の本社機能が入っています。建築面積は約8000平米であすと長町店とほぼ同じ。

 仙台の場合,駐車場は平面部分で8000平米取れるので,250台分は確保可能。仮に1階部分の半分をヤマダの店舗でよくあるような駐車場にすると,平面のみで350~400台分位は確保可能に。そうなると,立体駐車場は不要なので,4.5~5層は丸々店舗とバックヤードに使えることに。

 なお,高崎本店の店舗面積は6層で約2万平米なので(うちレストラン街を除くと5層),あすと長町店の店舗面積としては,1.5~1.8万平米は期待でき(IKEA仙台の店舗面積とほぼ同じ規模),現在仙台駅東口で計画が進められているヨドバシカメラ新仙台店の店舗面積に匹敵する規模になります。

参考までに,高崎本店のフロアガイドは下記の通り。

 Labitakasaki

 大塚家具やエス・バイ・エルを傘下に収めたヤマダ電機としては,家を核としたサービス提供に力を入れたコラボレーション店舗を出店するとみるのが自然でしょう。高崎本店でも1階は丸々家具・インテリア・雑貨,そして不動産で占めており,個人的には,それらの機能だけでも楽しみ。

 なお,新幹線駅直結の高崎店は5階ワンフロアをレストラン街にしていますが,郊外で駅前でもないあすと長町店ではこのような大規模な活用は難しいでしょう。とはいえ,あすと長町に不足する飲食機能も多少でもいいから低層階に設けてくれると嬉しい。

店舗の統廃合は?

 このような大規模店を太白区に出店するからには,現在区内東西に2店舗(仙台南店,仙台太白店)がありますが,より近くの仙台南店は閉店の可能性はありますね。南側は小型店の岩沼店で一応抑えているし,4号バイパス沿いで上り線からしか入れない中途半端な仙台南店を残すのは考えづらい。太白店は比較的新しいしK’sデンキとの対抗上閉店はありえない。

 そして,仙台駅西口のLABI仙台の行く末も気になります。あくまでも東急レクリエーションが所有するビルへのテナント入居。現在の2階から5階までの店舗を持て余しているし,建物も老朽化が進んでいることから,建替え動向を睨んでとはなりますが,移転という位置づけもあり得るかも。仙台駅前にあるからこそのヨドバシ対抗価格で頑張っているためか,個人的には掘り出し物が多く冷蔵庫やエアコンなどの大物は近年結構ここで買っているので,ここに残って欲しい気持ちは大きいですが。

イオンタウン計画の動向

 長町駅東口に計画されているイオンタウンの行く末が不透明になっていると様々なうわさも飛び交っており,あすと長町を代表する商業施設がIKEAのみになって可能性が出てきたところ,同じく専門店ながらもヤマダ電機の出店規模が中途半端なものではないことが分かり安堵しています。

 なお,イオンタウンについては,完全撤退は流石にないだろうと読んでいます。モール&ララガーデンには勝てないにせよ,この立地をみすみす手放すわけはない(希望的観測)。

 それに,杜の広場周辺と並ぶあすと長町の中心的な街区として,開発前からあった農協ビルを立ち退かせて確保した虎の子の12街区保留地。ここがマンションになるというのは南の副都心としてURと組んで整備を進めてきた仙台市としては許しがたいでしょう。また,URの保留地処分条件にも抵触してしまうような。

 あるとしたら住友不動産シティタワー長町新都心側の17街区約6000平米の土地の転売かと。仮にマンション用地となると,まさしくシティタワーと同規模のタワーマンションを建てることができますが,そのシティタワーは南側にシティタワーあすとレジデンシャル,北側にこの土地のマンションから南北に挟まれて,居住環境に大きな影響が生じます。ただ住友不動産としては,シティタワーは既に完売しているので,障害にはならない。あすとレジデンシャル完売後の受け皿という点で規模はちょうど良く,その時期に縮小したイオンタウン計画が動き始めればマンション分譲にもプラスになるというようなストーリーは考えられるかと。

 あくまでも想定ですが,一番買われてはいけない企業にこの土地が買われてしまったことを呪うしかありません。入札なのでやむを得ないにせよ,入札が行われた2012年末から早8年ですよ!

参考記事

 あすと長町にイオンタウン進出 2012.12.25

 

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2020年9月 6日 (日)

仙台市 バス・地下鉄「運賃値上げ」か?

 震災前は,南北線だけで1日16万人台をピークに利用客が頭打ちとなり微減傾向で14万人台まで落ち込んだ仙台市地下鉄。

 震災後は1か月以上の台原駅以北の運休もあり,さらに落ち込みながら,その後,被災沿岸部からの被災者が沿線のみなし仮設等へ転入するなど,仙台への人口集中が起こったこともあり,利用客数が反転し増加に転じました。

 2015年末の東西線開通後は,さらに東西南北を移動できる2路線目を得たことによる利便性向上により需要が喚起されました。東西線沿線への住民の張り付きが続き,昨年度までは南北線及び東西線とも順調に増え続けてきたのは嬉しい誤算でした。

仙台市地下鉄 踊り場に差し掛かる利用者数(R1.10.26)

 南北線は乗換客含みながらも1日20万人程度の利用客を確保することとなり,東西線も当初はガラガラと叩かれながらもハイペースで増加し,合わせて25万人超(乗換客の重複除く)の利用者確保するところまで伸びてきたところ,一転コロナによる大幅な利用客減に見舞われました。

 その利用客も概ね戻りつつある昨今ですが,こんなショッキングがニュースが流れました。

仙台市 バス・地下鉄「運賃改定」検討 赤字が続く 経営方針一本化

20200904-224928

仙台市交通局は赤字が続く市バスと地下鉄の経営方針を一本化します。それに伴い策定される「経営計画」について、運賃改定などを盛り込むことが確認されました。

これは仙台市交通局に設置された「中期経営計画検討委員会」が作成した計画の素案の中で示されたものです。

それによりますと、バス事業は年間30億円に上る一般会計補助金を繰り入れることで採算が合わない路線を維持し、運賃の値上げを回避してきたことなどから、喫緊の課題として運賃水準の検討を必要としています。

一方、地下鉄南北線については1987年の開業から30年以上が経過し車両更新などの大規模投資が控えていることから、経営の引き締めを図るとともに運賃改定の検討が必要だとしています。

検討委員会は、素案を基本に12月には中間案を作成し、来年2月に最終案を取りまとめる方針です(9/3仙台放送)。

 経営方針の一本化と値上げがいまいち結び付かないですが,いずれにせよ,昨年10月に消費税UPで10円アップが行われ,初乗り210円をはじめとして割高感をより感じるようになった昨今,さらなる値上げが検討されているというのはショックです。

日本一高い地下鉄?

