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2012年6月13日 (水)

良いニュースと悪いニュース(あすと長町)

良いニュースから。

「とうとう」、と言っても良いだろうな。あすと長町の鉄道・運輸機構(旧国鉄清算事業事業団)が保有する、長町駅前の一等地3区画が50億円以上の価格で落札されました。

あすと長町の一画 初めて落札

 「あすと長町」で、景気の低迷などから、これまで応募者がゼロだった土地が、初めて落札されたことが分かりました。
 大規模商業施設が建設される見込みとなっています。
 落札されたのは、仙台市の大規模再開発地域「あすと長町」のうち、JR長町駅東側の3区画合わせて3.9ヘクタールです。
 12日埼玉県内で入札が行われ、50億円以上の価格で落札されたことが分かりました。
 落札業者は公表されていませんが、大規模スーパーなどの商業施設が建設される見込みです。
 この土地を巡っては、景気の低迷などから入札が不調に終わり、これまで応募者がゼロとなっていました。
 落札の理由について仙台市では「震災であすと長町は被害がなく、価値が見直されたため」と分析し「街づくりが加速する」と期待を寄せています。 (TBCより引用)

 位置関係

 50億円ちょいが、設定されている最低落札価格の3区画分の合計なので、複数企業で競合の上なのか、ほぼ単独で最低価格で落札されたのかはわかりません。

 売却案内のページ

 確か、最初は、今回の最低落札価格の1.5倍以上の価格が設定されていたと記憶しています。数度にわたり価格を下げ続け、ようやく落札されました。旧国鉄清算事業団がらみの土地については、原則売却なので、URのような定借という手法はとれませんでした。そのため、長町駅前のこの開発の目玉的な一等地が街びらきから5年も更地のままであり続け、現在はお花畑や野鳥の王国的な、ある意味自然にあふれたオアシス的な状況が続いていました。

 URと運輸機構の土地処分がお互いにバッティングしたり、URからの保留地購入でほぼ固まっていた現スポーツパークの土地が、運輸機構の入札不調に影響されて、「高すぎる」と購入から定借に変更されたりと、お互いに誤算が続いていたところもありましたが、一応杜の広場を囲むUR保留地は今年の10月のゼビオアリーナを最後に施設立地が完了、そして運輸機構の保有地も駅前の3区画がようやく売れて、残りは現仮設住宅の38街区のみになります。

 何で売れたかというと、

・当然、度重なる値下げでの値ごろ感

・震災後の復興拠点としての仙台への注目

・目の前の長町八木山線の工事が進み、間もなく4号バイパス付近と286号が結ばれること。

・市立病院の着工と、スポーツパークの完成で街の将来像が見えてきたこと。

というあたりなんでしょう。

何ができる?

 過去記事ではこんな感じに予想してました(3/30記事)。

ニュースでは、「大規模スーパーなどの商業施設」とありますが、そもそもこの3区画それそれ単独では、大規模スーパーは難しい規模。ヨーク隣の16街区は1.8haとトラストシティの土地を上回る大規模な土地なので、そこは可能性大ながらも、長町駅東口駅前広場に隣接する13,14街区についてはもしかしたら、間の片側1車線道路上空を連絡通路でつないで一体的な活用という可能性はあり、土地の合計は2ha程度ですから、それなりに勝負できる規模にはなりそう。

本命はイオン?

 そもそも、3区画が単一の業者に買われたのか、バラバラなのかが分かりませんが、仮に「大規模スーパー」といえば、あのイオンが思い浮かび、かつてはモールに対抗するために現スポーツパークの土地にご執心でしたが、今回の駅前3区画では、イオンが得意とするモール形式の店舗の建設は難しいと思われる。13,14街区であれば、昔のジャスコタイプの店舗には最適の条件なんだけど。

かつて山形の鶴岡駅前にあったマリカ(多層階ジャスコ棟と専門店棟を道路上空の連絡通路で接続)を思い浮かべてしまったけど、いまさらそんな時代遅れの形態では勝負してこないだろうな。

 イオンが、モールと勝負するのであれば、そもそも現スポーツパークの土地が3haもあって最適だったと思うし、あえてスポーツパークを見送って駅前の使いづらい土地を購入というのも考えづらいなー。

 もしもイオンであれば、14街区と16街区の間を走る40m道路の上空をデッキで結んで接続というのもあるかも。逆にそこまでの覚悟がなければこの土地には手を出してこないだろうね。賑わい軸の考え方からすると、そこには歩行者デッキの整備が前提となっているので、そのような計画も面白いんだけど。

対抗は?

