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2019年8月21日 (水)

仙台と札幌(その6)サッポロビール園とアリオ札幌へ~幻の仙台JT跡地計画を想ふ~

 苗穂駅の北側には,2005年末にオープンしたアリオ札幌が立地しています。移転した苗穂駅北口から徒歩3分となり,大分近くなりましたが,駅からの出入り口はあくまでも裏口的な感じなのは,移転前の苗穂駅からのアクセスにあまり期待していなったからと思われます。

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 現在進行中の再開発ビル経由で,苗穂駅舎からアリオ付近まで歩行者デッキが整備される予定であり,5年後に来たらさらに驚きそう。

 アリオは,あの有名なサッポロビール園に隣接する立地で,当然ながら,サッポロビールの工場跡地への建設で,両施設は連携しています。

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 地上3階建てで,増床前の名取のイオンモールよりは一回り吹き抜けモール部分が短いにしても,3層吹き抜けモールの両端に核店舗のイトーヨーカドーと専門店という,一時期のイオンモールを参考にしたような,今でも賑わいを保っている商業施設です。

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なお,敷地面積は7.2haと意外にコンパクトながら,商業床面積4万平米以上を確保しています。

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 テナントのグレードとしては,イオンモール名取と比べると多少下ながらも,ファミリー向けに必要な大型専門店はそれなりに入っている印象でした。

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幻のアリオ仙台

 札幌のアリオを訪れて,すっかり忘れていた仙台のJT跡地のことを 思い出しました。

 都心近傍の工場跡地への出店フォーマットというと,仙台でも東仙台の12haものJT工場跡地にイトーヨーカドーが一時期進出決定したのに,当時のすべての開発プロジェクトにケチをつけまくった梅原市長の指示により,「あの場所に大規模商業施設はまかりならん。住宅中心の開発へ」と,撤回に追い込まれました。当時の市長のバックグラウンドだった商工会議所がこの進出に異を唱え,その意を汲んだという背景もありました。

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<フォレオ宮の杜HPから引用>

 あの東仙台の立地は,南側に渋滞の名所のガス局前交差点と東北本線をくぐる狭隘なガードがあり,西側にはイオン幸町店と仙山線の中江踏切があり,道路交通上の課題を抱えているエリアでしたので,あの市長が口出しする違和感は当然ありながらも,その当時はこの判断はやむを得ないとも思いました。最寄りの東仙台駅から10~15分と,近そうで近くはない場所であったので,道路への負担は大きすぎると。

JT工場跡地はヨーカドー (2005/11/.29)

JT跡地へのSC反対運動 (2006/07/02) 

JT跡地ヨーカドー進出撤回 (2006/11/21)

 その後には,仙台市の意を汲んで,住宅と商業の混合開発との名目でダイワハウス系が土地を取得し,その後仙台では金太郎飴のように林立した,NSCと呼ばれる平面平屋の郊外店が駐車場を取り囲む形式のモデルケース的なSCに。

 ヨークベニマル・ヤマト屋書店・K’sデンキ・カワチ・飲食店棟と,その後H22に制定されたまちづくり条例以前ではありますが,そのままでは大規模商業施設が認められない工業系から第1種住居地域用途変更の上,区画道路を新設するという,小手先の規制逃れの先鞭をつけた格好です。結局都心部への優遇策を講じないと,郊外への商業集積は止められないということに。

 その後,思い当たるだけでも,

 アクロスプラザ富沢西(ヨークと蔦屋書店・やまやとマツキヨ側の敷地を分割)

 クロスモール荒井(みやぎ生協・K’sデンキ・ケイヨーD2でそれぞれ3分割)

 BRANCH仙台(みやぎ生協と専門店街を分割)

のような,どこにでもあるような郊外型店の集積が続いています。

結局イオンを利するだけの結果に

 その結果,進出の際すったもんだがあった近隣のイオン幸町店が生き残り,また,同様に9haものの貴重な都心部の土地であった東北大農学部跡地はイオンモールが取得し現在店舗の計画中,南側の東西線沿線の卸町駅前にはイオンリテールがイオンスタイル仙台卸町を昨年9月にオープン。そして,北東側の利府町に立地するイオンモール利府は,来年末までの超巨大な新棟をオープンさせるなど,近隣の大規模SCはイオン一色となってしまいました。

農学部跡地はイオンモールに (2014/2/2) 

イオンスタイル仙台卸町 開業まで3か月? (2018/6/27) 

イオンモール利府 新棟計画について思うこと (2018/2/7) 