 まぁ,開業時は初乗り大人160円だったことはうっすらと覚えていますが,定期的に値上げされ,気づいた時には全国の公営地下鉄(都営地下鉄を除く)標準の初乗り200円になりながら,それ以降は消費税のUPに伴う値上げ以外は行われずに踏みとどまっていたというのが現実でした。

 なので,頑張っていたという面が大きいですが,それでも,運賃の上がり幅は他都市の公営地下鉄と比べても大きく,「日本一高い地下鉄」という不名誉な称号を与えられて久しいこの仙台市地下鉄。

1区 2区 3区 4区 5区
~3㎞ 3~6㎞ 6~9km 9~12km 12km~
210円 250円 310円 340円 370円

 個人的には,

〇初乗り料金は消費税UPに先んじて京都市地下鉄が210円(現在は220円)と日本一高い

〇運賃の上がり幅も埼玉高速鉄道のように全線20分乗ったら480円を超える料金よりは安い(仙台では20分で340円)

と,心の中では反論を続けてきましたが,消費税10 %になった昨年10月の値上げで初乗り210円,最も利用客の多い仙台―泉中央間が310円と区切りの良い料金ではなくなってしまったことで,正直高いなぁと思うようになりました。基本ICカード利用なので,その都度料金を払う訳ではないことで,負担感は小さくなっていますが。

 初乗りについては,全国の地方大都市の地下鉄でほぼ横並び的に210円にはなっているので仕方ないと思うしかないですが,仙台市地下鉄の運賃の上がり幅の特徴として,3km毎にきれいに上がること。

 初乗りが6kmまでの東京メトロは別格としても,他都市は初乗りは3kmまでのところが多いが,次の上がり幅が4km刻みだったりして,比較的遠距離逓減となる運賃体系になっています。

 それでも,震災後及び東西線開業後の主に南北線の利用客激増で経営的に一息つき,そんなに古びていないように見える南北線の車両更新の話がでるなど,当分は大丈夫かと思っていましたが,その車両更新を原因とする「運賃値上げ」が今回謳われているのであれば,車両更新のペースをゆっくりにするなど,無理ないペースでやれば良いのではと。そもそも施設の老朽化を踏まえた減価償却費を計上していなかったのかという疑問も。

市バスの経営悪化

 一方,地下鉄よりも市バスの方が将来性は悲観的で,一般会計からの繰り入れ金の額も東西線開業後に激増し,年間30億とのこと。

 いつの間にかに減便改正を繰り返し,ターミナル駅発22時以降の便が消滅した宮城交通。利用者はあきらめムードにある他,スポンサーであるためか地元マスコミもほとんど取り上げない(5月に河北がちょっと取り上げた位)のに対し,市営バスのダイヤ改正には市民への事前の説明が必須なのを良いことに,市政与党を標ぼうするK党が目を光らせており,また沿線住民も東西線開業時のバス再編や減便に反対一色となり地元マスコミが格好の餌食として取り上げていました。

 それで減便率がわずかに留まり効率化が進まず,(わずか1割負担の高齢乗車証利用者を中心とした)向山など一部沿線住民が望むようにした結果,運賃の値上げを強いられるというのは腑に落ちない。

 とはいえ,下記過去記事で述べたような非効率な運用も多かったりするので,見直しは避けられない状況です。

仙台市地下鉄&市バスの新しい動き(4)苦悩が続く市バスと経営改善に向けた取組(H29.11.19)

 値上げについては,まずは都心部120円パックを通常の初乗り150円にすることで,同じ事業体の地下鉄との無駄な競合を避けること(それでも地下鉄より60円安いので妥当な料金),東西線3駅の100円均一区間の見直し,荒井駅近辺などほとんど乗っていないバス路線の減便など,メスを入れるべきところに手を入れるのが先では。

 八ツ森のようなデマンド交通化なども含めて,やれるところから徐々に進めている印象ですが,終点近くまで乗ると500円を超えるような郊外長大路線の扱いなど,大手術は必要な状況。まあ,コロナの感染拡大防止で3密を避けるなどの要請があり,乗客増が見込めない状況であれば,値上げに走るのが手っ取り早い収支改善方法なのでしょうが,市バスに関してはちょっと安易では。まだやるべきことはある印象。

 従来であれば,宮交への一部路線移管も検討されたのでしょうが,このコロナでその宮交が大ダメージを受けているし,自前路線もボロボロの状況なので,市バスからの移管を受けられる状況ではない。そもそも,過去に宮交に移管したパークタウンなどの泉区内路線が軒並み今回の減便の影響を受けていることから,沿線住民は仮にそういう話があれば移管に大反対するでしょう。

公共交通の位置付け

 そもそも,日本の公共交通機関は,独立採算制を強いられ,コロナ以前から地方の路線を中心に減便や廃止,値上げを繰り返す形で縮小が続いています。

 今回のコロナ禍により,JR東日本や東海などのこれまで年間数千億円レベルの黒字を上げていた恵まれていた大手でさえも莫大な赤字に見舞われました。長距離需要が吹き飛んだことは全く予想つかないことですが,東京圏のJRなどの通期電車の乗客が2~3割減っただけで経営が成り立たないというのは,根本的にスキームがおかしいのではと思います。

 まぁJRは国鉄民営化の命題として,本州3社は消費税UP以外の値上げは極力タブー視されていました。従来本州3社については長距離旅客需要の増,合理化の進展もあり収益を上げ続けられたことから,値上げをせずに済んできたという経緯もあり,極端に安い概ね15㎞以内の近距離運賃や,高すぎる定期割引率(仙台長町間では,JR定期は市営地下鉄の半分未満の料金)が温存されていたことで,大都市圏では私鉄と比較しての競争優位が起こってきました。

 なので,JRに対してはある程度の収益改善を図るため,その歪んだダンピング的な近距離運賃と定期運賃の見直しを認めるべきかと思っていますが,それ以外の私鉄・公営地下鉄については,もともと運賃も安くはなく,定期も20日以上乗らないと元が取れず,週休2日制があたりまえの昨今では休日に乗らない人にはあまりお得感がないような設定のところが多いので,これ以上の運賃値上げによりカバーすることは非現実的。やむを得ず値上げを進めることになれば,「利用者減→自家用車への転移→経営状態の更なる悪化・道路混雑の悪化」と社会としても便益が悪化することが見えています。

 公共交通機関は,社会的インフラであり,自家用車との適切な役割分担を図る意味でも,公共交通機関を使いやすく維持するのは行政の責任でもあり,独立採算制に縛られ過ぎなのはどうなのかとは思います。人口減少に向かう世の中なのに,特定財源の存在から,新たな道路建設が聖域視されており,次から次へと改良された新しいバイパス道路が作られている一方,既存の道路インフラの維持管理費が厳しい状況になっているアンバランス。また道路部門と公共交通機関部門とのアンバランスも。

 仮に,道路予算の1%でも公共交通機関へ向けられることができれば,このコロナの状況での各経営体の存続危機状態を緩和させ,持続的な経営に向けて立て直すことができるのに。

 なお,仙台市バスの年間30億の一般会計繰り入れというのは額としては大きな金額であり,ある程度の効率化は必要ですが,道路予算とのバランスを考えると高すぎる訳ではない。市民の自由な移動を促進する意味では,必要経費ではあります。

経営計画の一本化?

