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2018年2月10日 (土)

仙台ヨドバシ第一ビル開発に動き ZEPP仙台再出店も?

 今週は,利府のイオンモール新棟商業施設の開発ネタが続きますね。
 
 当ブログでも,過去記事で非常に興味を持たれているヨドバシ第一ビル情報ですが,2014年春→2016年春→2018年秋ときて,今度は2021年後半とは,当初の計画からは7年以上も遅れて開業することに。喜んでよいのか,微妙なニュースです。まぁ一部で懸念している人もいた(ヨドバシのこの土地への執念を考えたらあり得ないとは思っていましたが),塩漬けや撤回ではなかったので,見通しが出ただけでも良かったんでしょうね。
<仙台駅東口>ヨドバシ新ビルはホテル一体 21年後半開業,ゼップ仙台再出店の可能性も

 家電量販大手のヨドバシカメラ(東京)が、仙台市宮城野区のJR仙台駅東口の旧店舗跡に建設を計画している店舗兼商業ビル「ヨドバシ仙台第1ビル」について当初計画を変更し、新たにホテルを加えた商業施設として整備を検討していることが7日、分かった。早ければ2019年春にも着工し、21年後半の開業を目指す。ホテルは東急電鉄(同)の子会社東急ホテルズ(同)が運営する予定。

 関係者によると、新たな計画では地上20階規模の高層ビルを建設し、敷地内に音楽ホールも併設する。施設全体の延べ床面積は約12万8800平方メートル。計画変更に伴い仙台市による容積率緩和が必要で、市も前向きだという。
 低層階はヨドバシの店舗と商業テナント、立体駐車場で構成。高層階には東急ホテルズが運営する「エクセルホテル」が入り、約300の客室を備える計画になっている。
 東急ホテルズは青葉区で仙台エクセルホテル東急を運営していたが、10年11月末に撤退。再び仙台でホテル事業を展開するのは、東北でも増加傾向にある訪日外国人旅行者の需要を取り込む狙いがあるとされる。
 音楽ホールは約6400平方メートル。JR東日本の仙台駅東口再開発を受け、12年7月に閉館したライブホール「Zepp Sendai(ゼップ仙台)」が再出店する可能性が浮上しているという。
 第1ビルの当初計画ではヨドバシの店舗が入る商業ビルと、オフィスビルの2棟を建てることになっていた。16年春開業を予定したが建設工事は行わず、ヨドバシは同年10月、開業時期を18年10月に延期することなどを記した環境影響評価書を市に提出していた。
 ヨドバシは河北新報社の取材に「ホテルと一体型の施設を検討しているが、どの社が入るかは白紙の状態だ」と説明。東急ホテルズは「仙台は進出の最優先の候補地だが、具体的には何も決まっていない」と話した(2/8河北)。

 
関連過去記事
ヨドバシカメラ再開発(2012/2/10)・・・ちょうど6年前ですね。
こんなに,オープンする詐欺的な誤報(?)を垂れ流してきてしまいました(汗)

計画内容自体も,
計画1(2014春オープン)店舗A棟+オフィス・マンション(B棟)
計画2(2016春オープン)店舗A棟+オフィス(B棟)
計画3(2018秋オープン)店舗(A棟)+店舗・ホール(B棟)
計画4(2021後半オープン)店舗(店舗)+ホテル(B棟)+ホール(?)
 と,毎回2~3年ごとに計画が変わり,微妙に延べ床面積は増え続け,容積率緩和を当てにしながら,計画変更を続けています。

 これで終わりとは思えないような気がします。

 まぁ,A棟の下層階店舗・中層階テナント・上層階ory横 立駐という基本的な構造は一緒ながら,B棟のつくりが右往左往しているのは,容積率の緩和を勝ち取ってでもせっかくの虎の子の土地を最大限に活用したいとの思いなんでしょうが