 仮にいまさらですが,あのJT跡地にアリオが進出していれば,このような構図にはならず,まだバランスが取れた大規模SC分布になっていたでしょうし,イオンモール利府新棟のようなバカげた計画の抑止力になったかもしれない。というのも,イオンモール利府新棟の商圏としては,確実にこの東仙台を中心とする宮城野区全域が入ってきます。

 個人的には,このような大規模SCは人口稠密地への立地であれば(例えば長町モール),地元の購買需要を満たす存在なので,バランスよく立地すべきと思っており,その点雨宮のイオンモールだけをみると別に反対ではない。

 しかし,利府のような人口3万人しかない土地の安い自治体に立地し,人口18万の宮城野区だけでなく,人口5~6万の塩釜市,多賀城市のような格上の自治体からストローしようとすると,必然的に無駄な交通の流れから渋滞が発生するし,周辺自治体にとって商業機能の衰退を誘発する点で反対する理由。要は都市計画の観点からは,良いとこどりは不自然な街づくりにつながるということ。

サッポロビール園

 約20年ぶりの訪問でしたが,周辺環境はアリオのオープンを含め大分変っていて思い出せない位。南側にあった広大な平面駐車場がなくなっていて,その後には日ハムの室内練習場が出来たっぽい。

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相変わらず賑わっており,札幌は都心近傍でも多くの観光スポットがあり羨ましい限り。特に中国人は増えたなぁと実感。

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博物館もさらっと見学し,ビアホールにも寄りましたが,ほんと雰囲気が良い空間でした。

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 札幌では近郊の千歳市や恵庭市を含めて,4大ビールメーカーのうちサントリー以外が離島である北海道の530万人を対象とした工場とビアホールやレストランを設置しています。ご当地でもあるサッポロビール北海道工場自体は恵庭市に移転済で,都心部にあった2か所の工場跡地は片やサッポロファクトリーというレトロを売りとした巨大商業施設に,もう一つはこのサッポロビール園というようにともに古い建物を保存活用し,観光客が立ち寄れるスポットとして残しています。

 まぁ,北海道=ビール,北海道=ジンギスカン というイメージが刷り込まれているからこそのビール園そろい踏みなんでしょう。

 その他,都心部では旧北海道庁,札幌時計台,北大など,観光名所が点在しているのが仙台との違いだなぁと。

 東北の900万人を対象に,(いろいろいわくがついてしまった)サントリーを除く3社は東北地方に工場を置いており,そのうち仙台近郊には名取駅前という帰りの足を心配しなくても良い交通至便な場所にサッポロビール仙台工場と仙台ビール園があるほか,大梶にあったキリンビール仙台工場は仙台港へ移転し,津波の大きな被害を受けながらも復活し,うみの杜水族館や三井アウトレットパークとともに,仙台港付近の観光地として存在しています。

 しかし,ビール園やレストランで提供するのは同じ生ビールとジンギスカンなのに,なぜか観光客への訴求要素が弱く感じるのはもったいない。当然,サッポロビールの本拠地である札幌と比較するのは酷にしても。うまく観光スポットとしてもう少し売り出せないものか。

 と,北海道らしからぬ酷暑の中,考えてたり。まぁ,北海道で飲む「サッポロクラシック」はお世辞抜きにうまいんだよね。イメージが大事うことだろうけど。

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2019年8月20日 (火)

あすと長町の近況(R1.8)~コインパーキングに動きが~

仙台ネタとしては,あすと長町内の情報が続きますが ,KHB予定地を見に行くついでに,地区内を回ってみました。

イオンタウン予定地

 キュリオスも終わり,何度も言及している駅真正面12街区北側の,例のガレージがカチッとほぼ元通りになっていて,いつでも使える状況です。

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ただ,あすと長町大通側が以前より多少余裕があるような。もしかしたら,コインパーキングとして活用するスペースが広がったのかも。

 12街区南側の元リパークの部分も,ピシッと整地され,南側のゲート・精算機があったところも基礎はそのままで,入り口部分には三井のリパークのコーンが立ててあるので,リパークのとして復活するのは間違いなさそう。

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 時期は,個人的な予想ですが,そろそろ着工のため営業終了する,KHB予定地か JR開発予定地リパークのどちらかのゲート・精算機を持ってくるのではと。

 南側の17街区は,長町八木山線沿いのガレージはけっこう月極駐車場として埋まっていますが,南側のシティタワー長町新都心側は,「シティタワーあすとレジデンシャル」の工事が終わったためか,関係者用駐車場が閉鎖されています。

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イオングループ寡占の弊害

 イオンタウンが土地を契約したのが2012年末。もう6年半も経過し,土地を共同入札した住友不動産側のマンションは完成入居済なのに,通常このような共同入札事業であれば,相乗効果が発揮できるように,オープンの時期を調整したりするものですが,やはり仙台でのイオン寡占の弊害が出ていると感じます。