 経営計画の一本化というのが,同じ企業体ながらも運営は別個である地下鉄部門とバス部門をより連携させるという方向であれば,内容はよくわかりませんが歓迎すべき話。現時点では地下鉄―バスでのicscaでの乗り継ぎポイント付与はありますが,予算も決算も運行計画も別個というのはどうなのかと思うので。

 地下鉄とバスの重複路線の解消とバスの乗り継ぎフィーダー化などは,バス側からすると運賃収入が激減しますが,地下鉄側としてはその分の運賃収入が見込めるという面はあります。会計の一本化は無理でしょうが,経営計画だけでもトータルで見れるようになれば良いと思います。
 

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2020年9月 1日 (火)

「NTT仙台中央ビル」都市再生特別地区に指定

 青葉山サイエンスパークへの放射光施設の整備が進む中,この放射光施設と連携した研究開発拠点として整備が進められるNTT仙台中央ビル。

 市内中心部のNTTの老朽化しているビルは,五橋と青葉通と並んでこの東二番丁通沿いの3か所がありましたが,最も活用されていなかったこのビルが真っ先に建替えとなり,さらに産学連携の拠点としての役割を与えられることとなっていましたが,都市再生特別地区指定により,容積率の大幅緩和による規模拡大が実現します。

「NTT仙台中央ビル」都市再生特別地区の指定了承

仙台市都市計画審議会は31日、市の都心再構築プロジェクト第1号に決定し、NTT東日本グループが再開発を進める「NTT仙台中央ビル(仮称)」(青葉区中央4丁目)一帯を都市再生特別地区に指定することを了承した。

 市は10月に指定を正式決定する見通し。新ビルの容積率が現行の2倍の1180%に緩和され、NTT東グループは当初の16階建て程度を19階建て(延べ床面積4万500平方メートル)に規模変更することができる。
 議案書によると、(1)起業家育成拠点(2)東北大青葉山キャンパス(青葉区)の次世代型放射光施設と連携した研究開発拠点(3)歩行空間やオープンスペース(4)災害時に帰宅困難者300人を受け入れる一時滞在場所-などを新ビルに整備する。
 市はこうした再開発計画を都市貢献と評価し、審議会も特別地区の指定が妥当と判断した。新ビルは2021年7月に着工し、23年9月の完成を予定する。
 特別地区の指定は市内で3例目。「東京建物仙台ビル」(青葉区中央1丁目)の計画を審議会が07年8月に了承し、市が10月に決定して以来、13年ぶり(9/1河北朝刊より引用)。

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NTTグループと東北大の関わり

 NTTグループは,旧電電公社の流れを汲むだけあって,無線や光通信などの分野で基礎的な研究に力を入れているため,全方位的に各地方の旧帝大とは産学連携に力を入れていた中で,歴史のある電気通信研究所を持つ東北大との共同研究でのつながりはもともと強かったところ。

 さらに大学キャンパス内に最先端の放射光施設が整備されることで,東京駅から最短2時間でアクセスできるようになり,NTTグループとしても,この仙台の産学連携拠点となるビルプロジェクトは力が入ったものになりつつあります。

 仙台市も,老朽化したビルの建て替えによる,最先端オフィスの導入促進のため,昨年7月に「せんだい都心再構築プロジェクト」第一弾が打ち出され,発表前から計画されていたこのNTT仙台中央ビルの建替えも着工前で対象になったことから,ビルの容積率が約2倍にまで緩和されるとのこと。

 もともと16階建ての予定から19階にということで,南側のトラストタワーやSS30と比べると存在感は大きくはないものの,それでも前回この特例的な都市再生特別地区の指定を受けた宮交バスターミナル跡地の東京建物仙台ビルの20階建てと同じ位の高さで,延べ床面積は1.5倍弱とかなり存在感のある高層オフィスになりそうです。

仙台都心再構築プロジェクトの行く末

 元々計画が進んでいただけあり「仙台都心再構築プロジェクト」第一弾での第1号プロジェクトとして,順調に進んでいますが,コロナの影響を受けている昨今でも比較的影響が小さいNTTグループが単独で所有するオフィスビルだからこそという面もあります。

 次の候補としては,さくら野跡地や藤崎周辺の再開発の話が出てきていますが,ともに地権者が複雑なエリア。さくら野跡地こそPPIHが一括買収することになっているけれど,藤崎周辺は多くの地権者が権利を保有したままでの市街地再開発事業。それに商業・オフィス・ホテル等の複合開発になると,当然ながら,コロナで影響を受ける商業・ホテル各機能の需要の見極めが難しく,そうは簡単に進みそうもありません。

 とはいえ,先に進められれば,追って実施されるであろう建替えられるビルからの玉突き的な移転需要の受け皿となり,特にオフィス部分は先行者利益を得ることができるので,約5年間のプロジェクトの期限を踏まえて,お互いのライバルの動きを見据えながら進んで行くと信じたいところ。

 

参考記事

せんだい都心再構築プロジェクト(第1期) 施策発表!(その3)容積率が最大2倍に緩和(R1/8/25)

さくら野跡地 ツインタワー超高層再開発か!?(3/20)

藤崎本館建替と大規模再開発始動!(7/8)

 

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2020年8月22日 (土)

長町の3割増商品券

新型コロナウイルスの影響が続くこの夏。

怖がってばかりいられないので,感染予防に気を付けながら,それなりに経済を回すように心がけていますが,制約条件が大きすぎて,萎えることも多い。県外には10か月近くも出ていないし,せいぜい県内と言いながらも,やはりいろいろと気を遣う状況で,ネタも尽きてきてブログの更新も滞りがちな昨今。

 とはいえ,国からの交付金を原資として,各市町村は,地元商業・飲食店への支援策と,住民の生活支援を兼ねて,競うように割増商品券を販売しています。

 市町村によっては,定額を無料で全住民に配るところもあり,それはどうなの?と思うところもあり。また,割増率が5割以上と高い自治体は購入するために,大渋滞を起こしたり,密な状態を作り出しているところもあり。自治体としても,降ってきたような話に対応するのは大変でしょうね。そういうニュースには嬉々として取り上げるマスコミさん。