 ヨーカドーは、子会社のベニマルのスーパーがすぐ南に立地している土地にあえて出店する理由はない。イオンに対抗して開発したSC形態の”アリオ”はいまいち魅力なく、酷評されており、これもないかな。

 近隣のザ・モールを運営する西友は当然ないし、そうすると、流通系ではなく、商社系やデベ系がまとめて購入し、住宅(マンション)も含めての複合開発という可能性もある。

 単独であればタワーマンションなどはあまりにもリスクが大きいけど、複合開発で商業施設とのコラボであれば、可能性はある。スーパーはテナントとして入居させ、ほかに、家電店の空白地帯ということからコジマを子会社化したビックカメラあたりが入ったりね。コジマは一時期長町駅付近への出店を検討していた時期もあったと聞いたこともあるし。スーパーに加えララガーデンやセルバ的な専門店の集積であれば、無理にモール・ララ連合に対抗せずにすみ分けはできる。

 なお、過去記事でも書いているとおり、IKEAは無理かなぁ。来てほしい気持ちはあるけど、いかんせん1区画あたりの土地面積が足りない。

 この予想が当たるか外れるか?発表が楽しみですね。

(6/15追記)

ヨーク北側の16街区は、何とIKEAのようです。有力ながらもIKEA標準面積の半分(1.8ha)以下しかないので、厳しいと思っていましたが、公式発表されたようで、ビックリ。それにうれしいですが、恐ろしい渋滞が起こるでしょうね。うちからは歩いて行けるからいいけど。

  やはり、以前予想したように店舗形態は多層階で上に積むしかないでしょうが、敷地の小ささに合わせて店舗面積を縮小する可能性もありますが、残りの駅前の13,14街区の発表も楽しみですね。

過去記事

 IKEA 仙台進出発表(3/9)

 ゼビオあすと長町店4/20オープン(3/31)

今後の動き

 以前にも記事にした、12街区(スーパースポーツゼビオの交差点向かい)の国土交通省仙台河川国道事務所の新築工事が開始されました。なぜここにとやはり呆れますが、12街区の残りの1.5haの保留地は、残り少ない大規模画地として希少価値が出てきました。

 あすと長町の南側は、太子堂駅を中心に、長町駅周辺とは全く逆で小・中規模な土地しかないことから、いい意味でヒューマンスケールの住みやすそうなエリアになっています。太子堂の駅前は飲食店やクリニックなどがあつまりちょっとした商店街的な感じになっているし、大通り線沿道も金融機関やカーディーラーもなど、それなりに建ち並んできています。

 残りは、ヨークベニマル向かい側や南側の土地で、確かあそこは大規模画地に見えて権利関係は細分化されているので、まとまった土地活用は難しいかもしれないが、北と南から開発の波が押し寄せており、空き地も少なくなってきているので、そろそろ動き始めるでしょう。

さて、悪いニュース。

 おまけ的になりましたが、昨日ゼビオアリーナの運用説明会がゼビオあすと長町店であり、NBA選手やかおる姫など、そうそうたる顔ぶれのゲストが集まっていました。なぜか、ベガルタアンバサダーの平瀬がいたり。

 10月初旬にオープンし、最初はビーチバレーも含むインドアスポーツフェスティバルを実施し、14日あたりには89ersの開幕ゲームを開催とのこと。次週にはJBLの試合を開催、1月にはベルフィーユのホームゲームも開催とのこと。ライブにも使えるし、ビジョンを使った演出も含めて、本当に魅力的なハコが完成します。

 さてどこが悪いニュースかというと、このアリーナ。そもそも89ersのメインアリーナとして作ったはずなのに、どういうこと?

bj仙台 新拠点6試合のみ 施設使用料定まらず

 男子プロバスケットボール、bjリーグ仙台が新本拠地と位置付けていた仙台市太白区のゼビオアリーナ(仮称)での試合開催が、来季(2012-13年シーズン)は主催26試合中6試合にとどまることが12日、分かった。施設使用料が決まらない状態が続いたことが原因。球団はこれまで同様、仙台市青葉体育館などを活用する。
 関係者によると、アリーナで試合が行われるのは、10月中旬のホーム開幕戦を含む3カード(6試合)。
 アリーナはスポーツ用品小売り大手のゼビオ(郡山市)がJR長町駅近くの「あすと長町」に建設しており、球団は当初、来季のホーム戦のほぼ全試合をアリーナで行うことにしていた。球団を含む数社がアリーナの運営会社を設立し、この会社が施設を借り受けて球団に貸し出す計画だった。
 しかし、ゼビオと賃借期間、賃料などで折り合わず、運営会社設立を断念。施設使用料も定まらない状態が続き、球団の中村彰久代表も「(試合会場を)切り替えざるを得なかった」という。
 球団は仙台市などと協議し、来季は市青葉体育館と市体育館で計十数試合行うことにした。気仙沼市や南三陸町など東日本大震災被災地でも試合を行う。
 中村代表は「被災地でもいい試合をして見に来た人を元気づけたい。県内全域で試合をすることで、ファン層を拡大したい」と強調している。(6/13河北)

ちょっと訳が分かりませんね。ゼビオにとっても、アリーナの最大のお得意先のはずで、それ以外の活用計画が目白押しという訳でもないでしょうに。26試合のうちたった6試合しかこの新アリーナで開催しないというのはかなり落胆。

 ベガルタでたとえると、ユアスタ(当時の仙スタ)ができたけど、「使用料が高すぎるから、試合の大半を宮陸(現 仙台市陸上競技場)や県サッカー場で行います」というようなもの。

 89ersも、震災でかなりのダメージを受けて、今季はなんとか参戦するのが精いっぱいの状況で、余裕は露ほどもないのでしょうが、こっちはかなり残念なニュースでした。

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コメント

IKEAじゃん

IKEAでしたね(^^;; 大穴がきました。
土地面積が半分でも、立地条件とスピードを優先したということなんでしょう。震災復興需要を取り込むためには、すぐに使える土地ということが大事だったと推測します。さて、他の二つの街区の発表も楽しみです。

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