ホテル部分にエクセル東急進出?
 記事にもある通り,東西線が無き時代の大町に林立していたビジホ群として,ワシントンホテルと並ぶエクセル東急ホテルも撤退し,エクセルホテルは青葉通レジデンスになっています。
ちょっと前のサンルートもですが,大手系の再出店の動きがボチボチと。

 そもそも,この敷地をホテルに使うのであれば,<計画2>の時に,謎のB棟14階ながら49mという,オフィスといいながらオフィスにするのには謎?の細長い壁ビル部分の計画を活かし,かつ上に伸ばして,20階建てにして300室を確保するということと読みました。

 アセスで公表されていた<計画3>では,7階になったのに,<計画4>では20階になるようですが,高さ自体はせいぜい70~75m程度と思われます。メトロポリタンイーストは,シティホテルなので,下層階の商業部分と合わせて14階で60mですが,エクセルホテル級であればそんなに階高はとらないかと予想しました。

それでも,線路側に結構な迫力の壁ビルが並ぶ感じに。また,ホテル自体からの景観は確保できるのかな?西側はメトロポリタン仙台だし,東側はヨドバシA棟。そうなると条件は結構厳しそうです。なおさら,純粋なシティホテルというよりは多少ビジホ寄りな展開の方が現実的。


お待ちかねのZEPP仙台復活?
 ライブハウスのハコの計画自体は,<計画3>のアセスにかけたもののままなのかな。

というのも,もともと,平面部の面積はPITと同程度20m×20m程度の中型のライブハウスかホール的な図面が読み取れていたので。加えて5階に固定席と思われる設計でした。。その当時ではZEPPになるかは疑問と思っていたのは,ZEPPのコンセプト故。
 暫定利用を前提とし整備のイニシャルコストを下げること(仙台も,再開発地の10年の暫定利用で土地を借りていたからこそできた,あの素晴らしい立地条件),全国のZEPPと設備を共通化し,全国ツアーをやりやすくすることから,複合施設の中に入ることはあまり好まないことが予想されたため。
ただし,最も新しいZEPPダイバーシティ東京では,テナントビルの一角に入っているし,ホークスタウンモールのクローズで撤退した福岡も,三菱地所SCのマークイズの中に再出店することになっているなど,これまでとコンセプトが変わりつつあるのであれば,あり得る話なのでしょう。

大型ライブハウスの乱立
 このサイズだと,今最も大きい荒井の仙台GIGSが1500人,仙台PITが1451人で,同規模の大型ライブハウスが3つ並立することになります。

 立地条件からすると,ZEPPが独り勝ちになりますが,PITはぴあ系であり,それなりにライブ誘致のコネクションもあることで,うまく棲み分けできそう。そうすると,GIGSはやっぱり厳しいな。仙台市は誘致するだけして,ゼビアリもGIGSもだけど,その先のイベント誘致への協力が冷淡な印象。もちろん,固定資産税の優遇などの措置をして,あとは頑張ってねの世界なのかもしれないが。
関連記事

.ZEPP仙台の行方(2012/7/13)

 いずれにせよ,早くて3年半後だし,ヨドバシ本体及び今回話題になった2社からの正式発表を待ちましょう

2018年2月 7日 (水)

イオンモール利府 新棟計画について思うこと

以前から既定路線だった,利府の新幹線車両基地と利府街道の間で進められていた,利府新中道区画整理地区への,イオンモール出店が正式に発表になりました。
利府イオンモールに新棟 東北最大級,20年開業へ

 イオンモール(千葉市)は5日、宮城県利府町のJR東日本新幹線総合車両センター北側に、大型商業施設「イオンモール利府新棟(仮称)」を出店すると発表した。敷地面積は約14万8000平方メートルで、東北のイオンモールの中で最大規模となる。2020年開業を予定している。