 さて,仙台市では,共同発行の商店街を含め延べ46商店街で,3割増し商品券が発行されています。

いやー,こんなに多くの商店街があるんですね。

各商店街で利用できる3割増商品券が販売されます(仙台市HPより)

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 仙台市中心部のアーケード商店街の合同商品券,仙台駅東西の商店街組合の合同商品券が様々な大型店も含めて使用でき,人気でしょうね。

その他,コロナで客足減に苦しむ国分町の商品券も,飲兵衛の方々にはお店の支援を名目にできますね。

 その他の商店街は,比較的使用範囲が狭く,ちょっと過当競争になってしまうのではと。県外では秋田県で県内で使用できる商品券が大量に売れ残ってしまっているというニュースもありました。

 絶対使う食料品等の日常的な買い物で使い切ることができれば問題ないですが,12月末までの使用期限ということもあり,購入する側もシビアになっているのではと。

 3割増しというと,大変お得に感じますが,近年QRコード決済普及のためのpaypay20%還元に踊ったり,今後ではマイナンバーカードでの25%還元が9月から始まるなど,3割では驚かない。

 県で支援をしていたクラウドファンディング「愛するみやぎドットコム」も,1割増しの予定が売れ行きを危惧して県で割り増し分を補助して2割増の利用券になったということも。余計なものを買わないというメンタルになってしまっているのか,割増率への感覚が麻痺しているのか。

 さらに使用店舗に制約があるので,飛びつく人が一部にとどまってしまっている状況なのかなとも思います。

長町生活応援割増商品券について

 さて,自分は,長町の商品券を3セット購入しました。盆前に杜の広場で整理券をもらい,指定日にゼビオアリーナで引き換えと面倒な仕組みでした。

たまたま杜の広場に子供を連れて行った時に気づいたのですが,それがなかったらスルーしていたかも。

その他,中心部の商品券にはエントリーしていますが,まだ当落の連絡はなし。

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長町の範囲は結構広くて,長町駅前・サンカトゥール・長町一丁目と3つの商店街振興組合のいづれかに加入している店舗が条件のよう。

詳しくは専用Webサイト

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 仕組みは,1セットで,大型店・一般店共通で使える商品券が1000円×8枚=8000円分。

一般店のみで使える500円×10枚=5000円分で,合計13,000円分です。

 大型店は,ララガーデン長町全て・モールの一部店舗・tekute長町でも使える他,日常使いのスーパーとして,みやぎ生協やウジエスーパーも対象(なお,ヨークベニマルは対象外)。よって,大型店用の商品券は余裕で使い切ってしまいそう。

 なので,残る5000円分の一般店分については,実質オマケのようで,気楽に使えるし,長町の飲食店への支援用途で使用しようかなと。

 先日も早速ふらっと,居酒屋開拓を始めました。たまたま対象だった長町2番街の良いお店を発見し,さらっと飲んで帰るつもりが,刺身がおいしくてめったに飲まない日本酒まで頼んでしまい,2時間弱の滞在で3500円の支払いでしたが,実質は2500円ちょいと思うとまた行きたいと思える店でした。

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なお,整理券方式での販売は終了しましたが,案の定売れ残ったようで,販売方法が面倒ということもありますね。

 わざわざ整理券をもらいに行き,さらに販売は別の日で密防止のために販売時間まで細分化されていたので,ちょっと面倒に感じました。

 おかげで売れ残った商品券は,長町近辺の郵便局(仙台南,長町3,長町6,八本松,諏訪)の5か所で20日から販売中です。

 とはいえ,郵便局だと基本平日昼間なので(仙台南郵便局は?),追加で買っても良いかなと思いながら無理だなぁと。

 平日昼間に行ける方は,ぜひ購入して,地元店舗を応援して下さいね。

 また,長町近隣では富沢が9月に販売,市内各地の商店街も五月雨式に販売なので,近くの商店街の情報をキャッチして,お得に活用して下さい。

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2020年7月 8日 (水)

藤崎本館建替と大規模再開発始動!

今日飛び込んできたビッグニュース。

昨年,藤崎の創業200周年の式典に合わせて,「新店舗計画を2020年に決めたい」と表明していました。

藤崎 来年に新店舗計画(R1.10.10)

ただし,新型コロナ感染症の蔓延により,従来型の不動産開発は見直しを余儀なくされており,リアル商業からネット通販への更なる移行が必然とされるなど,この藤崎建替えにも大きな影響を及ぼすことが必至でしょうが,このタイミングでの建替えを含む再開発計画の始動は驚きでした。

Fujisaki


藤崎(仙台市青葉区)/本館建替に合わせ周辺地区一体再開発/事業協力者の公募開始

地場百貨店の藤崎(仙台市青葉区、藤崎三郎助社長)は仙台市中心部にある本館を建て替える。本館周辺の地権者と連携し、組合施行による第1種市街地再開発事業として新しい本館を整備。周辺にある複数の建物も一体的に建て替え、新たな商業・業務・複合交流拠点を形成する。8日から単体のゼネコンを対象に、事業計画作りや保留床処分の提案などを支援する事業協力者の選定を始める。
 既設の藤崎本館を含む再開発検討区域は仙台市青葉区一番町3の1~2。仙台駅西口から延びる道路「青葉通り」沿いにあり、地下鉄の青葉通一番町駅と直結している。
 区域面積は約1・7ヘクタール。用途地域は商業地域で、容積率800%、建ぺい率80%がそれぞれ上限に指定されている。同区域は国が指定を予定する特定都市再生緊急整備地域の候補区域にも入っている。
 藤崎本館の建て替えを巡っては、3月30日に地権者16人でつくる「一番町三丁目おおまち南地区再開発推進協議会」が発足。会長を藤崎社長が務める。将来的に再開発組合を設立し、第1種市街地再開発事業による藤崎本館や周辺建物の建て替えを目指す。
 協議会の活動を支援する都市デザイン(東京都千代田区)によると、現時点で建て替え後の棟数や延べ床面積などの全体的な施設規模は未定という。
 当面は藤崎を中心とする同協議会として事業協力者の選定手続きをプロポーザルで実施。8~15日に募集要項を配布し、29日に応募登録書の提出を締め切る。8月20日まで提案書の提出を受け付ける。9月に優先交渉権者を選定し、10月までに協定書を締結する。
 募集は単体のゼネコンに限定。事業協力者や特定業務代行者などの立場で過去10年以内に市街地再開発事業の参画実績があることや、中心市街地で延べ5万平方メートル以上の複合施設建築物の設計・施工受注実績があることなどを条件とする。
 都市デザインによると、将来的には再開発施設の施工を担う特定業務代行者を別途募集する予定。今回選定した事業協力者も特定業務代行者の選定手続きには応募できるようにする。
 藤崎本館の建て替えは仙台駅西口前にある旧さくら野百貨店の建て替えと並び、仙台市中心部では最も注目される大規模再開発の一つになる。(7/8日韓建設工業新聞より引用)

