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2019年6月15日 (土)

JRの長町駅東口開発計画が明らかに 

あすと側のJR長町駅東口,三井不動産の28階建てパークタワーと高架下商業施設のtekuteに囲まれた,リパークの平面駐車場として活用されていたJR所有地ですが,建築看板が出ました(情報提供を頂いたので,確認に行きました)。

Img_7768

昨晩,目の前を通っていたのに,看板には気づいておらず,不覚!

集合住宅中心の開発に

JR子会社のHPに掲載されていたイメージパースは,低層部商業施設で上層部は立体駐車場というものでしたが,明らかにされた計画は住宅中心。。。

Img_7769

概要

地上12階地下1階で,集合住宅90戸+商業施設(規模不明ながら低層部1~2層でしょう)

建築面積:1522.48平米

延床面積:7123.01平米

着工:R1.9  完成R3.3

とのこと。正直な感想としては,残念!

ここに中途半端に住宅を入れる意味は?

おそらく南側に建物を寄せて,北側半分は平面駐車場(場合によっては2層式も)との計画になりそうですが,

そうすると,ワンフロア平均550平米。。。ということはないでしょうから,低層部はボリュームをとって2層分で最大3000平米,

3階以上は賃貸住宅(2LDK程度で,40~50平米/戸,1フロア9戸で4~500平米/階×10階,世帯用が想定される)この面積だと分譲はちょっとありえない。低層棟に商業施設を入れるとなると,管理も面倒だし。とはいえ,JR子会社で賃貸住宅の事業モデルがあるのかは分かりません。

そうすると,商業施設部分の実質面積は1500平米程度のtekuteよりも小規模になるのは確実で,やはり中途半端という感想に。

(追記)あすと長町地区計画によると,この街区は2階以下住宅建設不可とのことで,そうすると,商業施設部分をもう少し大きくしてほしいけど,90戸という住宅部分の戸数を考えると,仮に単身用として1戸30平米とすれば,

 1~2階商業施設 1500平米×2層=3000平米(実質店舗床面積はこの半分程度)

 3~12階住宅部分 400平米×10層=4000平米  計約7000平米  

であれば,そこそこ商業床が確保でき,北側に3層式の簡易式立体駐車場を建物3階(2階屋上)駐車場を設けてに接続させれば,駐車場は100台程度確保できます。立体駐車場を設ける場合,なるべく駅前広場から見えないようにとの地区計画上の制約もあるので,駐車場を減らさない形だと,このようなイメージに。

なお,地下1階というのが気になったけど,おそらく設備室とかだろうから考慮はしません。

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パークタワーとの関係

建物自体は南側に寄せて,高層部はスリムな形にして,なるべくパークタワーに対し日影の影響がでないようにするのが定石ですが,そうはいっても西側低層階を中心に多少の影響は出ます。商業地域で日照確保義務はないというのは,近隣で大問題になっているアソコと同根の問題ですが,JRグループと三井不動産という大企業同士の調整のもとに落ち着いた計画でしょうから,あんなにひどいことにはならないでしょうけど。

Img_7777

Img_7770

 

先日,販売がストップしていたパークタワーの西側低層階の販売が開始されたので,このJR所有地の計画が固まったのかと思っていましたが,ワイドスパンで4千万円程度,狭い部屋は3400万円程度と,抑え気味の価格というのは,JR開発の影響を加味してのこと。

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パークタワーの低層商業棟

こちらは,現在モデルルームとして使われていますが,建物が完成して落ち着いた段階で,建物内モデルルームに移行するでしょうから,せいぜい年内の活用で,あとは当初から想定されていた商業棟としての活用が見込まれています。

Img_7778

前面道路に面しており,一般利用者向けと住民サービスを両立させるものとしては,コンビニやカフェ程度の導入が想定されますが,JR開発での導入テナントを見ながらの選定になるでしょうし,あんまり機能が被るものは避けて,うまく調整して欲しいもの。

キュリオス跡(イオンタウン予定地)

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  解体工事も終わり,元通りにする工事中ですが,またコインパーキングとしての活用なのか。また,敷地北側のガレージも再建するんでしょうかねー。まぁ,ここは期待しないでおきます。KHB予定地にできたリパークも長い活用にはならなそうだし,今回のJR開発地のリパークも閉鎖確定なので,あすと長町の駐車場不足解消のために,駐車場として活躍してもらいましょうか(投げやり)。

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コメント

パークタワー の前にはエニイタイムフィットネスができるそうです。

情報提供ありがとうございます。

マンション住民層と合いそうな機能とのことなんでしょうね。またクリニックとの話も出ているようですが長期契約で安定して入居が見込めると機能を選定しているように感じます。
しかし,フィットネスはグランスポール,クリニックは市立病院周辺に林立しているのに,さらにという気もしますが,巨大マンションの住民の利用が見込めること+駅利用者 の安定した需要が見込めるためなんでしょう。

なお,飲食などはテクテと被るからなのか,浮き沈みが激しく長期間の契約が読めないからなのかな。
ちょっと微妙なニュースです。

マクドナルドの東側のイオン管理の月極駐車は2019年12月までで閉鎖なそうです。
もうすぐ動き出しそうな気配です。

>通りすがりさん

情報提供ありがとうございます。
イオンタウンには全く期待していなかったので,
特にマック裏の方の状況は初耳でした。

 南側のタワーマンション群の工事関係者用駐車場としての利用が終わりとのことですか。
でも,実際の土地活用については,まったく読めませんね。
メインの12街区とデッキでつなぐような活用は期待薄なので,それぞれの街区での活用となると
17街区側は実はイオンタウン富沢とほぼ敷地面積が同じなので,単独活用であればあんなイメージなのかも。
容積率600%の土地に平屋のそれだったら脱力ですが。。。

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