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2019年10月10日 (木)

藤崎 来年に新店舗計画

ちょっと繁忙期で間が空きましたが,ちょっと落ち着いたので。積み残しだった記事を。

 

仙台市が10月からスタートした,「せんだい都心再構築プロジェクト」。

そのエリアには,仙台駅前や一番町エリアも当然入っています。

仙台駅前の開発イメージ

最も注目されていたのは,青葉通を挟み向かい合う,「駅前のさくら野跡地」及び「EDENとGSビル跡地」を所有するオリックス不動産の動向。

Aobadori

 このイメージパースでは,青葉通を広場として歩行者専用エリア化して,その両側の再開発のデザインを統一し,ツインタワー的な開発を行うという,意欲的な将来像を見せています。

 仙台市としては,このような活用もタブーではないという,デベロッパーの意欲を掻き立てるような,決意表明と感じました。

青葉通一番町のイメージ

 一方,拠点性の高まりで集中が進む仙台駅付近に対し,以前は勢いが弱かった一番町エリアですが,特に東西線の青葉通一番町駅の開業で,サンモール一番町エリアのポテンシャルは高まったところ。

 ただ,地元一番店の百貨店藤崎の老朽化した店舗は,一応B2フロア経由で地下鉄駅に直結した効果もあり,売り上げは好調のようですが,いかんせん,本館と向かいの大町館はアーケード上の連絡通路で結ばれているからまだ良いとはいえ,エノテカが入っている一番町館や,東二番丁通に面する「ファーストタワー館」は正直店舗面積稼ぎにしても,藤崎本館との相乗効果は小さいし,分散していることのデメリットを解消するには,本館の建替えしかないと,皆が思っていたでしょう。

 仙台市のこのエリアのイメージパースでは,

Fujisaki

というように,藤崎部分の建替えと高層ビル化という挑戦的な将来像を提示していましたが,これに呼応するように,

創業200周年を迎えた藤崎の社長インタビュー記事が飛び込んできてました。

「来年に新店舗計画」仙台の老舗百貨店、藤崎社長
変わる仙台商業地図 藤崎200年(下)

地場百貨店の藤崎(仙台市)の藤崎三郎助社長は創業200年にあたり日本経済新聞のインタビューに応じ、現行の店舗を解体して新店舗を建設する計画を「東京五輪・パラリンピックが開催される2020年に決めたい」と話した。仙台中心部で商業施設をはじめとした再構築プロジェクトが進んでおり、店舗改装は行政と連動して進めていく考えを示した。

――複数のビルに分散している現在の店舗を集約することになるのでしょうか。
「理想的にはそれが一番。本店の地下に市営地下鉄の駅も建設されている。こうしたプロジェクトは行政と結びつかないと絶対に無理。せっかくやるんだったら一緒にやらないと。それで中途半端な物を造ってもあまり意味がない」

――具体的な期限は。
「来年東京五輪・パラリンピックが経済的な節目となる。計画は来年までに何とか決めないと。東日本大震災の津波被災地の復興事業も一段落します。復興需要は、私の感覚だと4年前に終わっている」

――消費構造が大きく変わっています。
「これから20年先の商品の販売形態の予測がつかない。団塊の世代がまだ購買力を持つ今後10年は現行の状態が続くのかもしれない。実際の店舗に並べる商品と、ネット通販で販売する商品というように今後の店舗は消費構造を2つに分けて考える必要がある」

――店舗に並べる商品が限られるということでしょうか。
「店舗をいつどのように改装するかということよりも、百貨店から『50貨店』になった時、そこに何を置くのかを決定することが重要になる。昔扱っていて今はない物は相当ある。今でも百貨店って言えない状況になっている。でかい商品はすべてカタログ通販で構わない。持って帰れるものを置けと言っています」

――(9月4日に開かれた)創業200年祝賀式典で「みなさまに」という言葉をたくさん使っていた。周辺商店街との共存共栄ということでしょうか。
「200年続けてきたことに対する御礼という意味です。それは日常でいろんなお客様にご愛顧いただいてもらっているんだということにつきるなということ。それ以外に何もない」

――都心再構築では周辺商店街も暗中模索です。
「都心型の立地というのを考えた時に、今後どういう形を考えたらいいのかということを考える必要がある。仙台は現在、中心部回帰になってきている。郊外に住んでいた方が少子高齢化によって都心の利便性を見直し始めている。それを考えるとやはり中心部のコミュニティーをもう一度つくり上げていかなければならない」
「今後、百貨店の物を売るというのは確かなんだけど、それに付随する形でせっかく200年の歴史と伝統を周囲に認めてもらえるのであれば、それをうまく使わなければならない。ただ、物を売るだけなら、もはや通販サイトには勝てない」

ようやくの決意表明

 創業200周年の節目を迎え,仙台市の都心再構築プロジェクトの補助金を活用しながら, ようやく本館の建替えの検討に入るという決意表明です。

 本来であれば,地下鉄東西線駅が地下にできるタイミングでやるべきだったんでしょうが,震災後という不透明な時期でもあったので,仙台市がこのプロジェクトでようやく後押しをして,動き出すことになります。

 現在でこそ,市内,そして東北にて百貨店としては一番店の地位を保っていますが,仮に仙台駅前の再開発で大手の百貨店が進出したら,丸井今井を追い越した札幌駅直結の大丸,松坂屋を追い越した名古屋駅直結の高島屋のように,草刈り場となるという危機感も持っていたのでしょう。

規模はどの程度?