開発の概要

〇区域面積1.7ha

〇容積率 800%

〇建蔽率 80%

〇都市再生緊急整備地域(平成14年10月 指定)

※特定都市再生緊急整備地域の候補区域

と,大町アーケードとサンモールアーケード,青葉通,仙台ファーストタワーに囲まれた大規模な開発面積になり,現在瓦解した仙台駅南のいわゆるエンタツ再開発予定地,又はトラストタワーの再開発地の面積に匹敵します。

Redevelopmentplace

 

 昨年10月の予想記事では,藤崎を含んで同一ブロックで0.7haで地権者をまとめるのも厳しいのではと予想していましたが,東側の区画道路を含みファーストタワーまでの大規模再開発になるとは,全く予想していませんでした。1.7haもあるのかというのがこのニュースを聞いての感想でしたが,対象範囲を見る限りでは,区画道路を含む他,青葉通とアーケードの幅員の半分まで含まれているので,これらの道路面積を除く実面積は約1.2haなので,この面積だと納得できる。

 まぁ,ファーストタワーまでつながれば,藤崎の飛び地店舗になっているファーストタワー館にうまくつなげることができるか?

建替え期間の仮店舗は?

 本館の建替え期間は,この規模の再開発となれば5年以上の工期は下らない。その期間,本館を除いた大町館と一番町館そしてファーストタワー館のみの営業になる訳はなく,仮店舗はどうするのだろうと。

さくら野跡地 ツインタワー超高層再開発か!?(3/20)

 では,さくら野跡地のPPHD再開発で想定される2万平米程度の商業床を活用しての駅前店を出店し,建替え期間中の仮店舗的な役割を持たせる可能性も考えていましたが,藤崎敷地にとどまらず,ファーストタワーまで再開発地が広がるとなると,ファーストタワー隣接地を第1期として開発し,そこに藤崎を先に移転入居させ,その後現藤崎敷地を中心に専門店,オフィス,住居?が入る第二期開発とすれば,再開発中もこの大町・一番町エリアに核店舗の藤崎が留まることができる良い案とも言えます。

 ただし,東西線青葉通一番町駅と地下で接続する上,おおまちとサンモールの両アーケードの角に位置する現店舗の立地条件と比べると,アクセスは悪くなってしまう。せめて,東二番丁通にも面していれば存在感を含めて余りある店舗になるのですが。。。

事業者募集概要

 コンサルは,東京の都市デザインという会社。下記の概要のもとに,事業協力者が選定されます。応募要件は同規模の大規模再開発の経験を持つ事業者なので,首都圏での再開発に携わった事業者からの応募が予想されます。

【再開発推進協議会】
 名 称: ⼀番町三丁⽬おおまち南地区再開発推進協議会
 設 ⽴: 令和2年3⽉30⽇
 構 成 員: 計画区域の地権者 16名
 会 ⻑: 藤﨑三郎助 (株式会社 藤崎 代表取締役社⻑)
 ⽬ 的: 「おおまち地区まちづくり構想」に沿って再開発の事業化を図るため、「まちづくりの具体的な計画(再開発基本構想)」 の⽴案、適切な「事業⼿法の確⽴」、それらを元にさらにまちづくりを推進するための「再開発準備組織の設⽴」を⽬的とする。


【事業協⼒者の選定スケジュール】
 ・募集要項の配布 7⽉8⽇(⽔)〜7⽉15⽇(⽔)
 ・応募登録書受付締切 7⽉29⽇(⽔)
 ・提案書提出締切 8⽉20⽇(⽊)
 ・優先交渉権者決定 9⽉
 ・事業⽀援に関する協定書締結 9⽉〜10⽉


【事業協⼒提案の内容】
 1 事業推進⽀援・事務局⽀援についての提案
 2 計画作成についての意⾒・提案
 3 保留床処分に関する提案


【応募要件】
 1 総合建設業者。(単独企業での応募に限る。)
 2 過去 10 年以内に市街地再開発事業の参画実績(事業協⼒者、⼀般・特定業務代⾏者、特定建
  築者)を有する者。
 3 中⼼市街地において⼤規模な複合⽤途施設(延床⾯積5万㎡以上)の設計⼜は施⼯の受注実績
  を有する者。
 4 その他、募集要項に定める要件を満たす者。

 この再開発計画については,引き続き追っていきます。

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2020年3月22日 (日)

続 さくら野跡地再開発情報 ツインタワー超高層のイメージが!

 このコロナ渦の中,聖火の到着・展示と並び,久々の明るいニュースだった,さくら野百貨店跡地の再開発構想。

さくら野跡地 ツインタワー超高層再開発か!? (3/20)

 地元紙河北新報でも,後追いの記事を出してきました。

 仙台駅前、旧さくら野跡地再開発 ドンキ運営会社が名乗り

 2017年2月に閉店したさくら野百貨店仙台店(仙台市青葉区)の跡地の約8割を、ディスカウント店「ドン・キホーテ」を運営するパン・パシフィック・インターナショナルホールディングス(PPIH、東京)が取得することが20日、同社への取材で分かった。JR仙台駅前の一等地で再開発計画が動きだす。
 旧仙台店は八つのビルで構成され、敷地面積は約5500平方メートル。うち約8割の土地と建物は、匿名組合が出資するさくら野DEPT仙台合同会社(東京)と投資ファンド東北リテールマネジメント(同)が所有していた。
 PPIHは今月16日、DEPTが実質的に持つ土地、建物と、リテールマネジメントの全株式を取得する契約を締結。事実上、旧仙台店の最大のオーナーとなった。
 PPIHは建物を解体した上で跡地の一体的な再開発を目指す。商業施設、ホテル、オフィスを組み合わせた延べ床面積最大11万平方メートル、高さ最大約150メートルの複合ビルを構想する。ビルの建て替えなど再開発を促す仙台市の「せんだい都心再構築プロジェクト」による容積率緩和を目指し、高機能オフィスを整備する。
 他の5地権者や市の担当者に対しPPIHは19日、取得の経緯や跡地利用の構想を説明した。PPIHによると、4月から月1回程度、市の担当者も交えた勉強会を開くことを決めた。21年3月に地権者で構成するまちづくり協議会の設立を目指す。
 計画では21年秋ごろに準備組合を設立し、23年秋ごろにビルの用途や規模を定める都市計画を決める。早ければ24年度中の着工、27年度中の完成を目指す。
 旧仙台店を巡っては、ビルオーナーらの間で行われていた複数の調停や訴訟が19年2月に全て終結。DEPTは売却先を模索し、一時は複数の不動産開発業者に入札参加を呼び掛けた。結局入札は実施されず、PPIHに取得を提案したという。
 PPIHは取材に対し「仙台駅前の一等地で非常に可能性がある場所であり、(仙台店が)閉店されたままの状況は好ましくない。市や地権者と協議し、より良い街づくりにつなげたい」としている。

