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2020年2月19日 (水)

勝山スケート場跡地 住友不動産マンション開発始動

 震災前の仙台市民だったらほとんどが知っていたレジャースポットの勝山スケート場とボーリング場。

 晩年は一部に西友が入り,近隣のマンション住民が頼りにしていましたが,勝山企業の資産売却により敷地ごと全て震災前に住友不動産に売却されていました。なのに,10年間も塩漬けの土地となっており,どうなるのかと思っていました。

 そのせいもあり,近隣は都心部の文教地区で高値の花のエリアなのに, 意外に買い物が不便な地域となっていました。上杉6丁目のモリヤも閉店し 柏木生協と上杉西友は残るも選択肢が限られていましたが,東北大学農学部の跡地に進められているイオンモール雨宮?の計画も進み,計画地内で野村不動産と住友不動産が分け合って,約200戸×2の規模で進められているマンションも野村側がほぼ完成し,住友側もようやく着工します。

 周辺の整備イメージも固まりつつある段階で,高く売れる条件が整い,都心部のお宝の土地にようやく着手することに。

 あすと長町の大型物件である「シティタワー」×2の分譲に目途が立ったというのもあるのかな。

勝山スケート場跡地に分譲マンション4月着工 土地取得から10年 仙台

住友不動産が2010年に不動産・飲食業勝山企業(仙台市)から取得した仙台市青葉区上杉2丁目のスケート場とボウリング場の跡地に計画していた分譲マンションの概要が18日、分かった。今年4月に着工し、22年3月に完成する。土地取得から10年、仙台市内で人気の高い文教エリアの大型計画がようやく始動する。
 マンションは鉄筋コンクリート地上13階で、3、4LDKが計336戸。市内最大規模となる2層吹き抜けのエントランスや内廊下といった高級仕様の設計を施す。約700平方メートルの中庭を備える。
 西側にマンションギャラリーを開設し、今年夏ごろから販売する。北側には自社の営業利用を想定した低層の事務所棟を併設する。
 同社は10年9月、勝山企業が所有するボウリング場やスケート場跡地を含む約1万7000平方メートルを取得。当初からマンション建設を検討したが、東日本大震災後の建設費の高騰に伴う採算性を考慮し、着工時期を模索してきた。
 その後、北六番丁通を挟んだ東北大農学部雨宮キャンパス跡地にイオンモールの商業施設建設と仙台厚生病院(青葉区)の移転計画が浮上。周辺環境整備に見通しがついたことから事業化に踏み切った。
 同社の担当者は「利便性と環境の良さを兼ね備えたマンションは、子育て世代や郊外から住み替える高齢夫婦といった幅広い層に評価していただけるだろう」と話す。建設するマンションは敷地面積約8400平方メートルで、西側の残る約半分の土地は活用方法を決めていない。
 同社は、北に約300メートル離れた雨宮キャンパス跡地内に計画中の分譲マンションも4月に同時着工する。地上13階の204戸で、22年1月に完成する。隣接地には野村不動産の分譲マンション建設が完成している(2/19河北朝刊)。

セールスポイント満載

 農学部跡の204戸と合わせると計540戸。あすと長町のシティタワー2棟の計808戸には及ばずとも,なかなかの規模です。

 強気に出れるのも,両マンションの間に中規模ながらもイオンモールが計画されていることと,厚生病院の移転も進められ,買い物と医療が身近で済む安心感も大きいですね。地下鉄の駅までも10分前後でクルマいらずで十分生活できる点も。

 ただ,気になるのはやっぱりイオンモールの動向。あすと長町で先行した「シティタワー長町新都心」では,イオンタウンとの土地共同取得したのが2012年末で,当然住友側としてはイオンタウン隣接を売りにしたかったところが,現地は7年経っても未だ駐車場状態で,期待していた相乗効果は全くない状態で苦戦しながらも何とか完売までたどり着いた状況。そのシティタワーは南西側に野村とワールドが建てた24階建て「ワンパークレジデンシャルタワーズ」のために眺望が期待できなくなり,さらに自社(+ワールド)物件の24階建ての「シティタワーあすとレジデンシャル」を南側に建てるというヤケクソか?というような展開もあり,住友としてはこのうっぷんを上杉で晴らす展開か?

 とはいえ,同じイオン系列。今は利府のイオンモール新棟に力を入れており,あすと長町はもちろん,雨宮も規模からそれほど力を入れるものにはならないと想定されます。陣地が取れそうだから抑えておくけれど,少しでも中心商店街から分捕れれば良いというようなポジション。

 こっちでもオープンの遅れによりイオンに裏切られる展開も十分予想できるかと。土地購入の経緯から撤退はないでしょうし,まぁ売りはイオンだけではないのが強みですが。

上杉山小学校学区の動向

 その強みというのは,ブランドでもある上杉山小学校区であること。さらに宮教大付属小中も近くだし,教育熱心なパパママとしては,可能であれば拘りたい学区。

 しかし,その上杉山小学校は,マンモス校化で5階建ての校舎にした上で,狭い校庭にプレハブ校舎を建ててしのいでいる状況で,1000人近い児童数。自分が子供のころは1000人規模の小学校は珍しくもなかったけど,少子化の現在,この都心部の立地で1000人近くというのは珍しいしキツイ。

 青葉区でここを超える児童数は新設された錦ヶ丘小学校のみ。

 ざっくりと学区をカバーする町丁目で直近の年代別人口を拾ってみると, 

【上杉,堤通雨宮町,昭和町,本町1丁目,台原1丁目】で, 

1~6歳 778人

7~12歳 882人

 現時点でもこの年少人口なのだから,野村の分譲中の200戸と合わせて約800戸弱の分譲マンションであれば,子供の数が平均1.5人と考えても120人。平均1人であれば80人。そのうち小学校へは50~80人弱というところでしょうか。分譲価格の高さからディンクスや高齢者夫婦が多いことは予想されるので,思ったより小学校の児童数には影響を与えないのかもしれない。現在就学している7~12歳よりも今後就学する1~6歳人口の方が100人程度少ないので,さらなる少子化のトレンドからしても十分吸収できると。いろいろこの学区については,周辺の小学校との学区変更が噂されていますが,この開発だけであれば大丈夫かなと思います。

都心回帰進む

 3LDKに4~5千万円も出せる人が仙台に多いとは思えないのですが,ある所にはあるんですね。

 かつて70~90年代の住宅需要が旺盛だった時代は,都心部が空洞化しドーナツ化現象と言われました。その時に誰もが焦るように買い求めていた郊外の泉や富谷のニュータウンですが,近年はその方面に家を購入する人は周り(都心部通勤者)では本当に見かけなくなりました。一方,郊外の戸建てだとJR沿線の愛子方面や名取方面が増えた印象。地下鉄沿線のミニ戸建てはあまり多くない。本来であれば当たり前の流れなんですが,仙台はこれまでが異常だったと。

 都心部のマンションは,郊外住宅地と異なり将来も多様な需要は衰えないでしょうから,都市のストックとして有効活用されるので,このような大量供給でも問題にはならないでしょう。タワー型でないことも,修繕や維持管理には好都合。

 中心市街地活性化ということで,地下鉄やバス,クルマで郊外から都心部に来る人口を増やそうとしているけど,一番の活性化策は都心部に住人を集めること。とはいえ,住める財力を持つ人は限られるので,そういった人に貢献してもらえればと。自分で住めるのは地下鉄沿線がせいぜいですが,一応街中勤務なのでなるべく街中で買い物しようとは普段から心がけています。

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