 同じ一番町の三越は2館体制で約3万平米強の売り場面積を持ってるので,藤崎も建替えで三越を上回る面積というのが命題。

 ただし,本館集約を図るには,プロジェクトの特典を利用しようとしても,商業機能のみでは容積率UPはないし,容積率UPを目当てにとしてもこの場所では高機能オフィスの需要は弱いし,そもそも敷地面積は4000平米強 とそれほど大きくはない。

 周辺ビルを買収・一体化してもせいぜい5,000平米がせいぜいと思われ,そうすると容積率600%でも床面が30,000平米。容積率不算入の地下を活用するにしても,商業床は20,000~25,000平米がせいぜいで,集約化はかなり厳しいなぁと。なので,現大町館の敷地も活用して,上空通路でなるべく一体化させることなどが考えられるけど,一般的にフルサイズの百貨店として必要とされる4万平米には届きそうにないです。

 まぁ,仙台駅前でも進む再開発と競合するし,百貨店冬の時代だから,現在の商業床面積を維持するので精一杯か。インタビューでも「ネット通販」を意識して,必ずしもフルサイズにこだわらないような発言もあるので,量より質というイメージの再開発を目指すのか。

 一方,「中途半端なものにならないように,仙台市と一緒に取り組む」との決意表明もあるので,市街地再開発事業の形態をとり,ブロック一体の再開発とすれば,敷地面積は7,000平米まで確保できますが,三原本店などの老舗のお店もあり,意見をまとめるまで5年間で済むかというと厳しい。

仮店舗が難問

 気になるのは,建替え期間中の仮店舗をどうするか。400億円を超える年商を建替え期間中フイにできないし,移転新築ではなくあくまでも現位置での建替えと言っているから,そこが気になるところ。

 藤崎自体はこれまで,創業から店舗を移転して現位置になっているとのことで,移転自体はタブーではないんでしょうが,三越と並んで一番町を引っ張る存在の藤崎が,仙台駅前に移転はできないか。それに,せっかく仙台市が地下鉄駅を地下に作ってくれたのに,その場所を捨てられないか。

 でも,丸の内再開発でも複数ビルの再開発を連鎖させて,テナントところてん式に移転させてうまく回すとの方法をとっているし,天神ビッグバンでも同様の手法。大々的な再開発を行う場合は現在の位置にこだわらずに進めることも必要なのかも。

 いろいろと難問は多いですが,これまで政令市の一番店にふさわしいハコへの建替えが望まれてきた藤崎の建替えが進むことは喜ばしいことです。

仙台市も,再構築プロジェクトの目玉として考えているのでしょうし,これからの5年間の動きに期待します。

 

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2019年9月27日 (金)

JR長町駅東口開発計画正式発表

 6月に記事にしていました,JR長町駅東口の実質的なtekuteながまちの拡張計画が,JRグループから正式発表になりました。

 過去記事

JRの長町駅東口開発計画が明らかに(6/15)

あすと長町の近況(R1.8)~コインパーキングに動きが~ (8/20)

プレスリリース

(仮称)長町駅東口開発計画に着手しま

 賃貸住宅部分は,1Kから3LDKまでバラエティに富んだ部屋のタイプが提供されます。

面積比は概ね予想通りながらも,住居が5000平米弱,商業が2000平米弱。商業はもう少し大きくとって欲しかった。

この面積は延べ床面積ベースであることから,商業床としてはもう少し小さくなりそう。そうすると,tekuteながまち(商業床は,発表ベースでは1600平米程度でした。 )よりも小さくなりそう。2階建ての割には商業床面積が小さいことに。 

 Photo_20190926233101

 イメージパースを見るかぎりでは,デッキなどが整備され,意匠的には面白そう。単に箱に囲い込む商業施設ではなかったのは嬉しい。

 商業施設単独の南棟と賃貸住宅併設の北棟に分かれ,相互にデッキで接続となりますが,賃貸住宅部分が線路と南北に平行で,西向きというのは,先月時点で情報は入っていながらも,あえて三井パークタワーの西向きの眺望を阻害することになるので残念。

 賃貸住宅部分を南側に寄せた方が,相互の眺望を阻害せずに済むのに。

Photo_20190926234001

 JRにとって,線路に面したつくりの方が,新幹線や電車の眺望が期待できるので,そういった客層にアピールできるという考えか。

 あと,北棟と三井パークタワーとの間は一部駐車場とされていますが,これは居住者向け?