◎ドンキ運営会社、不動産事業拡大 仙台の拠点化推進

 停滞していたJR仙台駅西口の再開発に、小売り大手パン・パシフィック・インターナショナルホールディングス(PPIH、東京)が名乗りを上げた。取得するさくら野百貨店仙台店跡地の隣地に同社の運営店舗が立地していた上、デベロッパーへと事業を広げつつある経営戦略とも合致した。

 仙台店閉店から1年4カ月後の2018年6月、PPIHは運営するドン・キホーテ仙台駅西口本店を隣にオープンさせている。開発部門の責任者は「(物件を)関心を持って見守ってきた」と話す。
 仙台店を運営した「エマルシェ」は16年4月、当時の最大のオーナーさくら野DEPT仙台合同会社が推薦する投資ファンド、東北リテールマネジメントの関係者を経営陣に据えた。PPIHの前身のドンキホーテHD傘下の日本商業施設による要請で社長に就いたこの関係者はその後、同HDの執行役員に就いた。
 DEPTの所有者は匿名投資ファンドで、実態は不明だ。一連の経緯から、関係者は「DEPTの所有者とPPIHには少なからず関わりがあるのではないか」とみる。跡地の取得により、PPIHがデベロッパーとして表舞台に登場する形となった。
 PPIHは今年2月、東京・渋谷で地上28階の複合ビルを着工させた。高層ビル開発としては仙台が2棟目になり、ともにドン・キホーテ店舗の近隣という共通点がある。本業の小売りを展開する中で不動産開発にも業態を拡大させており、今回の再開発で仙台の拠点化が一層進みそうだ。
 仙台市幹部の一人は「(購入先が)大手デベロッパーではなかったので正直、驚きが大きい」としつつ「再開発が動き始めるというインパクトは大きい。仙台の街づくりを踏まえた再開発を計画しているようで、一定の期待はある。市の都心再構築プロジェクトにも合致する」と語った(3/21河北朝刊から引用)。

 

 内容として目新しい点は, 

①  ツインタワーのイメージパース

②  PPIHの再開発へのかかわり方(土地購入により最大地権者に)

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という点。

ワクワクするイメージパース

 仙台駅西口のランドマークとして,堂々としたツインタワーの超高層ビルになります。

 敷地に南北の幅があり,比較的正方形に近い高層ビルが建設できる仙台駅側は高さ150m,東西に細長い東五番丁側は南面を広く確保した高さ130mのツインタワーで,低層部は4階建て程度の商業棟に。

 パースを見る限りでは,仙台駅側の方が高く見えるので,仙台駅側がオフィス棟,東五番丁側がホテル棟になるのでしょうか。日経情報とすり合わせる限りでは。

 また,再開発地前面の青葉通は,このイメージパースでは広場化されており,この方向性はほぼ決まりなのでしょうね。

 向かい側の旧仙台ホテル跡地(EDEN)等オリックス所有地は,ビルとして稼働しているロフトとヒューモスファイブもあるので,街区一体としての再開発の調整を行うにしても時間はかかります。よって,旧さくら野跡地が先行するのは当然ながら,青葉通を挟んだ2か所の再開発地が競争しながら,また地下部分などの使い方として連動しながら,計画が進められればと思います。

PPIHが権利を集約化して取得

 従来は,土地・建物の権利を持っている訳ではなかったので,アドバイザー的な役割ではなく事業を主導するには,権利の取得が必要でしたが,その他の事業者分の取得ではなく,約8割の土地と建物を持つ「さくら野DEPT仙台合同会社」と「投資ファンド東北リテールマネジメント」の権利を取得したうえで,その他の事業者と調整していくとのこと。リスクを取りながらも,このプロジェクトにかける熱意が伝わってきます。

 本来であれば,いわゆる大手デべである三井不動産や三菱地所や,資産運用先として生命保険会社などが絡んでくることが想定されましたが,そのような大手は既存のプロジェクトを抱えていて仙台は優先順位として低くなるのに対し,ドン・キホーテの親会社であるPPIHは渋谷でデベロッパー事業に参入したばかりでチャレンジとして参入しやすかったのかと思慮します。比較的資金力はありますしね。

 仙台市側も困惑しながら一応歓迎姿勢とのことでよかったです。

 15年前の五橋のJT跡地を取得したアパホテルの驚きが今回のPPIHに重なります。アパは当初の計画を縮小し高さを抑えることになり,現在のホテルとマンションの3棟組み合わせになってしまいましたが,今回は当初の構想のままに進んでくれればいいなぁ。

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2020年3月20日 (金)

さくら野跡地 ツインタワー超高層再開発か!?

 新型コロナウイルスの全世界的な蔓延により,スポーツ・ライブを代表とするイベントや旅行が軒並み自粛の嵐の春。記録的な暖冬で来週には咲き始める桜,その桜まつりとしては中止が相次いでおり,春特有のウキウキ,ザワザワした気分を味わうどころではありません。

 経済情勢も真っ逆さまで,ほとんど感染者が発生していない仙台でさえ,閑古鳥が鳴く飲食店・宿泊業,サプライチェーンが断ち切られ始めている製造業と,連動している世界経済に巻き込まれている状況。

 そして人の動きが止まったことで,仙台空港の海外路線が一時的に全運休かつ,国内路線も減便が相次ぎ,民営化から丸4年を迎える仙台国際空港会社も真っ青の状況でしょう。全国的に出張や旅行が自粛され新幹線の乗客数が半減するなど,この春のダイヤ改正での増便が全く無駄になっているというのも悲しい。

 良いニュースが聞こえてきていなかったので,このブログの更新も止まりがちでしたが,3連休の初日にようやく良いニュースが飛び込んできました。

さくら野跡地 再開発始動か?

