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2017年6月17日 (土)

あすと長町の近況(H29.6)

久々に、天気も良いのであすとの中を散歩。





テクテ経由で、あすと長町中央公園へ。




長町駅前では、各社のマンション営業が火花。。。とまではいかないけど、ティッシュ配りも含めてけん制しあっている感じ。




あすと長町では、トーテムが先月に終了後、特に大きな話題もなく。






コインパーキングの料金変更




ただし、気を付けなければならないのが、駐車料金の変動。




トーテム対策で、テクテがらみの駐車場料金が変更になっています。




テクテ専用駐車場が、長町駅北側高架下に設置されており、2時間まで無条件無料(それ以上は30分500円)でしたが、店舗での500円以上(単一店舗で)の買い物が無料の条件になっています。それで、無料時間は90分に短縮されましたが、実態に合わせた感があります。

無条件で2時間無料は目的外駐車を招くし、実質30分~60分が滞在時間でしょうから。




もう一つ、テクテ目の前のリパーク(JR所有地)も、テクテ利用者向けに30分無料は変わりませんが、超過分は30分100円→150円に。

長町駅目の前のデンタルクリニック近くのリパークは24時間800円、イオンタウン予定地のリパークは24時間700円と変わっていなさそうですが、土地の活用が進み、平面駐車場が淘汰されることも想定されるので、その際にはイベント時の駐車場の確保が課題となりそうです。






マンションの林立状況

既に入居住の住友シティタワーの西側、建設中断していた一建設のプレシスが建設再開され、タワー型駐車場の骨組みのみがそびえ立っています。



価格帯は2600万円台からと、シティタワーやワンパークの3千万円弱からと比べて多少低めの価格帯からのスタート。とはいえ、上述の両タワーと違い、広さは60平米台の狭め物件もあるでしょうから、一概には比較できず。








それにしても、シティタワーと結構近接しており、シティタワーの北西側で15階建てとはいえ、上層階以外の長町駅方面の眺めが失われてしまう。




シティタワーは住友不動産の自社競合で、Ⅱを南側に着工済なので、文句は言えないでしょうが、ちょっとねぇ。






シティタワーは半分以上は売れているようですが、ガラス張りのバルコニー越しに洗濯物が翻っているのが丸見えというのは、生活感丸出しでちょっと興ざめでした。建物、設備は立派なだけに、ちょっと工夫が見られれば良かったと改めて思いました。








中央公園は、本当に気持ちが良く、子どもが遊んでいるのをベンチでのんびり眺めてゆっくりできました。目の前にそびえ立つのは、ワンパークの24階建てタワーマンション。秋完成に向けて順調に建設も分譲も進んでいるようです。






北側の復興住宅への日当たりがと言われていましたが、意外にワンパークとの距離はあり、この季節は思ったより日が当たっていて、マスコミに取り上げられた「真っ暗」ということはなさそうに感じました。季節や時間によるんですが。






それよりも、気の毒に感じたのは、ワンパークの東側並びのナイスのパークフロンテージマンションへの影響。

単純に南側に並んでいると思っていたけど、ワンパークの方が、南面道路かつナイスマンションにビッタリ寄せていて、午後はナイスの西側の住戸に全く日が入らなくなっていました。見た感じ、昼間の2~3時なのに照明をつけている住戸もあり、引っ越せる復興住宅よりも、なかなか引っ越せないナイスの分譲マンションへの影響は気の毒だなぁと。




そもそも当初計画が分譲マンション70戸の計画がこんな巨大なタワーマンションに化けるというのは、やはり不誠実ですね。どんな企業間の思惑があったのかはわかりませんが、同じ会社が手掛けた復興住宅を確信犯的に日陰にすることなど、ちょっとねぇ。商業地域とはいえ。






最近着工したシティタワーⅡの敷地付近から、ナイスとワンパーク、復興住宅方面を。






ここにさらに391戸24階建ての壁タワーマンションというのは、いざ建ち並んできた状況を目の当たりにして、正直喜べませんでした。








駅前の三井のパークタワーは、地下鉄長町駅コンコースの大々的な広告展開を含め、5月にモデルルームがオープンして本気モードでの営業をかけてきました。JRと地下鉄駅ほぼ直結で仙台駅まで10分程度で気軽に行けること、近くに買い物できるテクテもある、モデルルームの建物は商業用途に転用。モールにも徒歩10分程度と、上述の密集地帯にある3つのタワーマンションとは条件が違いすぎる!

