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2014年2月 2日 (日)

農学部跡地はイオンモールに

何とも、意外なというか、まさかというか。

雨宮の東北大農学部移転後の跡地となる、約9.3haもの土地の入札が31日実施され、7者入札の上、イオンモールが約220億で落札とのこと。

 東北大プレスリリース

売却の条件として東北大は、仙台商工会議所と仙台市を交えた「東北大キャンパス移転まちづくり会議」が、13年4月にまとめた報告書に沿った土地利用を提示した。
 報告書では「医療・福祉・増進健康機能」「商業・生活利便機能」「まちなか居住機能」が一体となった複合市街地を提唱している(河北2/1記事より引用)。

とのことだったので、商業機能はともかく、医療福祉や居住機能にほとんど事業化のノウハウを持たないイオンモールが落札出来たというのは意外でした。

某M不動産あたりだったら、この土地に最適な住商複合的な魅力的な開発を行えたんでしょうが、まさか、まさかのアソコに。

もちろん、このような虎の子の土地を以前から狙っているのは知っていましたが、言わばイオン他の大規模SCを排除するがために、商工会議所が参画し、骨抜きの玉虫色の土地利用を提示していながらも、東北大側が金額、プランその他を総合的に判断して決めたとのことで、やはり移転費用を充当するための金額が第一で、イオンも排除せずとの判断に至ったのか。

商工会議所や仙台市にとっては誤算なのでしょうが、前市長のウメ時代だったら、絶対イオンモールが選定されても、東仙台JT跡地のアリオ(現 フォレオ宮の杜)を撤回させたように、同様につぶしにかかったのでしょうが、現在の奥山市長がそんなことをするわけがないよなぁと思いながらも、報告書の内容を見ると、一筋縄ではいかなそう。

 ○そもそも、雨宮地区は第二種住居地域で、床面1万平米以上の大規模商業施設の導入は原則不可。

  ○報告書でも、その旨は謳っていながらも、市との協議の上、上位計画との整合性によっては、緩和型地区計画による、大規模集客施設導入の可能性を否定していない。

 ○とはいえ『、「大規模集客施設については、交通上、安全上、防災上支障がないことが必要であり、かつ、商業その他業務の増進上やむを得ないものと認められる」ものであることが求められる。これについては、特に影響の大きい大規模小売店舗立地法にいう店舗面積について、一定の規模を超えるものは困難とみられる。』との注釈をわざわざ設けて、確実に大規模商業を排除しようという意図が丸見え。

○各機能の面積は、「医療福祉」と「商業」がそれぞれ1~4ha,「居住」が1~3ha,「広場や道路」が1~2haで、計9.3haを構成するように示されており、商業機能の上限が4ha.

報告書(1) 、 (2) 、 (3) へのリンク

そうすると、商業で最大4haしか使えないこの土地にわざわざイオンモールが本気を出して落札してくるというのも不思議。都心部としては当然4haは大きい土地ながらも、彼らの出店フォーマットは郊外だと10~30ha。さらに、この雨宮は容積率はたった200%とかなり低いので、店舗・バックヤード・立駐併せて最大8万平米の床面しか確保できない。

なお、同じイオン系列のあすと長町のイオンタウン計画地(メイン側の12街区)は土地こそ1.5haながらも、容積率は商業地域で600%だから、最大9万平米の床面が確保可能なのと、あまり確保可能なボリュームは変わらない。

その他、医療福祉や住居、広場機能については他の企業に丸投げかつ、面積を最小限にして、各1~2ha申し訳程度に確保というプランで通すしかないので、イオンモールにしては商業機能も中途半端、居住他の機能も、全体のコンセプトがあるとは思えないので、良好な街づくりの観点では、ここの開発に期待するのは酷なのではと思ってしまいます。

仙台市としても、悩ましいところでしょう。こんな都心近郊の一等地の活用が、こんなことになるとは。もちろん、緩和型地区計画による容積率のUPにて、店舗面積を確保するということはあり得るのかもしれないが、商工会議所との板挟みになるかと。

あすとでは、イオンタウンと住友不動産がJV組んで土地を落札し、住不側は400規模のタワー?マンション建設との情報がありますが、ここも南側の勝山ボーリング場跡地は住不が取得済で、このだけでも2ha弱あるから、かなりの戸数のマンションが建ちます。