 商業施設利用者向けの駐車場は,ただでさえこの開発予定地にあったリパークが16日に閉鎖されたばかりで,tekuteながまちの駐車場が多少タイトになっている状況で,この新規開発計画の附置駐車場が敷地の残る部分に確保されないと,集客上も厳しくなるのではと。

 それに大店立地法上でも,駐車場の設置が求められるし。

テナント構成は?

 現tekuteながまちを補完する構成といっても,開業から4年近く経つ現tekute。昨年から店舗の閉店や入れ替わりが始まっており,北端の閉店したイタリアンレストラン&デリ部分への居抜き新規出店の気配が見られる状況ながらも,平日昼間の人通りの弱さは否めない。

 それを補強するためのtekute拡張でもあるので,単なるtekuteの拡張ではつまらない。というか,同業で増やすだけではパイが変わらず薄まるだけで,経営的にはおいしくない。

 スーパー機能は,tekuteで生鮮3品+ジュピターで概ねカバーされていますが,足りないのは飲食店機能。ただ,上述のとおり,イベント開催休日などはともかく,平日昼間の人通りの弱さがありながらも,賑わい創出のために,飲食店を増やすことが第一かなと。

 加えて,tekuteに弱い物販も付加していくのでしょうが,個人的に欲しい本屋はこの店舗面積では厳しいかな。

 スーパー機能の補完でドラッグストアとかが安易に導入されそうだけど,あすと内には過当競争な位ドラッグストアはあるし,駅近にはたいはっくるの地下にマツキヨもあるから,ドラッグストアで貴重な商業床を使わないで欲しい。でもココカラファインとかが出店しそう。

(10/10追記)

導入機能として,クリニックや学習塾というのも出ています。クリニックは市立病院近辺への集積やたいはっくるの2階の医療モール的な空間もあり,もうお腹いっぱいなんですが,駅前という立地条件から独立開業を希望する医師もいるでしょうから,デベロッパーとしては収益性が高い。学習塾は,現在長町南駅周辺,及び長町駅と長町南駅の間に集中していますが,あすと内の高層マンションの子供をターゲットにするのであれば,より通いやすいところとして,今回開発地は最適の立地になりますね。

そうすると,サービス機能が比較的多めのテナント構成になりそうです。あえてこのJR開発内ではなく,三井パークタワーの杜のテラスなど,他のビルなどに入ってくれれば良かったのにとも思ったり。

 それにしても,この土地の容積率を全て使わない,もったいない開発に留まるというのが,現時点でのあすと長町に対するJRグループの認識なんでしょう。 それでも,tekute開業からまだ4年の時点で,第2期の開発に着手するということには感謝です。駅前が魅力ないと,人を引き寄せる街にならないし,そういう責任を負っているということを,長町駅東口の土地を所有している某企業にも認識して欲しいものです。

 

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2019年9月18日 (水)

仙台の3大プロスポーツ 正念場の3チーム

 仙台に本拠地を置くプロスポーツの3チーム。うち,楽天・ベガルタはシーズン終盤に差し掛かりつつあります。

 

 楽天は,代行監督から続投した平石監督の采配の妙もあり,快進撃の序盤戦でしたが,悪夢の10連敗もあり勝率5割とクライマックスシリーズを争うという当初見込み戦力に見合った落ち着きつつあります。

 一方,ベガルタはかみ合わない序盤戦で初勝利が4月にずれ込み,降格圏をさまよいながら,6月の快進撃で一息つきながらも,やはり恒例の夏の勝ちきれない試合が続き,先日14日の札幌戦で鬼門のアウェイ厚別初勝利を挙げて,入替戦に回る16位と勝ち点4差となりながらも,混戦の今シーズン。まだ安心はできません。プロ野球よりもシーズン終了は遅く11月末まで続く(考えたくないけど,入れ替え戦に回ったら12月まで)ながらも,代表戦weekだけでなく天皇杯・ナビスコのカップ戦weekもあり,残るホームゲームは4試合と9月なのに終盤戦です。

楽天の動向

 両チームとも,落ち着くところに落ち着いている状況ですが,楽天は親会社というか三木谷氏の資金力はありながらも,興味はサッカーの方に移っているので,このくらいの資金供与で口を出さないでもらった方が逆に有り難い。ヴィッセル神戸の金満やりたい放題での醜態を見ると。