 2017年2月末に突然破綻したエマルシェが経営する「さくら野百貨店仙台店」。以来丸3年が経過しましたが,仙台駅前にどーんと鎮座する廃墟ビルの再開発を皆望みながらも,最近は見慣れてきて当たり前の風景になりつつあるところでした。

 土地及び建物の権利関係が複雑で,そのパズルを解くのが難解と言われながらも,仙台市の支援策が昨年発表されていたので,当然調整は進められており,隣接地に2018年に仙台駅西口本店を開店していたドン・キホーテ の運営会社が絡む形での再開発構想が明らかになりました。

 第1報である日経の記事を引用します。

仙台の旧さくら野百貨店、パンパシHDが再開発へ
 2017年2月に閉店した旧さくら野百貨店仙台店(仙台市)跡地を巡り、ディスカウント店「ドン・キホーテ」などを展開するパン・パシフィック・インターナショナルホールディングス(PPIH)が再開発に乗り出すことが19日、関係者への取材でわかった。閉店から3年以上が経過したが、JR仙台駅前の一等地でようやく再開発が動き出す。


旧さくら野百貨店仙台店は閉店から3年以上も放置されてきた

 

旧さくら野百貨店の土地と建物の約8割を持つ匿名組合のさくら野DEPT仙台合同会社(DEPT)が19日、PPIHの開発本部や設計本部の担当者らとともに地権者に個別に計画概要を説明した。関係者によると、これまでDEPTは月1回ペースで区分所有者会議を開いてきたが、デベロッパーを伴って具体的な計画を明かしたのは初めてという。

 PPIHがまとめた「(仮称)さくら野百貨店跡地開発計画」によると、建物はオフィスビルとホテル2棟を建設し、低層階を商業施設でつなげる。オフィスの高さは約150メートル、ホテルは約130メートルを予定している。延べ床面積は計約11万平方メートルで、オフィス、ホテル、商業施設がそれぞれ約3万平方メートルを占める。残りは地下に設ける駐車場などに充てる方針だ。

 PPIHは東京都渋谷区で複合ビルの開発に取り組むなど、デベロッパーとしての事業も強化している。旧さくら野百貨店の北側には18年6月「ドン・キホーテ仙台駅西口本店」がオープンし、これまでも仙台市との関係構築を進めていた。

 PPIHの計画では、旧さくら野百貨店に隣接した「新東北ビル」も再開発の対象に含まれている。PPIHの担当者らは同ビルの担当者へも再開発計画を説明し、理解を求めたもようだ。

 旧さくら野百貨店は17年2月、経営難に陥った運営会社のエマルシェが自己破産して閉店した。地権者間の交渉が難航して3年以上も建物が放置される状態が続いていたが、地権者間の調停などは19年2月に終わったとみられていた。

仙台市は19年10月、市中心部の再開発を促すため、補助金や容積率の緩和を軸とした「都心再構築プロジェクト」を始めており、再開発に向けた環境は整 っていた。関係者によると、PPIHの再開発も同プロジェクトの要件を満たし、容積率は通常の最大800%から1600%まで緩和される見込みだ。PPIHは19日、仙台市の都市計画の担当部局にも説明したとみられる。

 PPIHは4月にも地権者を含めた勉強会を設け、20年度内にまちづくり協議会を立ち上げるスケジュールを想定している。21年秋には再開発に向けた準備組合を設立し、着工は24年度、竣工は27年度を予定している。

 今後の焦点は地権者の同意だ。旧さくら野百貨店は8棟のビルで構成されており、オーナーは5人とされている。うちDEPTとエマルシェの運営権を持っていた東北リテールマネジメントを除く3人の動向が焦点となる。建設後の権利関係や収益の見通しなどを踏まえ、地権者がどう対応するのかも注目される。(3/20日経より引用) 


 

 

これまでの背景

 経営会社破綻からの経緯は上記の通りですが,昨夏に仙台市が発表した「せんだい都心再構築プロジェクト」により,再開発に向けての機運が高まった模様。といっても,このプロジェクトの最大ターゲットはこのさくら野跡地と向かい側の旧仙台ホテル跡地なので,当たり前の話ではあります。

 「せんだい都心再構築プロジェクト第1弾」で打ち出されていた,一定面積以上の高機能オフィスの整備で容積率倍増(800%⇒1600%)を活用するのは当然として,青葉通の広場化との連動がどうなるかが興味深いです。

仙台駅西口 青葉通の広場化なるか? (1/19)

開発の概要

 敷地面積:5900平米(隣接する新東北ビル<コナカが入っているビル>も含む)

 延床面積:約11万平米

 機能:オフィス,ホテル,商業が各3万平米程度 

 高さ:オフィス棟150m(アエルと同程度),ホテル棟130m

 とのこと。もともと不整形だったさくら野百貨店の土地。かつては東番丁側に食い込んでいた旧さくら銀行の支店を取り込み南西角を抑えながらも,仙台駅側の南東角は,このコナカや飲食店が入っている新東北ビルのために不整形になっていた部分。再開発を行うのであれば,街区丸ごとというのが自然でしょう。この新東北ビルもかなり老朽化していますしね。

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 ただ,敷地面積5,900平米で容積率1600%であれば約95,000平米で,地下の駐車場が容積率不算入としても,仙台市の一連の規制緩和で駐車場附置義務台数も少なくなり,それほど駐車場は必要ないはずで,延床11万平米との差分[15,000平米]については,良くわかりません。青葉通の広場化に関係する緩和分なのか? なお,地下に駐車場というのは,ちょっとがっかりする面も。駐車場以外の活用はあるのか?

 それに,上図をみてもわかるように,街区丸ごと使えたとしても細長い台形状の土地なので床面積を確保しながら,オフィスとホテルのツインタワーをうまくはめ込むのは難易度が高い気がする。それに公開空地の確保も。

 高さについては,いずれにしてもアセス覚悟の延床面積になるので,緩和分の床面積を有効活用するには上に伸ばさなければならず,100m超えはトラストタワー以来で,久しぶりになりそう。

 過去記事において,さくら野跡地再開発について,多少考察していました。

 せんだい都心再構築プロジェクト(第1期) 施策発表!(その3)容積率が最大2倍に緩和 (2019/8/25)

商業施設はどうなる?