なので、雨宮農学部跡地では、あまり住居戸数を上積みするのは得策ではないし、いっそのこと住不と組んで、相乗効果を狙うということもあり得るかも。

都心部商業との関係

この点については、以前からの持論として、「都心部に複合型商業施設を!」と思ってきましたが、仙台駅前の中央南地区も全く進展せず、JR東日本の仙台駅開発も大分骨抜きというか、単に自由通路拡張にかこつけたエスパルの増床に終わってしまう。その他の場所でも具体的な大規模再開発計画はなく、都心部の中で、アーケードの路面店か、一か所で済むショッピングセンターかという選択肢があればと思いながらも、都心部商業地区(の地主)にそのようなものを期待するのは無理という結論になっています。

そうすると、都心部商業者に刺激を与える意味で、雨宮にはそういった機能があっても良いとはかつて思っておりました

東北大雨宮キャンパス跡地の方向性決まるH25/4/20)
東北大農学部跡地構想(H18/12/4)

とはいえ、イオンは街壊し企業とのレッテルを張られ、利益優先主義の店舗開発のイメージが強く、非常に微妙な気持ち。

 なお、イオンは最近は地方都市の郊外で敵なしになり、首都圏郊外(越谷レイクタウン、幕張)や、大都市の中心部に攻め入ってきています。仙台でも小型店ではイオンエクスプレスを荒町と仙台駅東口に出店し、都心住宅地でのフードデザートと言われる買い物難民が発生しかけているエリアを対象に出店を強化しています。首都圏等では「まいばすけっと」という店舗名で幅広く展開しているなど、以前とは多少企業のスタンスは変わってきています。

地方の政令市でも、広島では広島駅の隣駅近くにイオンモール広島府中、岡山駅隣接地にはイオンモール岡山など、都心部の工場跡地などに積極的に進出し、以前の郊外の田んぼをつぶしての出店とのイメージには収まらない展開を進めています。

 

 なので、望ましくないとはいえども、このような出店計画を仙台市としてどのように、都心居住への推進への「道具」として使っていくかは、腕の見せ所。

 

 地下鉄北四番丁駅近くで、地下鉄駅からも徒歩6,7分の場所。愛宕上杉通と勾当台通という2大幹線道路に挟まれ、特に愛宕上杉通は普段でも渋滞が激しいところ。うまく地下鉄利用者の増加につなげられれば良いし、先日発表された、「都心部地下鉄200円均一区間」にも含まれる。

もちろん、都心部在住の車利用者にとっても長町モール以外の選択肢が出来るし、100万人以上の政令市(札仙広福)クラスだと、都心部の既存商業地と、都心近郊の大規模SCとは両立は可能なので、その点は一応評価しなければ。

引き渡しは4年後なので、出店は早くて5,6年後。かなり先なので、仙台市側としっかりと協議して、少しでも”市にとってプラスになる”計画に収斂させてほしいところです。

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コメント

かつて、祖母の家が梅田町にあり、懐かしい地域です。
古い住民が多い町という感じですよね、イオンかあ・・・。
ららぽーとなら、文化的に面白かったかもなあと思いますが…。
東京周辺で両モールの近隣に住んでいますが、
地味系男性からの視点でも、映画館の有無や、入居する書店のレベル
(ららぽーと=芸術関連、専門書多し、イオン=大きくなったコンビニ本売り場)など、イオンには昭和後期臭さというか、古臭さを感じます。
正直、イオンの印象は、昔同地域にあった、エンドーチェーンや長崎屋が大きくなるだけですね。
町の再生という観点から言って、つまらない結果になりそうだなあ・・・。

コメントありがとうございます。反応が遅くなりました。
最近はイオンでも都市型の中型フォーマットを試行錯誤しているようですが、
いかんせんテナントが明らかに大型モールと比べると格落ち感があります。
三井不動産が、ララガーデン長町のような中型店でも、モールに不足している感度の高いテナントを集められるのとは異なりますね。

ご指摘の書店については、その通り!
イオンモールに良く入っている未来屋書店の品ぞろえが端的に示しています。
まぁ、オープンは5年先の話ですし、しばらく見守りましょう。

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