取得価格が高額というのもあり、1戸あたり500万円の上乗せはあるだろうなぁと思うが、気になるのはイオンタウンの動向と、南側のリパークの活用でしょうね。ここも当然商業地域。流石にもうタワーマンションはないと思いますが、住商混合の中層の建物は十分可能性がある。そうすると、ここにも多少リスクはありますね。


これが区画整理と都市計画(地区計画)の限界だなぁと思いながら、あすと長町を歩いていました。






26街区の仮設住宅跡地




あすと長町仮設跡地が住宅・商業地に


東日本大震災の被災者が暮らした仙台市最大のプレハブ仮設住宅「あすと長町仮設住宅」(太白区)の跡地が、住宅地や商業地に生まれ変わる。住みやすい街づくりを進めるため、市は大規模施設に用途を限っていた規制を外し、一戸建て住宅や個人商店などの建設を促す。


 跡地は約2万3700平方メートルで、JR東北線の長町駅と太子堂駅の中間付近にある。東側約3分の2を鉄道建設・運輸施設整備支援機構(横浜市)、残りを都市再生機構(同)がそれぞれ所有する。2月に借り主の県から返還された後、両機構がデベロッパーなどに売却する見込み。


 跡地を含む周辺地域に関する市の計画は、これまで1区画当たり「2000平方メートル以上」という開発条件を付し、大規模商業施設や大型マンションしか建てられなかった。昨年11月の市都市計画審議会で跡地部分に関する条件を見直し、北側のパチンコ店に面した部分を除き、1区画当たりの開発条件を「165平方メートル以上」に変更した。


 市都市計画課の千葉幸喜課長は「近隣では既に大型の商業施設やマンションが立ち並んでいる。今後は小さな商店や一戸建て住宅、共同住宅の集積が地域に資すると判断した」と説明する。


 あすと長町仮設住宅は市内で最も早い2011年4月に、県が37棟233戸を整備。12年3月のピーク時は220世帯444人が入居していた。16年8月に最後の世帯が退去し、12月に解体が完了した。(河北 H29/1/28より引用)


 このニュースも良いニュースなのかどうか、判断がつきかねています。


既に、2/3を占める部分の画地について、鉄道建設・運輸施設整備支援機構(旧 国鉄清算事業団の流れ)にて、分譲募集が行われています。8月初旬には入札により落札者が決まるようです。


http://www.jrtt.go.jp/04Sale/sale-nagamati38.html




今回の分譲も、最低価格13億と、信じられない価格設定です。面積が1.5倍近くながらも、長町駅前のヤマザワが購入した土地価格より安い。もちろん複数入札があれば跳ね上がるけど、もう少し最低価格を上げても良かったのでは。




(写真は上記HPより引用)


Imgsalenagamati3801



これだけ、所有者毎に無秩序な土地活用がなされているあすと長町。北側の杜の広場周辺は定期借地権で土地利用をコントロールできたという背景がありますが、保留地や鉄建機構の分譲地の土地利用には都市計画や地区計画以上の制約を課すことができないことから、上述のタワーマンション林立になってしまっています。そもそもその市の景観条例や地区計画での高さ制限の厳しさから、”壁型”タワーマンションが林立する結果になり、景観や日照に大きな悪影響を与えている部分を何とかしなければという思いはあります。

例えば、同じURの再開発地である、みなとみらいのタワーマンション群の方が、密集していながらも高さをかせぐことで、よっぽど景観や日照確保にバランスが取れているという皮肉。大街区で同じデベロッパーに計画をさせた方がこの開発はうまくいくと思うのです。17街区が5区画、26街区が4区画に分かれ、めいめいの最適化をはかるような土地利用が、トータルでこのような不自然な密集状況になっています。



市の都市計画変更でこのお宝的な街区が、細分化も可能な方向になりましたが、そのような機能は、線路の西側の旧4号線(原町広岡線沿い)で展開されるはずのもの。そっちに小さな商店や共同住宅は展開されており、さらに、南側の街区も、住商混合の街区に計画変更して今の状態があるのに、あえてこのこの街区を分割も可能な活用というのは、将来に禍根を残すのではと。もちろん、購入するデベロッパーが一体的な活用を図ってくれることが望ましいけど、市があえてこのような都市計画変更を図ったということから、その路線で、入札が行われることも想定される。迷走としか思えない状況というのが残念です。



















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