 なお,商業については,2年前に新店舗を隣接地にオープンさせたばかりのドン・キホーテがわざわざ入るとは考えられず,あくまでもデベロッパーとしての参加でしょう。 

 核店舗に一括貸しとなれば,商業床面積2万平米強となり,百貨店としてはちょっと小さめ。でも昨今の商業環境の変化で,規模より質を求める流れであり,今年に新店舗計画を発表する予定である「藤崎」の移転先となる可能性はあるのかもしれない。

 いろいろ考えたけれど,藤崎本店の現位置建替えは制約が大きすぎるし,いずれにしても仮店舗は必要となると。

 また,中心駅ながら百貨店不在の仙台駅前の立地条件は魅力的。新たな大手の参入はこの百貨店不況の中で想定し辛いにしても,先手を打っておけば札幌や名古屋,福岡のように中心駅前に大手百貨店が進出し,地元資本のシェアが奪われるという構図にはならない。 

 その場合,駅前店への移転後は,本店を複合施設に建替えて2店舗体制とし,合わせて現在の規模を維持するということも。

 せっかく地下鉄直結となった本店の立地条件を捨てるのはもったいないし,一番町の顔である藤崎としては,まちに果たす責任の意味からも一番町の店は縮小しても何らかの形で残すだろうなと。百貨店を含めた複合施設化での不動産収入も見込める。

 あくまでも想定ですが,現時点ではより飽和状態であるファッションビル,専門店ビル(パルコ,パルコ2,エスパル,イービーンズの他に,ヨドバシ新ビルにも受け皿あり)よりは,百貨店の方が可能性があるかと思いました。

 ただ,大型核店舗の誘致がうまくいかなければ,「せんだい都心再構築プロジェクト」にて老朽化したビルの建替え計画が進むにつれて,ところてん式に建替えビルテナントの移転先の専門店ビルとして活用されることもありえます。

想定スケジュール

 今回発表された構想ですが,地権者の合意はこれからであり,先行きはまだ楽観視できるものではありません。そもそもPPHグループの参画にあたりどのような関与となるのかが不明です。通常であれば,細切れの地権者が持つ権利を買い取り,大口地権者と共にこの再開発を主導して行くことが考えられます。

 早くて2024年に着工し,2027年に竣工と,息の長いプロジェクトになりますが,まずは東北一の路線価を誇る仙台駅前を代表する土地の再開発構想がようやく具体化したことは喜ばしいことと思っています。

 これに続き,旧仙台ホテル&ロフト,イービーンズ&東北電力など,有力と目されている再開発候補地での計画が動き出すことを祈っています。とにかく,久々の良いニュースでした。

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2020年2月15日 (土)

勾当台エリア活性化に向けて その2(定禅寺通の車道縮小へ)

 仙台市が進めている,勾当台エリアの活性化。

 勾当台公園の再整備と並び,2019年4月から仙台市の事業が始まった定禅寺通活性化の推進。

 春から秋にかけては,歩道の一部にテーブルを置いて沿道のお店の疑似オープンカフェとしての活用を模索。

Dsc_1950 (仙台市HPより引用)

 昨秋の10月には車線を1車線縮小して歩道空間を広げた社会実験を数日間にわたり実施しています。

Streetparkarea(仙台市HPより引用)

 そもそも,定禅寺通の西側は広瀬川によって遮られ,T字路になっているので,この沿道に用がある車が大部分であるため,基本的にそれほど交通量が多い訳ではありません。

 さらに西側に向かおうとするクルマが,混雑する広瀬通や北四番丁通を避けて,迂回路としての用途がある位。

 よって,片側3車線ある定禅寺通は,藤崎付近の青葉通のように,片側2車線まで狭めて,歩行空間拡大のために利用し,イベントを行いやすくして賑わいを高めようという構想。

 既にWeb上では記事が消えていますが,正月の地元紙一面でも,完全一方通行化を含めた3案が検討されているとの構想が紹介されていました。さすがに青葉通の西口で打ち出されているように一部といえども完全広場化は難しいか。

定禅寺通りについての雑感

 仙台を代表する通りで,光のページェントやジャズフェスなどの定禅寺通がメインのイベント会場としても有名です。沿道には仙台を代表する建築であるメディアテークや,現在宮城野原への移転検討が進められている老朽化しながらも仙台の芸術文化の殿堂である県民会館(東京エレクトロンホール宮城)が立地し,周辺には市役所や一番町四丁目商店街,国分町など周辺の主要スポットを繋ぐ重要な役割を果たしています。

 中央分離帯には歩道スペースが確保されているのも特徴的で,仙台の3つの東西に走るメイン通の中では唯一。この分離帯スペースに生育しているケヤキ並木の厚み故に,青葉通を上回り仙台を代表する並木道として名をはせている印象です。

 ただ,この分離帯スペース。光のページェントやジャズフェスなどのイベント時には賑わっていますが,それ以外は正直言って中途半端な存在に感じます。彫刻などが配置され,るるぶ・マップルなどに取り上げられる代表的な場所なので,観光客が歩いているのはよく見ますが,市民からするとちょっと歩くのが恥ずかしいスペース。同じ中央分離帯でも札幌の大通公園とは全く違う。

 幅も中途半端で,その分離帯に何が目的地があるわけではない。ベンチはあるけれど隣をせわしなくクルマが通り,排ガスまみれでゆっくりできるような場所ではない。よって特に意識しなければ,南北両側の歩道を通ってしまいます。

 国分町通交差点に続き,晩翠通交差点部分がスクランブル交差点かされ,西側の分離帯に直接渡ることができるようになりましたが,基本的に置かれている環境は変わらない。

 よって,個人的な思いとすれば,定禅寺通の車道を削減し広場空間化に用いる場合は,中途半端に1車線分ずつ南北両側の歩道部分の拡幅ではなく,2車線分を中央分離帯部分の拡幅に使って欲しいと思います。そうすれば,ちょっとしたイベントも開きやすくなり,オープンカフェとしての活用にも。特にGW頃からの五月晴れの時期は,ケヤキ並木の新緑がより魅力的な場所になりそうです。

県民会館跡地

 すったもんだしている美術館と異なり,すんなり移転場所も決まりつつある県民会館。

 でも,こっちも劇団四季の定期公演のハコでもあるし,集客力のある演歌歌手の公演も頻繁に行われるこの県民会館がこの地から移転してしまえば,客層が重なる仙台三越や公演後の国分町飲食店を中心に影響が大きいのではと思います。

 定禅寺通の奥に位置する市民会館も同時期に移転するし。まぁ,市民会館は西公園あたりにという可能性が高そう(同じ公園をつぶすのであれば錦町公園よりも影響が小さいという面で)で現位置とあまり変わらない可能性もありますが。

 跡地活用については,県はまず仙台市に打診するとのことなので,中央署跡地活用の時のようにプチバブルで111億円の恵み!と市場原理に任せてということはなさそうなので,ちょっと安心。

大変な仙台市

 でも,仙台市としてもこの土地を購入してもこの地に必要な公共施設は特にないし,市民会館と市役所という2大投資が控えている中,そんな余裕はない。市の意向に沿った活用ができるデベロッパーを見つけてくること位というのが歯がゆい。

 「せんだい都心再構築プロジェクト」による仙台駅西口を中心とする再開発支援も重要で,やることは多くともマンパワーも予算も厳しい仙台市。この状況なので,あっちもこっちもと欲張り中途半端にならないように。まず優先順位は①西口②勾当台③東口かなと。東口は条件が恵まれていて,勝手に動いていくと思うので。

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