拡大写真
 同社によると、出店場所は町が整備を進める新中道土地区画整理事業の一部区域。区画整理は19年度完了を予定している。新棟は従来のイオンモールと同様の施設となる予定だが、現段階で具体的な計画は定まっていない。
 県道仙台松島線(利府街道)を挟み、新棟北側では敷地面積約9万6000平方メートルのイオンモール利府が営業している。新棟の規模は同店を大きく上回るとみられ、イオンモールの担当者は「既存店とともに街のにぎわいを創出する施設を目指したい」と話した。
 イオンモールは東北6県では名取市などに14施設を運営。東北大雨宮キャンパス(仙台市青葉区)の跡地にも同社は新たな商業施設の整備を計画している(河北2/6)。

 利府街道向かいに,大規模既存店のイオンモール利府があるのに,なぜこの場所にさらなる大規模モールを作るの?この計画を知ったのはかなり前でしたが,怒りを覚えました。

利府街道の渋滞に拍車!

 ただでさえ,現在の利府街道は本当にあてにならず,以前は45号のバイパス的な使い方ができたのに,最近は45号線経由の方が早いことも多く,なるべく使いたくない道路。

 さらに,出張で石巻や気仙沼方面に向かう際に,三陸道の利府中インターから乗らざるを得ない場合でも,利府街道のイオン付近の渋滞で時間が読めないので,最近は仙台港北から乗ることが増えていたり。その元凶はイオンモール利府な訳で,その利府街道にとどめを刺す気だよ。

デベロッパーの社会的責任

 首都圏でも,越谷レイクタウンや幕張など,これまでの常識を超える超巨大ショッピングモールのフォーマットを作ってきたイオンモールですが,越谷もニュータウンの新駅前だし,幕張も新駅計画があるなど,巨大SCだからこそ,社会的な責任を負う意味で,道路に限らない鉄道等アクセスの確保は必須。

 よって,選択肢を広げる意味では,名取のイオンモール的な新線や新駅開発と一体で,鉄道駅隣接の車でも電車でも行けるSCであれば,交通対策に努力していると,ポーズだけでも示すことができるけど,この利府の巨大増床計画では,その配慮さえ見えず,脱力感しか覚えません。

 最近のイオングループは,イオンモール名取(旧エアリ),山形のイオンモール天童,東西線卸町駅前のイオンスタイル卸町のように,高齢・成熟社会を見据えた現実的な駅近くへの立地を図るなど,評価できる点もあっただけに,今回の旧エアリを超える東北最大級の出店を図るのであれば,そのような配慮がなおさら欲しかった。

鉄道との連携は期待薄

 せめて,JRと協力して,

〇貧弱な新利府駅を改良して,新モールに直結させるとか(車両基地もあり,駅周辺の土地の余裕はないけど)

〇現在は昼間は2両編成が1時間に1本,岩切-利府間をやる気なく往復しているだけの利府線を仙台駅まで延長し,せめて30分に1本(アクセス線に近い)の本数で運行

などを行えば,仙石東北ライン開業時に利便性が低下した東仙台・岩切対策になるし,利府線の活性化対策にもなるし,利府町自身にも大きなメリットとなる。そこまでやらないと,本来認めてはいけない計画。

利府町の置かれている位置

 しかし,仙台市内だったらこんな計画は実現しなかったはずが,そもそも立地する場所は利府町。仙台市・塩竈市のベッドタウンとして,また国体やワールドカップ計画を受けた高速道路の要衝になった点など,漁夫の利的に発展を続けて来た町で,得るものはあっても失うものはない。

 都市計画は,6市4町1村で構成される「仙塩都市計画区域」で市街化区域の編入や用途区域の設定がなされるけど,そもそも地元の利府町の意向でこの数10ヘクタールもの広大なが「商業地域」として認められるというのはどうなの?と思います。