 仙台圏はイオングループでのシェアが高く,無理に新規出店をしなくとも良い状況なので,西友のザモール&ララガーデンに規模的に勝ち目がないあすと長町の出店優先順位は,イオングループのなかで,卸町⇒利府⇒雨宮⇒あすと長町 との順番で,急がない。急ぐ必要がない。

 URの保留地分譲の条件は5年以内の着工だったはずですが,それを小手先の「ガレージ」建設でお茶を濁し,あすと長町という新都心の発展を共に応援しようという姿勢は全くないところが,単に他のデべの進出を拒むために入札したようで,本当にこのグループに一等地を抑えられてしまったあすと長町は不幸としか言いようがない。

パークタワーあすと長町

 建物や立体駐車場が完成し,外構工事もほぼ終了しました。

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 現在は,建物内にモデルルームがオープンし,モデルルームとして活用されていた商業棟は,「あすと長町杜テラス」と名付けられ,エニタイムフィットネスとヤナセのカーシェアの事務所が入るとか。まだ全ては埋まっていませんが,あまり,幅広い対象のお店などが入るわけではなさそうです。

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JR東日本都市開発予定地

 一番気になる建物配置について,確度のある情報は入っていませんが,南側の1・2階が商業施設であることは確定し,3階以上がJR東日本都市開発として,初の東北地方での賃貸住宅事業となり,1Kから3LDKまでの幅広い90戸が整備されます。当然ながら,駅利用者のUPを目的としたいわゆる沿線開発ですが,JRグループとしては過去に分譲マンション事業を南仙台駅と宮城野原駅近辺で実施した実績はありますが,近年は消極的だっただけに,ここで賃貸住宅事業というは非常に意外でした。

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 住宅部分は,線路に面した西向きという話も聞こえてきていますが,そうすると,パークタワーの西向き部屋の眺めを阻害するし,日影規制のない商業地域での開発とはいえ,地区内でやらかしている某企業のようなことは避けて欲しいです。

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 9月着工予定で,上述のとおり,リパークとしての活用もそろそろ終了となりそう。そうすると,あすと長町の駐車場不足解消のため,イオンタウン予定地がリパークとして復活することが非常に重要になってきます。

JR長町駅東口駅前広場

 駅側から真正面奥側の一般車待機場が7月から閉鎖となっています。

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 もともと,ここのスペースはカオス状態で,長時間停車の車で埋まり,本来の送迎用車両が停められず,だからと言って,自転車置き場側のタクシー用や,駅正面の身障者用,バス停車スペースに停めるマナー違反の人も多く,バスの通行にも支障が出る状況だったので,しょうがないにしても,正式な送迎用スペースがないと,結局他にしわ寄せが出てしまう。

 解決策としては,現在ガラガラのタクシー駐車スペースにゲートを設置して,30分無料でそれを超えると有料の一時待機スペースにすれば良いのでは。駅前広場としての供用当初に一般車一時駐車場として使われていたところでもあるし。

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 JR仙台駅の東西駅前広場でもこの方式の送迎者駐車場が設置されているし(西口20分・東口30分無料),タクシーは西口に後で整備された乗車スペースに移っているので,この方法が最も効果的と思うところ。

仮設住宅跡地

 先日報道されたヤマダ電機取得地は,今年度末まで,文化財の発掘調査を行っているので,しばらくは動きはありませんが,改めてみると結構広いですね。300%の容積率をフルに活用すればかなりの床面積を確保できますし,ヤマダ電機としては,ヨドバシほどではないにせよ,高崎本店とか,複合型商業施設としての実績もあるので,一応期待したいです。

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 次に,線路側で建設が進められているダイワハウス取得地ですが,北側の分譲マンション予定地に先行して,南側では3階建ての賃貸アパートの建物が完成し,現在は外構工事中です。

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 それにしても,建物間の距離が半端なく近いよ。これ。昼間働いていて家にいない単身入居者であれば良いかもしれないが,アパートの形態から一応ファミリー層向けに見えます。

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 家族持ち対象で,例の大騒ぎの復興住宅よりもひどい日照となりそうな隣棟間隔で建てるのは,都市のストックとしてどうなんだろう。この立地条件であれば,新築2~3LDKで10万円近くの相場でしょうし,それでも入る人はいるだろうけど。

 仙台市の最低敷地面積規制の緩和の結末がこれかよと,ちょっと憤慨したい気分。せめて,ヤマダ側が一体活用されるのが救い。

仙台PIT横にタイムズパーキング

 ワンパークレジデンシャルのモデルルーム跡地が,コインパーキングとして活用されていました。

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 リパークが強いあすと長町では,ぐりりスポーツパーク内,TSUTAYA付近の2か所に続くタイムズ。

