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2012年3月 9日 (金)

IKEA 仙台進出発表

数年前から噂はあり、仙台近郊への進出計画は消えては浮かんでいたIKEA。昨年秋には泉パークタウンのロイヤルパークホテル・タピオ北側に震災復興を名目としたミニショップをオープンさせていましたが、しょせんミニショップ。IKEAの雰囲気を感じることはできるにしてもあくまでもショールーム的なものでした。

 ミニショップの売れ行きが良いこと、復興需要の獲得を目的に、仙台市内に本来の3~4万平米規模の店舗を計画中であることをIKEAの社長が仙台に来て発表しました。

 以前は、名取のエアリ南側(契約解除で裁判になった)とか、荒井とかいろいろ候補地が噂されていました。さて、現在土地を選定中とのことですが、どこに出店するのでしょうか。こういう時期が一番楽しかったりする。

さて、適当に進出候補地を予想してみます。

今回のIKEAの発表では「仙台市内」とのこと。社長発言の翻訳であれば、十分仙台近郊という可能性も高いとは思いますが、一応仙台市内で予想。

 また、IKEAの進出地のスペックは、既存の6店から整理すると

 敷地面積  4~6万平米(購入前提)

 店舗面積  3~4万平米

 駅前(船橋・新三郷・神戸・福岡新宮)

 高速IC近接(港北・鶴浜)

 駅前で仙台でこれまでの条件良い土地は簡単には思い浮かびません。

また、仙台市内では、郊外型大規模集客施設を制限している区域もあるので、従来のイオンが手を出したがったIC近くの田んぼをつぶしてというのは無理でしょう。

 商業地域、近隣商業地域でかつ駅前でまとまった土地が確保できるところとなると。。。

1位(本命)荒井東区画整理地

 地下鉄東西線荒井駅前の南口に広がるH22から事業が開始された区画整理地です。

また事業は始まったばかりで、沿岸部の被災者向けの移転地としても目されています。ぎりぎり津波はこなかった地域ですし、企業側としても条件は悪くない。具体的な道路・換地計画等は表にはでていませんが、駅前には近隣商業地域を設けるようで、出るとしたらここかな。地下鉄開業はまだ3~4年後ですが、地下鉄開業前でも東部道路の仙台東ICも近いし、十分条件は満たすと思われます。

 候補地としては、荒井は前から出てましたが、その中で具体的に可能性がある土地を考えると、ここかなと思いました。

 2位(対抗)仙台港背後地

 駅近くとはいえないまでも、一応陸前高砂や中野栄から徒歩10分圏内。駅前ではないものの現在仙台港ICも建設中で、IC近くという条件は満たします。

センター地区には、東京インテリアとニトリがあり、家具店の集積という点では話題性あり。また三井アウトレットパークとも相性は良い。既存店では船橋と新三郷は三井の商業施設と近接、港北もららぽーと横浜に比較的近い。

 ただし、やはりここは、津波襲来地区。上記の近隣の商業施設は大きな被害を受けて完全復旧まで3~4か月程度かかっていますし、そのリスクが一番大きいか。それに土地も余ってそうで、実は条件に合うセンター地区(近隣商業地区)の未利用地は意外に少ない。4haを確保できそうな土地はありません。周辺の業務地区であれば土地はまだ空いていますが、用途地域が準工業地域であれば、現在の規制では×。

 3位 あすと長町(大穴)

 ここは、大規模未利用地が広がっていること。長町ICからも近く、あと1年位で4号バイパスからモールにつながる長町八木山線も開通する見込みであること、新幹線からのアピール効果が最高なこと、三井のララガーデンにも一応近いこと(おまけ)。など条件は悪くはないですが、ここも、実際使えそうな4ha程度の土地はありません。

 というのも一つの街区で最も大きいところで1.8ha程度なので。駅前ということであれば、ヨークの北側に国鉄清算事業本部が売却に何度も失敗した大規模地(16街区)がありますが、これが1.8ha程度。近隣街区も含めてと考えても、南側はヨーク。西は道路と鉄道高架。お値段はもっとも最近の募集時で20億強だったはずなので、単価から言ったら50万円/坪程度で、首都圏の立地からすれば安いもんでしょうが、名取飯野坂の裁判になった旧候補地の損害賠償要求額が4,5億ということからすると、仙台近郊で土地代だけで何十億も出す用意があるのか?

 また、長町駅正面にお宝の1.9haの保留地(12街区)がありましたが、そのうち0.3haは国土交通省事務所用地として売却済。そうすると、1.5ha程度しか残っていないので、ちょっと厳しい。ヨークベニマルの南側にも清算事業団のまとまった土地(38街区)がありましたが、そこは現在仮設住宅用地として貸出し中。それ以外はまとまった土地はなし。

 この土地条件でもありえるとしたら、多層階店舗にして、1~3階は店舗、4階以上は立駐という条件になる。これであれば店舗面積も確保できるけど、首都圏のIKEA店舗でもこんなに窮屈な立地はない。仮に今ゼビオ関係のスポーツ施設群の土地は合わせて3ha弱あったので、ここがまだ未決定の段階であれば可能性はあったかも。

 

 そのほか可能性があるのは、富沢の西側で始まった区画整理地も。

 なお、今回は仙台市内との発表ですが、仮に仙台市外だと、名取の美田園(駅近)や利府のイオンモールが拡張するあたり(IC近く)も条件は満たしそう。

 名取は以前の進出ご破算の紛争もあり避けそうだけど、利府町はあの田んぼを埋め立てるエリアでも商業立地のために平気で商業地域に指定しそうなんで、土地を安く購入したいということであれば、可能性はあるかも。

 まぁ、今年中には場所が決まるでしょう。楽しみです。

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