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2019年8月23日 (金)

せんだい都心再構築プロジェクト(第1期) 施策発表!(その2)対象となるビルは?

先月に仙台市より大々的に発表された”せんだい都心再構築プロジェクト(第1期)”

せんだい都心再構築プロジェクト(第1期) 施策発表! (7/16)

震災復興の優先により,他の拠点都市に比べて立ち遅れた都心部のリニューアルを戦略的に進めるための規制緩和措置で,仙台市にしては,他都市に負けじと思い切った施策を出してきました。 

柱の施策としてはAからDまでの4本あります。発表から1か月寝かせてしまいましたが,ぼちぼち読み解いていきます。

老朽化が進む仙台都心部の商業ビル

 もちろん中小の雑居ビルやオフィスビルも建て替え誘導の対象でしょうが,比較的大規模な敷地かつ,土地の所有権者も限られている大規模商業ビルが,再開発の種地として想定されるかと思います。

 すぐに思い浮かぶ建物として,現在も再開発対象になっているエリアも含みますが,優先して進めて欲しい順番に,

①築50年以上の旧さくら野百貨店(約0.5ha)

②築50年のイービーンズ(東北電力・プレイビルを含めての一角:0.75ha)

③築37年の仙台ロフトビル(ヒューモスファイブ,EDEN,旧GSビルを含む街区全部:約1ha)

④築47年の仙台TRビル(LABI仙台を中心として,周辺の飲食店ビルを含めての一角:約0.4ha)

参考までに,

⓪ヨドバシ第一ビル予定地(約1.7ha)   ※面積は,地図上から測定した概数値

 Saikaihatsu_20190823232701

 と仙台駅前の主要な商業施設が軒並み老朽化しているので,大本命のさくら野跡地を含めて全ての再開発が進むとオーバーストアが大変なことになるにしても,ところてん式にテナントが移転できるように,順次進められればと。

 となると,まずは①のさくら野跡地に期待したいところですが,最も早いのは,既に平面駐車場となっている⓪のヨドバシ第一ビルでしょうね。仮にこのヨドバシビル上層部の2万平米以上の専門店が受け入れられる売り場がロフトの移転先になるとちょうどよいなぁと思ったり。

 なお,ロフトより古いのは築42年のエスパル本館ですが,こっちは幾度とリニューアルしているし,仙台駅と一体のしっかりした建物なので,当分再開発は不要でしょう。

 ①~④の再開発候補の商業ビルは,全て地下鉄南北線もしくは東西線の仙台駅コンコース及び2階のペデストリアンデッキに接続しており,さくら野跡も青葉通に面する部分にデッキを延長することでさらなる回遊性の向上が期待できます。

 

A 【仙台市都心部建替え促進助成金制度の創設について】

 さて,AからDまでの4つの施策を順番に見ていきます。

 最初の建て替え促進助成制度は,簡単にいうと,

建物解体期間中の土地にかかる固定資産税相当額の助成(店舗・オフィス・ホテル建設の場合)

                +

高機能オフィス整備(ワンフロア200坪以上)の場合,建設後の建物の固定資産の1年間減免

と,建て替え期間中は賃料収入も入らず,事業収支的に厳しくなる時期であり,建設後の建物固定資産税の1年減免も含めて,プロジェクトの採算性は確実に向上します。まぁ,これは特に小規模のビルオーナーの共同建て替えの後押し目的といっても,ワンフロア200坪以上のオフィスというのはちょとハードルが高いかな。解体期間中の固定資産税相当額助成の方が,店舗・ホテルを含め用途条件は緩いので幅広く使われそう。

Ajpg_20190720221401

 建物固定資産税の減免がオフィスに限定というのは,複合用途の再開発ビルでも過剰供給が想定される商業よりも,仙台駅前に不足しているオフィス供給にできるだけ誘導したいとのことなんでしょうが,某所の意見を尊重したのでしょう。

 まぁ,令和6年までの5年間に判断が必要とのことで,東京オリンピック後の建設費の鎮静化を狙い,各地権者で競うように計画を立てていくのでしょう。時限的な措置にしないと効果が見込まれないので,仙台市にしては思い切った優遇措置だと思いました。

 さて,次回以降に続きます。

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