 これまでは,イオンモールの進出が前提で,区画整理が進行していたのに,表立っては反発を招かないように,静かに進められてきた印象です。

イオンモールが前提の区画整理事業

 なお,H25年3月(5年前)の時点で,県の都市計画審議会で,イオンモール進出は規定路線になっています。該当部分の議事録を引用しますが,

 「新中道地区」は,JR利府駅及びJR新利府駅から約1kmの圏内にありまして,地区の北側は公共公益施設や商業施設の集積する既成市街地に連坦しており,市街地整備の期待が高まっている地区であります。そこで,土地区画整理事業等により「中心商業業務地として都市機能を充実させる商業地」と「公益・業務系用地と既存市街地に連坦する住居系用地」の形成を図るものであります。区域の面積は約 30.3haとなっております。土地区画整理事業の準備組合が平成 21 年7月に設立されまして,関係権利者の合意が得られたこと,また,核となる商業施設,イオンモール,土地利用計画図の紫色で着色している部分でございますが,これらの誘致が進みまして,事業の確実性が高まっていることから,市街化区域に編入するものであります。

 なお,イオンでは,県道仙台松島線を越えた向かい側の既存のイオンモールの敷地についても,引き続き生活に必要な様々な専門店,例えば家電量販店,あるいは大型家具店,リフォーム店,スポーツ用品店等々でございますけれども,これらを再構成することとしてございます。

 まぁ,この都市計画審議会でも,仙台市が強く反対もし辛い(市域外のことなので),疑義はありながら,認められてしまった印象です。

 現在のイオンモール利府は,巨大専門店街としてリニューアルされ,新棟とは利府街道を結ぶ歩行者デッキ(利府町負担)で結ばれるようですが,イオンモール様様で発展してきた利府町としては,イオンに便宜を図ること一辺倒ですね。

 (審議会議事録から引用)それから,この間をつなぐ,モールとモールの間をつなぐものについては,歩行者のデッキを整備する,町側の予定でございまして,ただでも,この利府街道は交通量が多いものですから,そういった点での配慮はするというふうに伺っております。

 名取のイオンモールもですが,休日の夕方仙台に戻る方面の4号バイパスはいつもイオンから中田まで激しい渋滞で,巻き込まれたくなく東部道路に回避すること多数です。利府の新イオンモールの影響は,それ以上のものでしょうし,そもそも都心部方面には回避できる道路もない。石巻方面から戻る際に渋滞が嫌だったら,中途半端に仙台港北ICや仙台東ICまで遠回りの迂回してということはできるけど,イオンのせいで余計な高速料金を払わされる,また時間の損失を受ける利用者もいるってこと。

 土地は,保留地の購入,及び地権者の希望で賃貸の組み合わせとのことですが,購入部分も不動産リートをかませて,イオンのバランスシートからは切り離すはずで,(中山など多くのSCがその手法),もし撤退してもダメージが少ないスタイルというのは,過去に破たんしたマイカルやダイエーなどを反面教師にしている。やはりしたたかだなぁ。

消費者に対するメリットもあるが

 もちろん,このような大型SCの開業により,消費者の利便性は高まることは否定しないし,中心商店街との競争が進むというメリットもある。しかし,イオンモールは着々と雨宮の東北大農学部跡地の計画(19年秋)も進めているし,卸町(今秋)も含め,したたかに包囲網を構築している。あすと長町も,イオンタウンの計画とはいえ,同じグループだから,時期の調整を図っているものと思われ,何だかなぁと。

 今後の高齢・人口減社会を見据えた街づくりを図るうえで,鉄道沿線への市街地集約を軸とした,コンパクトシティの考えは必要な訳で,改めて残念な計画でした。利府町にとっても生き残りのために必死なのは分かるけど,この土地は住宅の割合をもう少し高めにし,駅近くへの居住人口誘導を図ることが適切で,この場所に大型商業施設は自己中心的過ぎるよ。



 イオン自体もGMSの利益率がかなり落ち込んでおり,がむしゃらに再拡大路線を進めているけど,本当に大丈夫かなぁと思ってしまいます

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