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 でも,今日報道された平石監督の退任の件,もう少しチャンスを与えてもと思う反面,前半戦の各選手に気配りを怠らない,選手起用に無理をしない,捨て試合を作るなどのバランスがとれた素晴らしい采配に対し,交流戦後半以降の10連敗も含めた後半戦の采配は,あまりにも余裕がなさ過ぎて,見ているのも辛い試合の連続でした。勝っている試合であっても。

 前半戦の試合みたいに,勝ちに行く試合と捨て試合をうまくバランスをとって,選手に無理をさせないという采配が後半戦にはみられず,毎日がトーナメントというような采配で???でした。抑えの松井が同点の場面で出てくるのは当たり前。救世主的に出てきて安定しているブセニッツも酷使で一時期調子を落としたりというような状況。

 確かに,打線が低調になり,接戦のビハインドの試合が続いたので,欲が出て少しでも勝ち試合として拾いたいという思いは感じながらも,この戦い方では,続かないよなぁと思っていました。

 バント失敗が多いことに加え,スクイズなどの奇策に走るも単なる失敗にとどまらずサインミスでの爆死も多発し,コミュニケーションが図られてないのではとも思うことも多く。

 まだクライマックスシリーズ進出の可能性はありますが,ホーム開催の可能性は潰え,辛うじて2年前と同じような失速の結果の3位が狙えるかどうかという状況で,3位を争うのは相性が悪いロッテですが,最後まで楽しませて欲しいもの。

 楽天の戦力としては,この3位争いというのが妥当なポジションでしょうし。

ベガルタの戦いぶり

 こっちは,資金力を考えると,とっくに降格してもおかしくないような,J1ワーストクラスの事業規模が続いていながらも,健闘しているとの見方もあるでしょう。結果的に再昇格後10年目のJ1のシーズンを何とか戦い抜いているのは,賞賛に値するとは思いながらも,事業規模で争っていた札幌や鳥栖というチームにも,スポンサー獲得能力で負けている状況。

P1190531

 一応100万都市のチームなので,企業の集積を考えても恵まれているはずなんですけどね。

 そもそもメインスポンサーのアイリスオーヤマには,長く支えてもらって感謝していますが,ベガルタの広告効果に限界があるからか, アイリスも楽天の方が広告料が多い状況。とはいえ,アイリス以上に出してもらえるスポンサーが集まらないのか,それとも遠慮しているのか。

 でもメインスポンサー料を上げることが,事業規模を増やす手っ取り早い方法なんだけど。小口規模の支援は頑張って集めていて,すそ野は広がっているのは理解しているところ。

 マンネリ化しているベガルタが,改めて市民・県民から注目してもらうには,日ハムにしこたま支持基盤を焼きつくされボロボロのJ2生活を長く送っていたのに,悔しいけれど一気に先を越されてしまった札幌の手法は参考になる。

 野々村という有名なOBが社長を務める。

 年俸は低くても有名な選手を集める(小野伸二,稲本)

 タイのスター選手チャナティップを獲得し,主力として活躍するとともに,タイからのファンを集める。

 など,コスパの悪い某有名選手に頼って,一気に財務バランスを崩し降格の危機にある鳥栖を真似はできないし,同じような野球チームを持つ政令市という点で,札幌はいい意味でも悪い意味でも参考になりそうです。

 現時点で,7チームがほぼ横一線に並んでいて大混戦ながら,悪い試合はしていないので,コツコツ勝ち点40を目指して,特にホームの試合を大事にしていくしかないな。飛び道具はない。

 その点で,せっかく注目してもらえる機会だった天皇杯を落としてしまったのは痛い。。。さすがテグのチームだけど,J2に負けるなよ。

開幕前の89ers

89ers ゼビアリ本拠地としての 新シーズン日程発表(8/18)

89ers ゼビオアリーナ仙台を本拠地へ (3/13)

 B2で迎える3シーズン目となります。経営母体が変わってから2シーズン目で,ゼビオアリーナ仙台を本拠地として迎える初めてのシーズン。

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 先日のアーリーカップでは,B1のレバンガ北海道に力の差を見せつけられ,初戦の2回戦で敗退してしまいましたが,B2での実力は昨シーズンからの桶谷監督の指導での継続性を含め,期待できるはず。

 開幕は今週末のアウェイ群馬戦。昨シーズンB2の東地区で優勝しながらもB1昇格条件を満たさず,今シーズンB2で迎えるチーム。

続いて,ホーム開幕戦は,28日土曜日で,これまた昨年優勝を争った茨城ロボッツと対戦するので,開幕からの4試合はさっそく正念場。

 ホーム開幕戦の盛り上がりを体験してみたいので,予定が入らなければ行こうかな。ベガルタは相性の悪いマリノス戦だし。

 それに,ベガルタもだけど,やっぱりトップリーグに上がって(留まって)ナンボの世界なので,今シーズンも期待しています。

 

 

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