 全日で500円という良心的なお値段。ただ,今年の4~5月のように,イベントがあったりするとどうなるか分かりませんが,駐車場のない 仙台PITやあすと長町中央公園の利用者向けとして活用されそうです。

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2019年8月19日 (月)

仙台と札幌(その5)豪華すぎる苗穂駅~同じ中心駅の隣駅なのに。。。

さて,札幌シリーズですが,見どころが多く,なかなか札幌駅にたどり着きません。。。

仙台と札幌(その4)成熟した副都心 新札幌

の続きになりますが,新札幌から,各駅停車に乗り,3つ目の苗穂で降りました。

大ターミナルの札幌駅の1つ手前になります。

ここで降りた目的は,

 〇移転した「苗穂駅」

 〇周辺で進むタワーマンション再開発の状況

 〇アリオ札幌

そして,

 〇札幌ビール園

と盛りだくさんです。

苗穂駅は2回目

 苗穂駅に降りるのは,確か学生時代の北海道旅行で札幌ビール園に行った時以来。

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 その時の駅舎の印象は,「昔の三角屋根の長町駅」のように,こじんまりとした駅舎で,駅北側には広大な線路が広がっていて,札幌駅の隣駅なのに不思議な空間でした。駅の入り口は南側にしかなく,線路北側の札幌ビール園に行くのに,線路沿いに西に歩いて,長い歩行者専用の跨線橋を渡り,たどり着いた覚えが。

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立派すぎる苗穂駅

 しかし,昨年立派な橋上駅舎に生まれ変わり,南北それぞれに駅前広場のスペースが確保され,その南北それぞれにタワーマンションが工事中である他,既存の中層マンションも立地するなど,あすと長町に匹敵するというか,それ以上の開発が進行しています。

 依然,広大かつ扇型のJR北海道苗穂工場(車両整備や留置線)はほぼそのままですが,札幌駅側で線路がすぼまったところに苗穂駅は移転しました。この苗穂工場やサッポロビール園を含む札幌駅からみて北東のエリアは,開拓使の時代から工場などが集積してきたため,これまで開発が他の方面と比較して遅れていたようですが,近年再開発が進んでおり,アリオのオープンやこの苗穂駅移転もその一環です。

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 何といっても,JR北海道の新しい駅って,総じて巨大かつ豪華すぎて,羨望のまなざしで回っていました。

 もちろん,JR北海道の費用負担ではなく,札幌市の都市計画のもとに移転整備費用も予算計上しているんでしょうが,10年前に高架化したJR長町駅にも,近年橋上化したJR岩切駅と比較しても,なんでこんなに違うの?札幌市は何もしない北海道庁と異なり,JR北海道と協力的なのかな。それとも,北海道故の特別予算があるの?

 乗車客は4200人程度で,長町駅や南仙台駅の半分以下。せいぜい太子堂駅を上回る位で,上述の岩切駅よりやや少ないと考えると,豪華すぎます。当然周辺に計画されている計700戸のタワーマンション開発での増加数を見込むにしても。。。

 これは,恐ろしく長い南北自由通路。

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なお,南北自由通路をアリオやビール園側に向かうと,廃車置き場としても使われているこんなのどかな光景が見られます。経営が厳しいJR北海道にとっては,切り売りできる貴重な不動産になりえる土地なのでは。

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駅構内は,函館本線と千歳線の2線が通り2面4線ですが,隣のJR白石駅が線路別複々線なのと異なり,方向別複々線になっています。とはいえ,快速エアポートが停車しないですが,一部区間快速が停車するので,その乗換は可能。

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 ホームに立っていると,ひっきりなしに通過列車がとおります。

 新札幌駅には全て停車する千歳線経由の快速エアポートや道南,道東への特急列車に加え,函館本線経由の道北行きの特急,岩見沢方面への快速いしかりライナーなど。

 そうはいっても,一部の区間快速を除くとほぼ各駅停車のみで,毎時4~12本の電車が確保されています。編成数は昼間は3両が大部分でちょっと短い気がしますが,6両もそれなりに。それに,特筆すべきことは,7~8時台の朝ラッシュ時の21本全てが6両編成ということ!仙台近郊の東北本線のように,朝ラッシュでも平気で半分近くは4両編成を走らせるということがなく,利用者にとっても,全てが6両であれば,乗車位置などを気にする必要がなく,安心して利用できます。

そう考えると,JR北海道は仙台や広島と異なり,札幌近郊でまっとうな車両数を確保しているということに。

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苗穂駅周辺シリーズを一気にと思ったのですが,かなり長くなりそうなので,次回に続きます。

 

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